盤錦市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
第四章 物業(yè)的前期管理與移交
第十七條 物業(yè)的前期管理，是指新開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)從規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目的審批開始至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。
第十八條 屋開發(fā)單位在銷售房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，前期物業(yè)管理協(xié)議應(yīng)使用國(guó)家示范文本。
第十九條 物業(yè)的前期管理工作由房屋開發(fā)單位或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。
物業(yè)前期管理費(fèi)用分別由房屋開發(fā)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。房屋未售出和出租的，由房屋開發(fā)單位承擔(dān);房屋已售出或出租的，由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。
第二十條 物業(yè)的前期管理項(xiàng)目包括下列內(nèi)容：
(一)對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出意見和建議;
(二)對(duì)防水、地下管網(wǎng)等隱蔽工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督;
(三)配合有關(guān)部門參與物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收;
(四)為業(yè)主、物業(yè)使用人辦理入住手續(xù)，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行管理;
(五)管理工程技術(shù)和業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料;
(六)前期物業(yè)管理協(xié)議約定的其他事項(xiàng)。
第二十一條 房屋開發(fā)單位移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)將按規(guī)劃要求納入住宅區(qū)建設(shè)成本、屬業(yè)主共有的物業(yè)管理辦公用房移交給業(yè)主委員會(huì)，并由物業(yè)管理委員會(huì)交給物業(yè)管理企業(yè)使用。
第二十二條 建筑面積5萬(wàn)平方米的住宅區(qū)，房屋開發(fā)單位應(yīng)無(wú)償提供建筑面積120平方米以上的物業(yè)管理辦公用房。建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的，建筑面積每增加2萬(wàn)平方米，增加建筑面積15平方米物業(yè)管理辦公用房;建筑面積每減少1萬(wàn)平方米，可相應(yīng)減少建筑面積15平方米物業(yè)管理辦公用房。
無(wú)法提供實(shí)物辦公用房的，可按應(yīng)提供辦公用房的標(biāo)準(zhǔn)提供購(gòu)房資金，由業(yè)主委員會(huì)選購(gòu)辦公用房。
第二十三條 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按住宅區(qū)總建筑面積0.5%的比例，以工程基本造價(jià)向住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)提供商服用房。商服用房屬業(yè)主共有，由業(yè)主委員會(huì)交給物業(yè)管理企業(yè)使用，其經(jīng)濟(jì)收入全部用于住宅區(qū)物業(yè)管理。
第二十四條 物業(yè)管理辦公用房除物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)正常辦公使用外，不得出租或改變用途。
第二十五條 房屋開發(fā)單位移交物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)及其聘用的物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)資料：
(一)住宅區(qū)總平面圖;
(二)單體房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備竣工圖;
(三)地下管網(wǎng)圖;
(四)各類房屋清單和共用設(shè)施、設(shè)備清單;
(五)竣工綜合驗(yàn)收合格證書;
(六)各種設(shè)備及材料的檢驗(yàn)合格證書、質(zhì)量保證書、使用說(shuō)明書;
(七)其他必要的資料。
第五章 物業(yè)的管理與使用
第二十六條 物業(yè)的管理實(shí)行業(yè)主、物業(yè)使用人自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合。業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。
第二十七條
物業(yè)管理服務(wù)一般應(yīng)包括下列內(nèi)容：
(一)房屋共用部位及共用設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)和運(yùn)行服務(wù);
(二)環(huán)境衛(wèi)生工作;
(三)綠化養(yǎng)護(hù)管理;
(四)停車場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)管理;
(五)住宅區(qū)公共秩序管理;
(六)協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)負(fù)責(zé)住宅區(qū)安全監(jiān)控、值班巡視等治安秩序工作;
(七)非市政管理部門管理的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等的管理養(yǎng)護(hù);
(八)業(yè)主和物業(yè)使用人委托的其他管理和服務(wù)事項(xiàng)。
第二十八條
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)管理合同提供服務(wù)，保持房屋及其共用設(shè)施、設(shè)備和共用場(chǎng)地的完好，環(huán)境整潔，公共秩序良好。
第二十九條
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌;
(二)擅自將住宅房屋改為商業(yè)用房或其他經(jīng)營(yíng)性用房;
(三)擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(四)擅自移動(dòng)、占用、損壞共用設(shè)施;
(五)安裝影響房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備;
(六)影響公共衛(wèi)生，破壞周圍環(huán)境的行為。
第三十條
住宅區(qū)內(nèi)的自行車棚、停車場(chǎng)等共用設(shè)施、設(shè)備和共用場(chǎng)地，已攤?cè)敕课蒌N售面積的，屬業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自占用、出售和從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第三十一條
因物業(yè)維修或者因公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，需經(jīng)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)后施工，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第三十二條
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及相關(guān)共用設(shè)施、設(shè)備和共用場(chǎng)地設(shè)置廣告、鋪設(shè)管線的，應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主的書面同意，并按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，并收取設(shè)置費(fèi)用。
按照前款規(guī)定收取的設(shè)置費(fèi)用，50%用于物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，50%用于業(yè)主委員會(huì)同意的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和便民服務(wù)費(fèi)。
第三十三條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等，應(yīng)由各專業(yè)管理部門管理到戶，并負(fù)責(zé)維修和管理。如需委托物業(yè)管理企業(yè)管理，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂管理協(xié)議，并繳納委托管理費(fèi)用。
第三十四條
業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋時(shí)，應(yīng)將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者租賃的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。
第六章 物業(yè)管理費(fèi)用管理
第三十五條
建立住宅共用部位及共用設(shè)施、設(shè)備維修基金。凡我市行政區(qū)域內(nèi)銷售商品房時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定書，購(gòu)房者按購(gòu)房款2.5%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。
原有住宅區(qū)已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理，未建立住宅共用部位及共用設(shè)施、設(shè)備維修基金的，由該住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)同物業(yè)管理企業(yè)收繳維修基金;原有住宅區(qū)未實(shí)施物業(yè)管理的，由房屋產(chǎn)權(quán)單位、房屋托管單位或街道辦事處、社區(qū)組織收繳維修基金。
第三十六條
維修基金的管理和使用由物業(yè)管理行政主管部門審批，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，�？顚Ｓ谩�
第三十七條
新建的住宅區(qū)，房屋開發(fā)單位未按規(guī)定建立維修基金的，物業(yè)管理行政主管部門對(duì)其開發(fā)房屋不得辦理房屋銷售許可證，產(chǎn)權(quán)登記部門不得確權(quán)發(fā)證。
第三十八條
房屋自用部位和自用設(shè)施、設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。房屋共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的大修、更新、改造費(fèi)用，在物業(yè)維修基金中列支。未繳納維修基金的，由業(yè)主按擁有的`建筑面積比例承擔(dān);日常維修費(fèi)用在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中列支。
第三十九條
房屋的共用部位及共用設(shè)施、設(shè)備維修時(shí)，相鄰關(guān)系人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰關(guān)系人阻撓維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
業(yè)主、物業(yè)使用人因物業(yè)維修、更新和改造自用部位、自用設(shè)施、設(shè)備，造成相鄰關(guān)系人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者按價(jià)賠償。
第四十條
業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其維修基金帳戶隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。
第四十一條
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以每一物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唬捶课萁ㄖ娣e和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)參照市物價(jià)部門制定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)協(xié)商確定，并報(bào)市物價(jià)部門批準(zhǔn)后執(zhí)行;國(guó)家、省、市已有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主、物業(yè)使用人提供特約服務(wù)，無(wú)收費(fèi)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)使用人協(xié)商確定，協(xié)商確定的價(jià)格由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)市物價(jià)部門備案。
第四十二條
物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)必須公布。
業(yè)主、物業(yè)使用人必須按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，其他任何單位不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。
第四十三條
物業(yè)管理企業(yè)每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況;每年度向業(yè)主、物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。
第七章 法律責(zé)任
第四十四條
違反本細(xì)則第十四條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正，沒收非法所得，并處50 00元以上10000元以下罰款。
第四十五條
違反本細(xì)則第十六條、第二十五條規(guī)定之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正，并處5000元以上10000元以下罰款。
第四十六條
違反本細(xì)則第二十一條、第二十二條規(guī)定，未按規(guī)定提供物業(yè)管理辦公用房的，由物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令房屋開發(fā)單位向業(yè)主委員會(huì)提供物業(yè)管理辦公用房，或者繳納在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)購(gòu)買物業(yè)管理辦公用房的價(jià)款。
第四十七條
違反本細(xì)則第二十九條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止;造成損失的，有權(quán)要求賠償;情節(jié)嚴(yán)重的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀，并處以1000元以下罰款。
第四十八條
違反本細(xì)則第三十條規(guī)定，占用和出售屬于業(yè)主共有的自行車棚、停車場(chǎng)(庫(kù)) 等設(shè)施的，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正，并可處2000元以上5000元以下罰款。
第四十九條
業(yè)主、物業(yè)使用人違反本細(xì)則第四十二條第二款規(guī)定，未交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應(yīng)繳金額的0.3%按日加收滯納金。
拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)3個(gè)月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請(qǐng)支付令或提起訴訟。
第五十條
業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或者代表大會(huì)作出的決定違反本細(xì)則規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)責(zé)令其改正，或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和物業(yè)使用人。
業(yè)主委員會(huì)及其成員作出的決定違反本細(xì)則規(guī)定的，由業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或者代表大會(huì)予以撤銷或改變，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第五十一條
物業(yè)管理企業(yè)違反本細(xì)則規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照和收費(fèi)許可證，從事物業(yè)管理或者擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由市工商行政管理部門、物價(jià)行政管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處罰。
第五十二條
物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、亂用職權(quán)、徇私做弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五十三條
行政管理相對(duì)人對(duì)行政處罰不服的，可按規(guī)定申請(qǐng)行政復(fù)議或提起訴訟。
第八章 附則
第五十四條
我市行政區(qū)域內(nèi)的建制鎮(zhèn)住宅區(qū)、別墅區(qū)、寫字樓、商廈等物業(yè)管理，可參照本細(xì)則執(zhí)行。
第五十五條
本細(xì)則執(zhí)行中的具體問題，由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第五十六條
本細(xì)則自2002年6月1日起施行。
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