房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》備考試題
有幾分勤學(xué)苦練，天資就能發(fā)揮幾分。天資的充分發(fā)揮和個(gè)人的勤學(xué)苦練是成正比的。下面是小編分享的房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》備考試題，一起來(lái)看一下吧。
一、單項(xiàng)選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。)
1、直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示( )。
A、價(jià)格
B、常數(shù)
C、價(jià)格變動(dòng)率
D、時(shí)間
答案：D
解析：見(jiàn)教材。
2、在市場(chǎng)法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于( )調(diào)整。
A、權(quán)益狀況
B、區(qū)位狀況
C、實(shí)物狀況
D、年限狀況
答案：A
解析：見(jiàn)教材。
3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為( )。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
4、有一空置寫(xiě)字樓，目前不僅無(wú)收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用( )。
A、類(lèi)似寫(xiě)字樓的客觀收益
B、市場(chǎng)比較法
C、該寫(xiě)字樓的實(shí)際收益
D、無(wú)法估算
答案：A
解析：無(wú)收益不代表沒(méi)有潛在收益，可根據(jù)類(lèi)似寫(xiě)字樓的客觀收益來(lái)估算收益價(jià)格。
5、某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町悾渥罱K估價(jià)結(jié)果應(yīng)( )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中間值
C、任選其中之一
D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定
答案：D
解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡(jiǎn)單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。
6、路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為( )。
A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度
B、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地
C、編制深度百分率表
D、劃分路線價(jià)區(qū)段
答案：A
解析：見(jiàn)教材。
7、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議�，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為( )。
A、1998年6月30日
B、現(xiàn)在
C、重新估價(jià)的作業(yè)日期
D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期
答案：A
解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所要評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無(wú)關(guān)。
8、報(bào)酬率=( )+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠。
A、平均利潤(rùn)率
B、安全利率
C、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率
D、銀行貸款利率
答案：B
解析：見(jiàn)教材。
9、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的( )這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。
A、供需與價(jià)格
B、需求與價(jià)格
C、供給與價(jià)格
D、供給與需求
答案：D
解析：見(jiàn)教材。
10、在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中( )是龍頭。
A、估價(jià)目的
B、估價(jià)對(duì)象
C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D、估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象
答案：A
解析：見(jiàn)教材。
11、某類(lèi)房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，該類(lèi)房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為( )元/平方米
A. 2390
B. 2410
C. 2430
D. 2450
答案：B
解析：逐年上漲額的平均數(shù)d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的價(jià)格=910+300*5=2410元/平方米
12、在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的凈收益流模式下，資本化率( )
A. 等于報(bào)酬率
B. 大于報(bào)酬率
C. 小于報(bào)酬率
D. 無(wú)法知道
答案：A
解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。
13、購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為( )%
A. 6
B. 6.9
C. 8.8
D. 9
答案：B
解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
14、與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有( )
A. 利息率
B. 折現(xiàn)率
C. 內(nèi)部收益率
D. 空置率
答案：D
解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報(bào)酬率的性質(zhì)不同。
15、基本完好房的成新率為( )
A. 十、九成新
B. 九、八成新
C. 八、七成新
D. 七、六成新
答案：D
解析：房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：
1)完好房：十、九、八成;
2)基本完好房：七、六成;
3)一般損壞房：五、四成;
4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下。
16、某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為( )
A. 4858
B. 5200
C. 2700
D. 6264
答案：B
解析：根據(jù)凈收益每年不變的預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200萬(wàn)元
17、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元
A. 100
B. 42
C. 63
D. 77
答案：A
解析：根據(jù)收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現(xiàn)后總收益和總費(fèi)用，然后兩個(gè)結(jié)果相減得到房地產(chǎn)的價(jià)格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬(wàn)元。
18、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元
A. 225.00
B. 237.50
C. 381.25
D. 395.83
答案：C
解析：根據(jù)收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定數(shù)額遞增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬(wàn)元。
19.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。
A.最佳用途和最佳規(guī)模 B.最佳約度
C.最佳規(guī)模和最佳約度 D.最佳用途
答案：C
解析: 它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系;另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。
20、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V=A/Y+b/Y2表示( )
A. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增
B. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減
C. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增
D. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減
答案：A
解析：這是收益年限為無(wú)限年時(shí)的凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式。
21、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是( )
A. 2%
B. 3%
C. 4%
D. 0
答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。
22、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )
A. 收益能夠量化
B. 風(fēng)險(xiǎn)能夠量化
C. 收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化
D. 收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化
答案：D
解析：通過(guò)收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。
23、投資利潤(rùn)率的計(jì)算公式是( )
A. 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用)
B. 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)
C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費(fèi)用)
D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
答案：A
解析：B是直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式，D是銷(xiāo)售利潤(rùn)率的計(jì)算公式，C不是任何利潤(rùn)率的計(jì)算公式。
24、在新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是( )
A. 2500萬(wàn)元
B. 3500萬(wàn)元
C. 3600萬(wàn)元
D. 3000萬(wàn)元
答案：C
解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬(wàn)元。
25、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )
A. 30年
B. 20年
C. 10年
D. 40年
答案：B
解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。
26、一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)( )
A.與經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)重合
B.與運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)重合
C.與建造期的起點(diǎn)重合
D.與開(kāi)發(fā)期的起點(diǎn)重合
答案：D
解析：見(jiàn)教材圖示
27、路線價(jià)法主要適用于( )
A. 城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)
B. 舊建筑物的估價(jià)
C. 新建筑物的估價(jià)
D. 拆遷房屋的估價(jià)
答案：A
解析：路線價(jià)只能用來(lái)評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。
28、在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的( )
A. 算術(shù)平均數(shù)
B. 中位數(shù)
C. 加權(quán)平均數(shù)
D. 眾數(shù)
答案：D
解析：見(jiàn)教材。
29、在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)
A. 單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多
B. 單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少
C. 單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多
D. 無(wú)法知道
答案：A
解析：復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。
30、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。
某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，則該宗
房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )元/m2。
A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25
答案：B
解析:根據(jù)教材104頁(yè)公式“正常價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格”，可以得到“正常成交價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率)”，進(jìn)而可以得出2325/(1-7%)=2500。
31、某門(mén)市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類(lèi)似門(mén)市的正常月租金是200元/平方米、報(bào)酬率是10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，則該門(mén)市現(xiàn)在帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格是( )
A. 700000元
B. 695554元
C. 777268元
D. 800500元
答案：C
解析：租賃期限內(nèi)的年凈收益=200*180*(1-30%)*12=302400元
租賃期限外的年凈收益=200*200*(1-30%)*12=336000元
V=302400/(1+10%)+302400/(1+10%)2+336000/(1+10%)3=777268元
32、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為( )。
A.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%
B.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%
C.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%
D.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%
答案：D
解析: 根據(jù)教材111頁(yè)直接比較公式，100/( )=0.98，可以計(jì)算出括號(hào)內(nèi)的數(shù)值應(yīng)為102.04，由于100代表估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域的打分，102.04代表可比實(shí)例房地產(chǎn)區(qū)域的打分，一目了然，可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象：102.04-100=2.04。
33、 某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑
物的成新率為( )%。
A.76 B.80 C.81 D.84
答案：C
解析:求成新率的公式：1-(1-殘值率) X (有效經(jīng)過(guò)年數(shù) / 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命)，即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。
34.在成本法求取折舊中，采用( )更符合實(shí)際情況
A. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)
B. 實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)
C. 剩余經(jīng)過(guò)年數(shù)
D. 自然經(jīng)過(guò)年數(shù)
答案：A
解析：自然經(jīng)過(guò)年數(shù)不能反映建筑物真實(shí)的狀況，采用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)求出的折舊更符合實(shí)際情況。
35.( )是隨著時(shí)間的推移而減少的。
A.原始價(jià)值 B.賬面價(jià)值
C.市場(chǎng)價(jià)值 D.投資價(jià)值
答案：B
解析： 原始價(jià)值是始終不變的;賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的;市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。
二、多項(xiàng)選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)
1. 房地產(chǎn)價(jià)格形成條件有( )。
A、房地產(chǎn)的需要
B、房地產(chǎn)的有用性
C、房地產(chǎn)的有效需求
D、房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性
答案：BCD
解析：見(jiàn)教材。
2. 評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確所評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括( )等。
A、土地生熟程度
B、土地使用權(quán)年限
C、土地使用者
D、土地利用條件
答案：ABD
解析：見(jiàn)教材。土地使用者與基準(zhǔn)地價(jià)無(wú)關(guān)。
3. 路線價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結(jié)果的可信度主要取決于( )的健全與否。
A、路線價(jià)
B、深度百分率
C、宗地形狀
D、臨街狀態(tài)
答案：AB
解析：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，路線價(jià)法就是用路線價(jià)乘以深度百分率來(lái)得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。宗地形狀和臨街狀態(tài)是用來(lái)對(duì)價(jià)格做加減修正的。
4. 最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿足( )。
A、法律上允許
B、程序上合理
C、技術(shù)上可能
D、經(jīng)濟(jì)上可行
答案：ACD
解析：見(jiàn)教材。
5. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)期開(kāi)發(fā)后的樓價(jià)可用( )求取。
A、市場(chǎng)比較法
B、收益法
C、成本法
D、購(gòu)買(mǎi)年法
答案：ABD
解析：預(yù)期開(kāi)發(fā)后的樓價(jià)只能用與求取未來(lái)時(shí)點(diǎn)價(jià)格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來(lái)時(shí)點(diǎn)價(jià)格。
. 建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。
A、功能衰退
B、正常使用的磨損
C、環(huán)境惡化
D、意外的破壞損毀
答案：BD
解析：功能衰退屬于功能折舊，環(huán)境惡化屬于經(jīng)濟(jì)折舊。
7. 運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件( )。
A、使用性質(zhì)相同
B、地點(diǎn)相近
C、價(jià)格相同
D、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近
答案：ABD
解析：見(jiàn)教材。
8. 有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于( )。
A、不同收益年限的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的相互轉(zhuǎn)換
B、資本化率的求取
C、市場(chǎng)法中交易日期修正
D、不同類(lèi)型房地產(chǎn)不同使用年限價(jià)格高低的比較
答案：AD
解析：見(jiàn)教材。
9. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有( )。
A、政治安定狀況
B、社會(huì)治安程度
C、房地產(chǎn)投資
D、房地產(chǎn)投機(jī)
E、城市化
答案：ABDE
解析：見(jiàn)教材。
10、收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不同于會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用，如前者不包含( )
A. 所得稅
B. 土地?cái)偺豳M(fèi)
C. 改擴(kuò)建費(fèi)
D. 房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)
答案： ABC
解析：D是收益性房地產(chǎn)正常運(yùn)營(yíng)所必須的，所以要包含在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用當(dāng)中。
11、求取報(bào)酬率的方法有( )
A. 累加法
B. 市場(chǎng)提取法
C. 投資報(bào)酬率排序插入法
D. 實(shí)際觀察法
答案： ABC
解析：D是求建筑物折舊的方法。
12、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有( )
A. 商業(yè)利潤(rùn)
B. 凈運(yùn)營(yíng)收益
C. 潛在毛收入
D. 有效毛收入
答案：BCD
解析：A不是房地產(chǎn)本身帶來(lái)的收益，而是其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。
13、在收益法中，下列哪一種說(shuō)法是正確的( )
A. 凈收益占有效毛收入的比率稱(chēng)為凈收益率
B. 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占潛在毛收入的比率稱(chēng)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率
C. 投資回報(bào)占投資回收的比率稱(chēng)為報(bào)酬率
D. 報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)
答案： AD
解析：BC正確的說(shuō)法應(yīng)該是：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的比率稱(chēng)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率，投資回報(bào)占所投入的資本的比率稱(chēng)為報(bào)酬率。
14、下列哪種房地產(chǎn)最適用成本法估價(jià)( )
A. 學(xué)校
B. 公園
C. 商場(chǎng)
D. 普通商品住宅
答案：AB
解析：學(xué)校和公園是很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，最適用于用成本法估價(jià)。商場(chǎng)和普通商品住宅是具有交易性的房地產(chǎn)，最適用于用市場(chǎng)法估價(jià)。
15、以下哪些屬于重新購(gòu)建價(jià)格( )
A. 建筑物的重置價(jià)格
B. 土地的重置價(jià)格
C. 建筑物的重建價(jià)格
D. 土地的重建價(jià)格
答案：AC
解析：土地沒(méi)有重置價(jià)格和重建價(jià)格之說(shuō)。
三、判斷(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)，用“√”表示正確，用“╳”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)
1. 臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以宗地價(jià)格為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮�，這些修正實(shí)為房地產(chǎn)狀況修正。 ( )
答案：錯(cuò)
解析：見(jiàn)教材。應(yīng)當(dāng)是“臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮�，這些修正實(shí)為房地產(chǎn)狀況修正�！�
2. 房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)通常有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)可以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。( )
答案：錯(cuò)
解析：房地產(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng)期短期內(nèi)都會(huì)有波動(dòng)，在短期內(nèi)很難找出變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。
3. 在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。 ( )
答案：錯(cuò)
解析：正確的說(shuō)法應(yīng)當(dāng)是“在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成�！�
4. 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。 ( )
答案：對(duì)
解析：見(jiàn)教材。
5. 城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。 ( )
答案：對(duì)
解析：城市規(guī)劃是估價(jià)合法原則中的一部分，房地產(chǎn)估價(jià)必須以估價(jià)對(duì)象合法原則為前提。
6. 投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，小于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 ( )
答案：錯(cuò)
解析：當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資購(gòu)買(mǎi)，反之說(shuō)明不值得購(gòu)買(mǎi)。正確的說(shuō)法應(yīng)當(dāng)是“投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件�！�
7. 同一估價(jià)機(jī)構(gòu)、在同一城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對(duì)不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差。 ( )
答案：對(duì)
解析：房地產(chǎn)的客觀價(jià)值或價(jià)格會(huì)因房地產(chǎn)位置、檔次的不同而存在差異。
8. 在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行交易日期調(diào)整。 ( )
答案：錯(cuò)
解析：房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)沒(méi)必要進(jìn)行交易日期調(diào)整。
9. 實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù))來(lái)求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。 ( )
答案：對(duì)
解析：見(jiàn)教材。
10. 出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)和土地等，其凈收益是根據(jù)銷(xiāo)售資料來(lái)求取，通常為銷(xiāo)售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。 ( )
答案：錯(cuò)
解析：前半部分是對(duì)的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額”。11. 移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。 ( )
答案：對(duì)
解析：見(jiàn)教材。
12. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、舊房、現(xiàn)房、期房等。 ( )
答案：錯(cuò)
解析：后半部分的說(shuō)法是錯(cuò)誤的，單純的舊房、現(xiàn)房在沒(méi)有改變用途、改造的條件下是不能用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估的。
13. 傳統(tǒng)方法對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值等的估算，是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額;而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們?cè)谖磥?lái)發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額。 ( )
答案：對(duì)
解析：見(jiàn)教材。
14. 房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，實(shí)地勘察應(yīng)由估價(jià)人員獨(dú)立完成。 ( )
答案：錯(cuò)
解析：實(shí)地勘察需要有委托人或業(yè)主陪同，形成實(shí)地勘察記錄還要由雙方簽字認(rèn)可。
15.地價(jià)是地租的資本化。( )
答案：對(duì)
解析：見(jiàn)教材。
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