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山東省物業(yè)質量保修金管理辦法（全文）
為明確保修期內物業(yè)的保修責任，促進房地產開發(fā)企業(yè)和建筑施工企業(yè)提高質量責任意識，及時處理物業(yè)保修期內質量投訴和糾紛，更好地維護廣大業(yè)主權益。根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》及有關法律法規(guī),省住房城鄉(xiāng)建設廳制定了《山東省物業(yè)質量保修金管理辦法(試行)》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳
二〇一〇年九月十五日
山東省物業(yè)質量保修金管理辦法(試行)
第一章 總則
第一條 為了加強物業(yè)質量保修金管理，維護相關業(yè)主的合法權益，保障相關物業(yè)在保修期內的正常使用和維修，根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》和有關法律法規(guī)，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱的物業(yè)質量保修金(以下簡稱保修金)是指房地產開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))按照規(guī)定比例向物業(yè)主管部門交存的，作為保修期內履行保修義務保證的資金。
第三條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內新建物業(yè)質量保修金的交存、使用、退還和監(jiān)管。
第四條 保修金管理堅持統(tǒng)一交存、權屬明晰、�？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則。
第五條 省住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省保修金管理工作的指導和監(jiān)督。
設區(qū)的市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內保修金的監(jiān)督管理工作。
第六條 縣級以上物業(yè)主管部門應當建立健全保修金管理機構，具體負責保修金的收取、核算、退還等工作;設區(qū)的市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門已設有住宅專項維修資金管理機構的，宜由該機構負責保修金的日常管理工作。
第七條 保修金管理應當接受財政、審計等部門的監(jiān)督。
第二章 交存
第八條 開發(fā)企業(yè)新建用于銷售的物業(yè)，均應按照建筑安裝總造價的'3—5%交存保修金，具體標準為低層和多層建筑3%、小高層建筑4%、高層建筑5%。
設區(qū)的市、縣(市)物業(yè)主管部門可根據(jù)物業(yè)類型和本地實際，按前款規(guī)定的交存比例，合理確定保修金的具體收取方式。
開發(fā)企業(yè)應依照本辦法的規(guī)定，將按國家《建設工程質量保證金管理暫行辦法》規(guī)定預留的工程質量保證金轉作物業(yè)質量保修金，交物業(yè)主管部門進行監(jiān)管。
第九條 各級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門要積極鼓勵開發(fā)企業(yè)創(chuàng)建精品工程，樹立品牌意識。經(jīng)物業(yè)主管部門會同房地產開發(fā)主管部門核準，可根據(jù)開發(fā)企業(yè)信用狀況、資質等級、售后服務體系建立等情況適當降低保修金收取標準，并應當遵守如下規(guī)定：
(一)開發(fā)企業(yè)購買了工程質量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存保修金;
(二)通過住宅性能認定終審的3A級、2A級、1A級的開發(fā)項目，可分別相應降低或退還該項目保修金交存比例的3個、2個、1個百分點;
(三)獲得廣廈獎、魯班獎等國家級優(yōu)良工程獎，省優(yōu)秀住宅小區(qū)、泰山杯等省級優(yōu)良工程獎，市級優(yōu)秀住宅小區(qū)等市級優(yōu)良工程獎的項目，可在該項目獲獎后分別退還3個、2個、1個百分點比例的保修金;
(四)開發(fā)企業(yè)質量保證體系及售后維修服務體系健全，企業(yè)信用等級較高或者前期物業(yè)管理質量控制措施到位的項目，交存標準可適當降低，但最多不超過1個百分點。
前款(二)至(四)項累計計算，實際交存比例最低不得低于物業(yè)建筑安裝總造價的1%。
第十條 物業(yè)主管部門可以根據(jù)當?shù)毓こ淘靸r水平統(tǒng)一測算核定不同類型建筑的建筑安裝造價平均數(shù)額，并將開發(fā)企業(yè)需交存的保修金標準和具體數(shù)額函告開發(fā)企業(yè)和商品房預售款監(jiān)管部門。
第十一條 開發(fā)企業(yè)對交存保修金的數(shù)額有異議的，應當在接到函告后7日內向物業(yè)主管部門提出復核申請，物業(yè)主管部門應當及時復核并提出處理意見。
第十二條 開發(fā)企業(yè)在向業(yè)主辦理商品房屋交付前，應當一次性足額向物業(yè)主管部門指定的帳戶按幢交存保修金。
第十三條 實行了商品房預售資金監(jiān)管的項目，預售資金監(jiān)管部門應在商品房屋交付前，按物業(yè)主管部門的要求，從預售款中一次性劃轉規(guī)定數(shù)額的保修金到指定專戶，并告知開發(fā)企業(yè)。
第十四條 物業(yè)主管部門收取保修金，應當開具財政主管部門監(jiān)制的專用票據(jù)。
第十五條 在商品房屋交付使用時，開發(fā)企業(yè)應當向業(yè)主提供保修金交存證明。
未交納保修金的項目，開發(fā)企業(yè)不得將商品房屋交付業(yè)主，業(yè)主有權拒絕接收。相關部門不得辦理商品房屋綜合驗收備案、房屋確權登記等手續(xù)。
第十六條 開發(fā)企業(yè)不按本辦法的規(guī)定交存保修金的，由物業(yè)主管部門責令限期交納;逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收欠交部分千分之三的滯納金，并依法予以處罰。
物業(yè)主管部門應將開發(fā)企業(yè)交存保修金的情況及時通報開發(fā)主管部門，作為開發(fā)企業(yè)辦理開發(fā)項目綜合驗收備案的依據(jù)。開發(fā)主管部門應將保修金交存情況記入開發(fā)企業(yè)信用檔案，并與其社會信用評價掛鉤。
第三章 使用
第十七條 在保修期內，物業(yè)出現(xiàn)質量問題，需要維修時，開發(fā)企業(yè)不履行保修義務或者因歇業(yè)、破產等原因無法履行保修義務的，可按本辦法有關規(guī)定使用保修金。
第十八條 正常使用條件下，國家、省規(guī)定的商品房屋的保修范圍和最低保修期限為：
(一)房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程不低于5年，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于5年;
(三)外墻外保溫工程不低于5年;
(四)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;
(五)電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為2年;
(六)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一進行裝飾裝修的商品房裝修工程為2年。
其他項目的保修期限和保修范圍，由開發(fā)企業(yè)和業(yè)主在商品房銷售合同和質量保證書中約定。
商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起計算。
第十九條 下列情形不屬于保修范圍，不應使用保修金進行維修：
(一)因業(yè)主不當使用物業(yè)或者擅自改動房屋結構、設備位置和不當裝修等造成的物業(yè)質量問題;
(二)非開發(fā)企業(yè)建設的專業(yè)經(jīng)營設施設備出現(xiàn)的質量問題;
(三)因不可抗力造成的物業(yè)質量問題。
第二十條 物業(yè)專有部位發(fā)生可以使用保修金的情形時，由相關業(yè)主提出保修金使用申請。
物業(yè)共用部位、共用設施設備出現(xiàn)可以使用保修金的情形時，由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會向物業(yè)主管部門提出保修金使用申請;業(yè)主委員會尚未成立的，可以由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主推選的業(yè)主代表向物業(yè)主管部門提出保修金使用申請。
第二十一條 物業(yè)主管部門接到申請后，應向開發(fā)企業(yè)進行核實、并對申請事項進行審查，經(jīng)核實審查決定使用保修金的，應當確定由物業(yè)服務企業(yè)或其他具有相應施工資格的施工單位進行維修。
第二十二條 承擔維修的單位，應當編制維修方案及資金預算，報物業(yè)主管部門審查后組織維修。
實施維修的物業(yè)服務企業(yè)、施工單位應合理控制維修成本，完成維修后，填寫物業(yè)維修工程費用清單，并由保修金使用申請人簽章確認。
第二十三條 物業(yè)主管部門在收到物業(yè)維修工程費用清單后核實有關情況，并于20日內向保修金使用申請人或維修單位轉賬，將維修費用從保修金中列支。
第二十四條 開發(fā)企業(yè)對維修責任存在異議的，應當委托工程質量檢測機構進行檢測。
物業(yè)主管部門認為必要時，也可以責令開發(fā)企業(yè)委托工程質量檢測機構對相關物業(yè)質量問題進行檢測。
第二十五條 發(fā)生涉及結構安全或嚴重影響使用功能的緊急搶修事故時，業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)可先行墊資維修，并應當保存相關證據(jù)，在責任認定明確后，符合本辦法規(guī)定的保修金使用情形的，可以申請使用保修金清償。
第二十六條 保修金使用后，物業(yè)主管部門應在維修工程結算之日起30日內將保修金使用明細函告開發(fā)企業(yè)。
第四章 監(jiān)管及退還
第二十七條 各市物業(yè)主管部門應在所在地商業(yè)銀行開立專戶存儲保修金。
保修金存儲最長年限為5年，按人民銀行公布的同期活期存款利率計息。
第二十八條 物業(yè)主管部門應當每年以相關業(yè)主方便查閱的形式定期公示相關保修金的交存、使用、退還等情況，接受業(yè)主、開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督。
第二十九條 開發(fā)企業(yè)積極配合，認真履行了相應的保修義務的，物業(yè)主管部門應當在各分部工程保修期滿后30天內退還開發(fā)企業(yè)相應部分保修金本息余額。
第三十條 物業(yè)保修期內發(fā)生嚴重質量缺陷，經(jīng)反復維修，截止保修期到期仍有影響物業(yè)正常使用的質量遺留問題的，保修金暫不予以退還，直至相關質量問題得到修復為止。
第五章 附則
第三十一條 各設區(qū)的市可依據(jù)本辦法，結合本市實際，制定本行政區(qū)域內的保修金管理辦法實施細則。
第三十二條 本辦法由省住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定并負責解釋。
第三十三條 本辦法自發(fā)布之日起實施。
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