2017房地產(chǎn)估價師模擬真題答案

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　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.D 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.D 8.B 9.B 10.B 11.A

　　12.D 13.A 14.B 15.C 16.C 17.D 18.D 19.A 20.A 21.A 22.B

　　23.A 24.B 25.C 26.A 27.A 28.C 29.B 30.A 31.A 32.A 33.D

　　34.D 35.A

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.BCD 2.ABD 3.ABD 4.AB 5.ACD 6.ABD 7.BD

　　8.ACD 9.ABD 10.AD 11.ABCE 12.ABDE 13.CE 14.ABCD

　　15.BCE

　　三、判斷題

　　1.× 2.× 3.× 4.× 5.√ 6.√ 7.× 8.√ 9.× 10.√ 11.×

　　12.√ 13. × 14.√ 15.×

　　四、計算題

　　1.解：1、計算公式：比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

　　2、交易情況修正系數(shù)為：

　　可比實(shí)例A=100/100

　　可比實(shí)例B=100/97

　　可比實(shí)例A=100/105

　　3、交易日期修正系數(shù)為：

　　可比實(shí)例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168

　　可比實(shí)例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156

　　可比實(shí)例C=1.033×1.038=1.072

　　4、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：

　　可比實(shí)例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25

　　可比實(shí)例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55

　　可比實(shí)例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8

　　5、計算比準(zhǔn)價格：

　　比準(zhǔn)價格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)

　　比準(zhǔn)價格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)

　　比準(zhǔn)價格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)

　　6、將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：

　　估價對象價格(單價)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)

　　估價對象價格(總價)=1388.22×1500=208.23萬元

　　2.解：1、運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：

　　2、計算年總收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2萬元

　　3、計算年總費(fèi)用：

　　(1)年折舊費(fèi)=22000/47 +8000×(1-4%)/12 =1108.09萬元

　　(2)年經(jīng)常費(fèi)=100×12=1200萬元

　　(3)年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3萬元

　　(4)營業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15萬元

　　年總費(fèi)用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54萬

　　4、計算年凈收益=5569.2-3310.54=2258.66萬元

　　5、計算房地產(chǎn)價格

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