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2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法強(qiáng)化試題及答案

　　1.下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的是(　 )。

2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法強(qiáng)化試題及答案

　　A.新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)

　　2.長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是(　 )和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價(jià)格做出推測、判斷的方法。

　　A.指數(shù)平滑分析

　　B.趨勢擬合分析

　　C.時(shí)間序列分析

　　D.相關(guān)分析

　　3.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)的(　 )。

　　A.開工日期

　　B.取得估價(jià)對象的日期

　　C.取得待開發(fā)土地的日期

　　D.開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期

　　4.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，房產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)校http://edu.21cn.com/kcnet590/則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為(　 )萬元(收益可視為無限年)。

　　A.30

　　B.40

　　C.50

　　D.60

　　5.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為(　 )元/m2。

　　A.1700

　　B.2000

　　C.2100

　　D.2400

　　6.臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，房產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)校http://edu.21cn.com/kcnet590/進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮�，這些修正實(shí)際上為(　 )。

　　A.交易情況修正

　　B.交易日期調(diào)整

　　C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　D.區(qū)域因素調(diào)整

　　7.從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)(　 )。

　　A.估價(jià)業(yè)務(wù)

　　B.估價(jià)目的

　　C.估價(jià)對象

　　D.估價(jià)程序

　　8.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報(bào)酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　 )萬元。

　　A.222.76

　　B.224.67

　　C.268.67

　　D.298.33

　　9.資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指(　 )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度

　　B.估價(jià)對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

　　C.估價(jià)對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度

　　10.在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m2，后街路線價(jià)為2000元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響深度為(　 )。

　　A.18%

　　B.20%

　　C.15%

　　D.25%

　　11.市場比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為(　 )。

　　A.1.05

　　B.0.98

　　C.0.95

　　D.1.03

　　12.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括(　 )。

　　A.征地管理費(fèi)

　　B.耕地占用稅

　　C.安置補(bǔ)助費(fèi)

　　D.耕地開墾費(fèi)

　　13.建筑物的(　 )等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。

　　A.體量

　　B.結(jié)構(gòu)

　　C.設(shè)施

　　D.層高

　　14.某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/m2，以估價(jià)對象為100，可比實(shí)例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格為(　 )元/m2。

　　A.3401.36

　　B.3398.64

　　C.3538.78

　　D.3266.67

　　15.報(bào)酬率為(　 )與所投入的資本的比率。

　　A.凈收益

　　B.投資回收

　　C.投資回報(bào)

　　D.收益

　　16.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于(　 )元/m2。

　　A.2427

　　B.2500

　　C.2575

　　D.2632

　　17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是(　 )。

　　A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

　　B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

　　C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等

　　D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

　　18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是(　 )年。

　　A.37

　　B.40