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房產(chǎn)估價師需要注意的事項
怎么換房、怎么買房，這其中大有學問。有人把房產(chǎn)作為一種投資，越換越增值;有人卻因為一個錯誤的決定，而損失慘重;有人不知行情，舉棋不定。請個估價師作投資顧問，估算房產(chǎn)價值，也許能幫你拿個主意--房地產(chǎn)估價師就這樣慢慢地走入我們的生活。
【選用估價方法錯誤】選用估價方法應遵循的原則：①有大量可比實例(選用市場比較法，并以該法為主);②具有預期收益(收益法作為其中一個方法) ;③具有開發(fā)或待開發(fā)潛力(選用假設開發(fā)法) ;④無上述條件的選用成本法。
【估價方法應用錯誤】
1、公式選用錯誤。例如：收益法公式選用錯誤，有限期限估價卻采用了無限期限公式;市場法修正時修正系數(shù)的分子分母顛倒;用假設開發(fā)法測算時未考慮銷售稅費等。
2、參數(shù)錯誤。收益法中收益期限選用錯誤。
3、計算錯誤。指一些簡單的數(shù)學計算錯誤，多層商業(yè)用房建筑面積累加后不等于總建筑面積等。還有些是較難看出的計算錯誤，如用收益法算出了估價對象房地產(chǎn)的總體價值，卻又加上了其高檔裝修的成本價，或是又扣除了折舊費用，實際上是進行了重復計算。
4、概念錯誤。指估價方法中某些概念的理解錯誤。如：成本法中的成本是客觀成本，卻采用了實際成本;收益法中的凈收益是正常凈收益，卻采用了個別收益;市場法中案例選取少于3個，或案例交易時間過早、與估價對象在某項修正因素上差異超出標準等。此外，還容易常犯的概念錯誤有：土地使用年限和建筑物經(jīng)濟壽命與折舊的關系問題;環(huán)比指數(shù)與定基指數(shù)的區(qū)別問題等。
九、估價技術路線常見錯誤
�、� 損害賠償房地產(chǎn)評估
1、損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清;
2、沒有考慮間接損失(殘值清理費用、造成收益下降)。
�、� 拍賣底價的評估
1、強制處分對房地產(chǎn)價格的影響;
2、快速變現(xiàn)使交易價格相對正常價格較低;
3、市場需求面、推廣力度小，造成成交價格低于正常價格;
4、消費者心理因素;
5、購買者需額外支出(支付拍賣機構的傭金)
6、技術路線：首先確定正常市場價值;分析拍賣市場成交價格水平與正常市場價格水平的調(diào)減幅度;按照這個偏低的幅度對估價結(jié)果調(diào)減。調(diào)減幅度來源：源自拍賣市場價格水平與正常房地產(chǎn)價格水平的比較;
7、拍買保留價要注意(法院委托的，拍買保留價由法院參照評估價確定);3、用市場法評估的房地產(chǎn)扣除折舊不對。
㈢舊房地產(chǎn)評估
1、估價對象的狀況，應對重置價標準進行必要修正
2、舊有房地產(chǎn)的技術路線，運用成本法時，采用房地分估的方法。首先確定重置價的標準，所評估的標的物是什么標準，然后確定標的物的重置價，其次得出房屋的成新率，土地的價值運用市場比較法求出，然后相加得出舊有房地產(chǎn)的價值。
㈣市場法、收益法評估時不應該扣除折舊
注：1、交易實例選取時成新率與估價對象不一致不能用
2、同等來源、同等規(guī)模收益與估價對象創(chuàng)造收益應等同
�、榉康禺a(chǎn)保險評估
1、不能考慮土地的價值;
2、保險事故后損失評估時，應考慮估價范圍是否包括間接損失，并在估價時說明是否包括間接損失;
3、投保時的估價可按房產(chǎn)的投保的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時的實際價值;
4、可修復，宜采用修復的費用為損失價值;不可修復的，特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價值; ㈥劃撥國有土地房地產(chǎn)抵押評估
應注重預期風險(預期風險會降低估價對象的價值的因素應考慮，預期不確定的收益或升值較少或不考慮);分析市場變現(xiàn)能力;應考慮抵押期間的耗損;應考慮扣除上繳國家土地使用權出讓金部分
�、胨痉ㄔV訟評估應當注意委托人要求評估的評估時點時的房地產(chǎn)狀況和市場狀況
�、爝\用各種方法評估的結(jié)果應當進行綜合處理，如有調(diào)整，應闡述理由(多種估價方法結(jié)果綜合取平均值;數(shù)學方法求取綜合結(jié)果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素;結(jié)果的取整; 確認結(jié)果)
㈨房地產(chǎn)合并估價：
1、合并前后價格的計算要客觀、準確
2、增值額的分配要準確、合理，應遵循估價中的貢獻原則來確定：(按各自的單價為基礎分配;各自的面積為基礎分配;各自的總價為基礎分配)
�、罡鲄�(shù)選擇應說明理由
十、市場法估價應注意問題
難點：交易修正
★選取可比實例應符合下列條件：①處于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū);②用途相同;③規(guī)模相當(0.5≤實例/對象≤2);④檔次相當;⑤建筑結(jié)構相同;⑥權利性質(zhì)相同;⑦時間接近(不超過1年);⑧交易類型與估價目的吻合;⑨應為正常成交價或可修正為正常成交價;⑩土地、建筑物、房地產(chǎn)相互匹配;⑩比較實例的數(shù)量不夠�？杀葘嵗欠裨谕还┣髤^(qū)，規(guī)模是否相當，權利性質(zhì)類型，故價目的應該吻合，價格是否為正常交易價格或可修正(必要的說明);
★建立比較基準出錯：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍：②統(tǒng)一付款方式：注意名義價格實際價格成交價格;③統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積與使用面積、套內(nèi)面積等概念的內(nèi)涵;④統(tǒng)一化為單價：有時需要對總價先進行調(diào)整;⑤統(tǒng)一幣種單位：注意匯率的方向;⑥統(tǒng)一面積內(nèi)涵、面積單位。是否統(tǒng)一比較基準。
9、修正幅度過大，單項修正超過20%。
值
12、實例應修正差別不應太大：修正單項不能超過20%，綜合修正不能超過30%;在修正表中各因素的比較中，是否漏掉交易情況和交易日期的說明。
13、房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，包括區(qū)位、實體、權益三方面;要進行年限修正、容積率修正、樓層調(diào)整。
14、修正系數(shù)的確定沒有充足的理由;修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。市場法中系數(shù)的取值要有依據(jù)，修正系數(shù)的確定沒有充足的理由。
15、交易情況修正時表述不誤，應說“可比實例成交價格比其正常價格高(低)多少”。
16、將期內(nèi)平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆。
17、日期調(diào)整時指數(shù)選取不合適。
18、可比實例成交日期應精確到年月日，日期調(diào)整時取100%時，應說明該年同一供求范圍該類型房地產(chǎn)價格穩(wěn)定或無明顯波動。
19、環(huán)比與定基混淆。
20、區(qū)域因素與個別因素混淆不清，可比實例不符合條件。
21、區(qū)域因素與個別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異。
22、區(qū)域因素與個別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來。
23、區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤。
24、比較修正項目有漏項，如地下室、車庫等其他因素。
25、間接因素與直接比較混淆不清。
26、區(qū)域、實物、權益修正時應明確具體事項。
27、交易情況和交易目的不同;交易狀況不清;成交價描述不清;成交日期、付款方式交待不清;
28、修正項目出現(xiàn)錯誤，如臨街的應在區(qū)域因素而在個別因素修正了;
29、加權時出現(xiàn)矛盾，最接近的應賦予大的權數(shù);
30、市場比較法中修正系數(shù)的位置是否有誤，本應該在分子上修正的，而在分母上修正了，本應該增加的而減少了，如可比實例房地產(chǎn)的位置、實物、狀況比估價對象優(yōu)越(+2%)，則價格應向下修正為100/102，而修正成100/98是不對的;
31、在市場法交易日期修正中，貨幣單位換算的時機要看以那種貨幣單位上漲或下跌，還要搞清上漲或下跌的幅度和多少個月要記清以及在計算時的位置以及搞清是定基價格指數(shù)還是環(huán)比價格指數(shù)等;
32、比較實例的用途，結(jié)構等必須一致，不一致適應說明
33、選擇的可比實例描述不清：①交易日期描述不清;②交易情況描述不清(買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等) ;③交易的價格描述不清(單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位);④交易房地產(chǎn)狀況不清(現(xiàn)房、期房、結(jié)構、裝修等);⑤付款方式(一次性、分期);⑥交易時可比實例的規(guī)模(建筑規(guī)模、占地規(guī)模)上述，一點描述不清為一錯點。
34、選擇可比實例可比性差：①相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi);②用途應相同;③建筑結(jié)構相同;④建筑規(guī)模應相當;⑤權利性質(zhì)應相同(主要是土地);⑤交易類型與估價目的應相同 ;⑦可比實例交易成交
日期與估價時點應接近;⑧交換價格可修正為正常交易價格
35、四項修正錯誤：單項修正不超過20%，綜合修正不超過30%;綜合修正=各項修正幅度絕對值和 ;只有這樣交易實例才可能修正為正常價格
36、系數(shù)修正方面的錯誤：?修正項目錯誤;?修正方向錯誤：分子、分母修正顛倒(日期為分子，其它為分母);修正上下方向調(diào)整錯誤;
37、可比實例房地產(chǎn)狀況的修正應采取交易當時的狀況
38、交易日期修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當時的價格水平(主要是匯率選取)
39、加權綜合處理確定估價結(jié)果時，前后矛盾：交易日期、交易情況接近估價時點，權數(shù)應大;區(qū)域因素、個別因素較差，權數(shù)應小。
六、成本法估價應注意的問題
難點：折舊的求取
房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤
1、成本應為社會同類平均成本即客觀成本，采用了實際成本;
2、應結(jié)合市場供求分析確定評估出的積算價格
3、過舊的建筑物不大適用成本法
4、新開發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，應進行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。
5、自有資金利息不計入利潤，而計入成本。
6、利潤基數(shù)與利潤率不對應;《規(guī)范》5.4.2開發(fā)利潤應以土地取得費用和開發(fā)成本之和為基礎，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來求取。
★開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數(shù)
a.直接成本利潤率基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本
b.投資利潤率基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用
c.成本利潤率基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息 【理論教材】
【規(guī)范】成本利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用
d.銷售利潤率基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
7、關于重新購建價格：①必須是估價時點的②必須是客觀的③是全新狀態(tài)下的;《規(guī)范》5.4.3具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構成內(nèi)容，應根據(jù)實際情況，在5.4.2條列舉的價格構成內(nèi)容基礎上酌情增減，并在估價報告中予以說明。
8、重置價格≠重建價格，兩者適用條件不同
9、建筑物折舊(2007版經(jīng)濟折舊和功能折舊的計算，《理論》159頁)
�、倏尚迯晚椖�，修復費用為折舊額;不可折舊額，可分為短壽命、長壽命項目
②經(jīng)濟壽命與土地使用權年限的關系(《理論》P145、《規(guī)范》5.4.11條)
�、蹥堉德驶虺尚侣蚀_定有誤
�、芙ㄖ镏刂脙r格中已包含利息、利稅，不再重計。
�、菖f有房地產(chǎn)未扣除折舊額⑥《規(guī)范》5.4.9??估價人員都應親臨現(xiàn)場??
10、銷售稅費計算基數(shù)為銷售收入
11、積算價格中有必要時應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。
12、建筑物耐用年限應從竣工驗收合格之日起。舊房、房地產(chǎn)價格=重新購建價格-折舊
13、投資利息和利潤的計算基數(shù)要正確
14、取費時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本(即要區(qū)分實際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本)
15、成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利�；鶖�(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用。
16、成本法計算貸款利息時計算期有錯。
17、計算公式有錯(積算價格=重新購建價格-折舊)
18、要根據(jù)市場供求分析為來最終確定評估值(體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊的確定上)。
19、折舊年限確定錯誤。
20、計算估價對象折舊時有錯誤(未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響)。
計算折舊時，建筑物的經(jīng)濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計?建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟壽命計。?建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權剩余年限計算折舊。
《規(guī)范》5.4.11條規(guī)定：估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應為：①建筑物
的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計;②建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，應按建筑物耐用年限計算折舊;③建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限計算折舊;④建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結(jié)束時，應按建筑物耐用年限計算折舊;⑤建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結(jié)束時，應按建筑物已使用年限加土地使用權剩余年限計算折舊。
21、價格構成不全(土地取得成本、開發(fā)成本、管理費、銷售費用、投資利息、銷售稅費、利潤7項);
22、新開發(fā)的土地沒有注意可轉(zhuǎn)讓比率;
23、利息、利潤的計算基數(shù)不對(取得土地成本+開發(fā)成本+管理費)三者的和再乘利息率或利潤率;
24、銷售稅費通常為“二稅一費”等(計稅依據(jù)為銷售收入)，而不包括所得稅和土地增值稅等。
25、成本法中采用的殘值率不和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中一致的均為錯。
26、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上開發(fā)商應負擔的正常費用、利息、利潤和稅金等。
27、成本法計算利息時，費用的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計算期應計建造期的一半。注意第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的計算期的計算方法是考試的重點。地價是開始一次性投入的，從投入到工程完工都要計息。
28、成本法計算折舊時，特別注意折舊年限確定，一是建筑物的經(jīng)濟壽命，二是土地使用年限(出讓土地)。地租的求取不能簡單的取系數(shù)，而是同收益法中求凈收益一樣的方法計算;
29、注意各種物業(yè)的價格構成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋);
30、銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費構成是否正確;注意銷售稅金的計算基數(shù)和稅率
31、預售的價值應在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中;
32、用成本計算而非成本價;
33、長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格;
34、新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。
35、分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例(應以凈地面積計算) 凈地面積=土地總面積-道路-綠地
七、收益法估價應注意的問題
難點：各扣除項目的界定;資本化率的確定
★運用收益法估價應按下列步驟進行：①搜集有關收入和費用的資料;②估算潛在毛收入;③估算有效毛收入;④估算運營費用⑤估算凈收益;⑥選用適當?shù)馁Y本化率;⑦選用適宜的計算公式求出收益價格。 注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。
★凈收益應根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求�。�?出租型房地產(chǎn)，應根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除;若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調(diào)整。?商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。?生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。?尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。
★估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正常客觀的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應進行適當?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正�？陀^的。
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