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物業(yè)管理師考點(diǎn)：《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)
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從20世紀(jì)90年代初到《條例》頒布前，對(duì)于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動(dòng)和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、中國香港等國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn);二是過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革;三是針對(duì)性，主要是針對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對(duì)性的政策和方法。
我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對(duì)全國性的法規(guī)政策進(jìn)行簡要介紹。
(一)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
改革開放后，我國的房地產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展和提升，尤其是住宅小區(qū)建設(shè)方面，通過推廣“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的綜合開發(fā)模式，規(guī)劃布局合理，配套日益完善，并呈現(xiàn)了數(shù)量多、規(guī)模大、建設(shè)方式多樣化的特點(diǎn)。同時(shí)，個(gè)人購房比例的迅速增加，導(dǎo)致住房產(chǎn)權(quán)多元化格局迅速形成，原有住房維修管理體制已經(jīng)難以適應(yīng)情況變化的需要，業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機(jī)構(gòu)的矛盾日益突出。建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，1994年3月頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的發(fā)展方向。《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)全國全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。其中，明確規(guī)范了以下主要內(nèi)容：(1)物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容;(2)物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門;(3)推行社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式;(4)實(shí)行物業(yè)管理委員會(huì)制度;(5)物業(yè)管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù);(6)物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù);(7)實(shí)行物業(yè)管理合同制度與備案制度;(8)對(duì)業(yè)主的違規(guī)行為的監(jiān)管措施;(9)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為的行政處罰措施。
(二)全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)
為貫徹《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動(dòng)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)程，建設(shè)部于1995年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，于1997年印發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，于2000年印發(fā)了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》。
物業(yè)管理國家示范項(xiàng)目考評(píng)工作，規(guī)范了物業(yè)管理行為，提升了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，成為物業(yè)服務(wù)業(yè)樹立品牌標(biāo)本、完善優(yōu)勝劣汰激勵(lì)機(jī)制的重要手段，不僅有助于政府加強(qiáng)市場監(jiān)管，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展，而且有助于改善物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，營造幸福文明的社區(qū)環(huán)境。
(三)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》
為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)行為，保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，1996年，國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。該辦法對(duì)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管部門、基本原則、收費(fèi)形式、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)管理，以及行政處罰措施等內(nèi)容，都作了明確規(guī)定。該辦法還要求，各級(jí)政府物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)�！掇k法》的實(shí)施，對(duì)維護(hù)物業(yè)管理收費(fèi)秩序發(fā)揮了作用。
(四)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》
為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)核算行為，促進(jìn)企業(yè)公平競爭，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，財(cái)政部于1998年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，從代管基金，成本、費(fèi)用、營業(yè)收人和利潤等方面具體規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理行為。
(五)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》
為保障住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設(shè)部、財(cái)政部于1998年11月印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》。該辦法規(guī)定：商品住房和公有住房出售后，都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項(xiàng)用于保修期滿后的大修、更新和改造。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ茫瑖�(yán)禁挪作他用，還詳細(xì)規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內(nèi)容。
(六)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》
為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的管理，1999年建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照該規(guī)定，申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)評(píng)定，作為市場準(zhǔn)人的條件。該辦法對(duì)于政府加強(qiáng)行業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理市場起到了積極作用。
(七)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》
為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全和公共利益，2002年3月建設(shè)部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。該辦法明示了裝飾裝修活動(dòng)的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及相關(guān)行政管理部門在裝飾裝修活動(dòng)中的法律關(guān)系和法律責(zé)任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內(nèi)容，該辦法是物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范業(yè)主裝飾裝修行為的主要政策依據(jù)。
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