2016物業(yè)管理師管理實務仿真題

　　不定項選擇題

　　1、根據(jù)下面材料回答問題

　　某高層綜合物業(yè)項目地處城市中心區(qū)，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設備層。整個大廈由一臺中央空調(diào)集中供冷。綠化面積為項目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1～4層為商業(yè)裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業(yè)用作百貨商場經(jīng)營。物業(yè)管理服務由業(yè)主聘請的一家物業(yè)服務企業(yè)承擔，出租經(jīng)營內(nèi)部區(qū)域，由各承租單位自行管理。該項目物業(yè)服務包括房屋維修管理服務、設備設施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社區(qū)文化等內(nèi)容。在物業(yè)服務過程中，相關各方先后提出了以下觀點。

　　(1)物業(yè)服務的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營場所。

　　(2)各承租單位應分別和物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同以方便管理服務。

　　(3)百貨商場內(nèi)夜間值班巡視不屬于物業(yè)服務企業(yè)的職責。

　　(4)寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應由物業(yè)服務企業(yè)承擔。

　　(5)大廈屋頂設立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營，收益應交到業(yè)主委員會主任指定賬戶，由業(yè)主委員會管理、支配和使用。

　　請回答下列問題：

　　本項目建筑和設備設施管理可采取的技術節(jié)能減排措施是(　　)。

　　A.更換耗能較大設備

　　B.加強節(jié)能宣傳和培訓

　　C.建立能源消耗考核制度

　　D.調(diào)整設備運行時間，實行節(jié)能運行程序

　　簡答題

　　2、 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)服務企業(yè)承擔前期物業(yè)服務。業(yè)主于2010年8月開始人住，2012年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會與乙物業(yè)服務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同，合同于2012年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)服務企業(yè)應于2012年8月1日前辦理完成物業(yè)承接驗收手續(xù)。甲物業(yè)服務企業(yè)收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的物業(yè)服務資料，拒不配合物業(yè)承接查驗。2013年8月15日，頂層的16戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務企業(yè)無償修復。乙物業(yè)服務企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務企業(yè)管理不善所致，應由甲物業(yè)服務企業(yè)負責修繕。之后，乙物業(yè)服務企業(yè)不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。

　　請回答下列問題：

　　16.上述16戶業(yè)主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業(yè)服務企業(yè)負責無償修復?

　　17.乙物業(yè)服務企業(yè)的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴?

　　18.該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止?

　　19.甲物業(yè)服務企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務資料的理由是否成立?請說明理由。

　　20.在甲物業(yè)服務企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)服務企業(yè)應如何進行物業(yè)承接查驗?

　　3、 某小區(qū)業(yè)主李某深夜在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)服務企業(yè)未盡物業(yè)服務職責，安防人員不合格導致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護理費及精神損失費共計83500元人民幣。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)服務保安服務的范圍是指為維護物業(yè)服務區(qū)域的公共秩序而配合公安機關實施的防范性安全保衛(wèi)活動，其在進行物業(yè)服務時，并不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24h安防人員。在案件發(fā)生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，也未發(fā)現(xiàn)陌生人進入小區(qū)。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟補償3000元人民幣。

　　請回答下列問題：

　　21.法院對李某提出的83500元的訴訟請求是否給予支持?說明原因。

　　22.簡述公共安全防范管理服務的含義，指出其具體的服務內(nèi)容。

　　23.物業(yè)安防人員如何管理安防系統(tǒng)?

　　4、 某市xx家園高層塔樓業(yè)主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2m的公共通道處安裝了防盜門，將大約4m2的公共通道占為己有。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)后多次勸阻，但A先生認為物業(yè)服務企業(yè)只能服務業(yè)主，無權管理業(yè)主，拒不恢復原狀。家住A先生對門的業(yè)主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，但A先生對B女士的要求置之不理。B女士以物業(yè)服務企業(yè)沒有盡到職責、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)在A先生裝修前已向其告知了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結(jié)構等，并與其簽署了裝修管理服務協(xié)議。依據(jù)該協(xié)議，物業(yè)服務企業(yè)對違反協(xié)議的裝修行為有權進行勸阻、制止以及要求恢復原狀。在A先生安裝防盜門時，物業(yè)服務企業(yè)多次發(fā)函予以勸阻制止，并及時報告了業(yè)主委員會。

　　請回答下列問題：

　　17.A先生在公共通道安裝防盜門是否合法?為什么?

　　18.哪些主體可以起訴A先生，要求其拆除防盜門，為什么?

　　19.假如你是物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)理，由你來解決A先生和B女士之間的糾紛，采用哪種方式更有利于小區(qū)的長治久安?

　　20.B女士拒絕繳納物業(yè)服務費用的理由是否成立?為什么?

　　5、 某市的一個花園小區(qū)入住不到1年，其園林設計得了景觀設計大獎。但入住3年多后，物業(yè)服務企業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人為了抄近路，在綠化帶走出了一條小道，盡管物業(yè)服務企業(yè)多次補種植被，并在小道入口處增設了愛護綠化警示標志牌及護欄，但依然收效甚微。后來物業(yè)服務企業(yè)管理人員經(jīng)過分析，了解到業(yè)主抄近道是因為原設計園路不合理，不便于業(yè)主出行。發(fā)現(xiàn)此問題后，物業(yè)服務企業(yè)管理人員采取了“疏”的方法，在已踩出“路”的地面鋪設石板路徑，既方便了業(yè)主、物業(yè)使用人，又保護了園林景觀。

　　請回答下列問題：

　　20.物業(yè)環(huán)境管理的基本要求是什么?

　　21.分析案例并結(jié)合實際思考小區(qū)園林設計的前提是什么?

　　22.物業(yè)綠化管理的內(nèi)容包括哪些?

　　23.物業(yè)綠化日常管理的主要內(nèi)容有哪些?

　　6、 某天，物業(yè)公司的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的火災報警器發(fā)出的信號，隨即趕赴火災報警信號發(fā)出的住戶家門E1，值勤保安聽到住戶家中有人聲響動，但敲門卻沒有回答。于是，值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有老人帶孫子在房間玩，而火災報警信號則屬二F誤報，該物業(yè)服務企業(yè)領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負責修理好損壞的房門。 請回答下列問題：

　　11.本案例中，值勤保安是否可以強行破門而人?

　　12.假如該住戶確實發(fā)生火災，物業(yè)公司應如何緊急處理?

　　13.通過案例，指出緊急事件善后處理應考慮的因素。

　　14.請指出在這件事情的處理上，該物業(yè)公司的優(yōu)點和不足。

　　7、某業(yè)主到房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理入住手續(xù)，該業(yè)主直接找到物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)理自我介紹說： “我接到入住通知書已經(jīng)半年多了，由于工作忙，一直沒來辦理手續(xù)，今天特抽空來辦理。”經(jīng)理說：“沒關系，我們一切為用戶服務，不論拖多長時間，我們都一樣辦理。”經(jīng)理說：“您的材料是否都帶齊了?”業(yè)主拿出購房合同、人住手續(xù)書及付款收據(jù)。經(jīng)理說：“可以了。"業(yè)主問：“你們公司的收費標準有批文嗎?”經(jīng)理說：“有，你看，這是房地產(chǎn)開發(fā)公司的批文”。業(yè)主說：“我最近資金比較緊張，維修基金這一部分能不能緩交?等到房屋大修時，我一定補齊。”經(jīng)理說：“可以，不過您必須寫一個保證。”業(yè)主又問：“裝修是否要辦理手續(xù)?”經(jīng)理說：“只要您不破壞承重墻，就不用辦理任何手續(xù)了。”業(yè)主問：“裝修前是否要交一些費用?”經(jīng)理說：“您自己找人裝修就不用交任何費用了。”業(yè)主又問：“我是否可以一次繳納10年的管理費?”經(jīng)理說：“那太好了，都像您這樣我們的服務就有保障了。”辦完手續(xù)，保安部派人來送鑰匙。業(yè)主接過鑰匙問：“還要辦理什么手續(xù)嗎?”經(jīng)理說：“沒有了，您裝修完就可以人住了，歡迎您成為我們的新業(yè)主。”

　　請回答下列問題：

　　14.指出并改正本案例中存在的錯誤與不妥之處。

　　15.物業(yè)人住準備工作的注意事項有哪些?

　　16.簡述入住期間需注意的問題。

　　8、甲、乙兩個物業(yè)服務企業(yè)，在某市分別承擔了不同區(qū)域的兩個居民小區(qū)的物業(yè)服務。甲物業(yè)服務企業(yè)由于自身管理制度的完善，為小區(qū)創(chuàng)造了優(yōu)美的環(huán)境，得到了業(yè)主的一致好評，也為周圍的居民帶來了良好的環(huán)境效益。乙物業(yè)服務企業(yè)由于自身物業(yè)管理不當所帶來的臟、亂、差等影響環(huán)境問題，不僅給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人帶來不便，也給相鄰區(qū)域帶來不好的影響。

　　請回答下列問題：

　　17.物業(yè)環(huán)境管理中，清潔衛(wèi)生服務的內(nèi)容有哪些?

　　18.日常保潔的基本方法包括什么?

　　19.日常清潔衛(wèi)生管理制度的主要內(nèi)容是什么?

　　20.高層小區(qū)及寫字樓清潔衛(wèi)生日常管理的檢查要點包括哪些?

　　9、物業(yè)巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層樓道里有大量木材、舊家具等雜物堆放，有些樓層的雜物堆放已經(jīng)遮擋住了消防設備。物業(yè)巡視人員意識到了事態(tài)的嚴重性，當即告知業(yè)主移除這些雜物。

　　請回答下列問題：

　　19.消防工作的指導原則是什么?

　　20.物業(yè)服務企業(yè)消防管理規(guī)定包括哪些內(nèi)容?

　　21.消防設施設備管理制度的內(nèi)容有哪些?

　　22.物業(yè)消防安全檢查主要包括哪些內(nèi)容?

　　10、王某家住世景華庭小區(qū)，2010年5月22日深夜回家時，在小區(qū)被不法分子殺害，其所駕高檔車也被偷走。凌晨四點巡邏保安人員在小區(qū)停車場發(fā)現(xiàn)王某尸體，于是報告保安主管，保安主管報告了項目負責人。項目負責人立即趕到現(xiàn)場，考慮到現(xiàn)在是凌晨，而且擔心被業(yè)主發(fā)現(xiàn)，項目負責人決定把王某尸體移到隱蔽處，并于天亮時才報警。經(jīng)公安機構調(diào)查發(fā)現(xiàn)，案件嫌疑人為小區(qū)的裝修工人，裝修完工后一直躲藏在小區(qū)一空置房內(nèi)，等待機會犯案。

　　問題：

　　1、 根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)服務企業(yè)的工作有哪些不當和錯誤。簡要說明理由。

　　2、根據(jù)材料反應的具體情況，簡要闡述刑事案件危機處理的方法。

　　3、簡要闡述物業(yè)服務企業(yè)該如何規(guī)避本案例中的風險。

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