房產(chǎn)估價師指錯題中常見錯誤

　　近兩年，媒體對物業(yè)管理的問題頻頻曝光，使行業(yè)處于比較被動的局面。在一年一度的全國和地方人大、政協(xié)會議上，關(guān)于物業(yè)管理的提案呈上升趨勢。在部分城市的行風(fēng)評比中，對物業(yè)管理的評價不盡人意。這在客觀上顯示了物業(yè)管理行業(yè)的社會公信力存在一定問題，直接影響行業(yè)的公眾形象，盡快改變這一狀況已經(jīng)成為行業(yè)上下的共同心愿。

　　【指錯題中常見錯誤】

　　一、估價報告本身的不完善

　　㈠估價報告內(nèi)容不完整，缺少規(guī)范中“估價報告的規(guī)范格式”所要求的必備項目

　　?缺少委托估價方有關(guān)項目：如單位名稱、法人代表及住所或個人姓名和住所等(個人委托);

　　?缺少受理估價方有關(guān)項目：如名稱、住所，特別是估價資格等級;

　　?缺估價原則; ?沒有估價的假設(shè)前提和限制條件;

　　?缺少估價時點; ?缺少價值定義或價值定義中價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵表述不確切; ?估價方法沒有說明定義; ?缺少估價作業(yè)日期;

　　?估價結(jié)果缺少大寫、單價或貨幣單位等，用外幣表示時缺少相應(yīng)的匯率，等等。

　　?沒有估價師聲明; ⑴沒有附件; ⑵沒有估價人員; ⑶沒有說明。

　�、热鄙俟纼r目的或估價目的含糊不清;是何種條件狀態(tài)下的價格。如熟地、毛地;開發(fā)場地還是項目完成時的土地;已完工建筑還是在建工程;期地、期房現(xiàn)房等。

　�、扇惫纼r依據(jù)。估價方法及操作的主要依據(jù);與估價目的相配合的合法性依據(jù)等。

　�、娣康禺a(chǎn)策劃報告本身的不完善P396

　　二、對估價對象描述不清

　　★對估價對象沒有描述或描述不清。具體包括：估價對象名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、

　　現(xiàn)狀、樓層、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年月、規(guī)劃限制條件、建筑物利用現(xiàn)狀、建筑物建成年月、產(chǎn)權(quán)狀況沒有描述或描述不清(權(quán)屬性質(zhì)和土地使用年限)等

　　★估價對象概況交代不清，所需資料收集不全面。土地需說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、產(chǎn)權(quán)狀況及說明、土地使用權(quán)起止期、地價區(qū)類等。建筑物需說明：名稱、坐落(門牌)、面積、樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀況及證明等。單獨估價建筑物時，也要有土地證明。此外，還應(yīng)對環(huán)境作簡要說明。

　　A、權(quán)益方面：

　　1、土地使用人(估價對象的產(chǎn)權(quán)，即未說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán))

　　2、土地使用的性質(zhì)(出讓、劃撥;集體土地還是國有土地，長期用地還是臨時用地;何時取得、取得方式、法律文書證明等)。

　　3、土地使用權(quán)年限交代不清，如50年(少起止年月)

　　估價對象權(quán)利狀況交待不清，通常情況下無土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期

　　4、土地的規(guī)劃用途交代不清

　　5、有無土地使用權(quán)證、所有權(quán)證

　　6、是否共有、部分產(chǎn)權(quán)

　　7、產(chǎn)權(quán)有無爭議

　　B、土地物理狀況方面

　　1、土地“生熟”程度描述不清

　　2、土地地價類別交代不清(幾類用地、商業(yè)、工業(yè))

　　3、土地用途交代不清(商業(yè)、工業(yè)、住宅)

　　4、建筑容率不清

　　5、建筑密度不清

　　6、綠化率介紹不清

　　其中(3、4、5、6為規(guī)劃中確定的指標(biāo)，以規(guī)劃審批件為準(zhǔn)，不可假設(shè))

　　C、房地產(chǎn)中的土地：

　　1、土地面積、形狀等

　　2、土地四至

　　(1、2歸類為一個錯誤)

　　D、建筑物方面：

　　1、房屋用途交代不清(如有土地用途，視為清晰)

　　2、建筑物結(jié)構(gòu)交代不清(房屋層數(shù))

　　3、房屋建成年代不清 注：2，3錯誤可描述為建筑物實物狀況交代不清

　　4、房屋的狀況(分為完整、在建工程)，房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)

　　5、房屋裝修(主要指賓館、酒店，住宅不用交代)

　　6、是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代

　　7、房屋的權(quán)屬交代不清(特別是抵押的情況)

　　8、房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)

　　三、行文、遣詞造句不當(dāng)(術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊)

　　主要包括：①名詞術(shù)語不準(zhǔn)確，如把估價日期錯寫成估價期日。②用詞帶有強烈的感情色彩。③語意含糊，用“大約、估計、大概、可能、左右”等字樣。④數(shù)據(jù)來源沒有出處或是有錯(如房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅的稅率錯誤)。⑤判斷推理沒有充足的理由(如簡單地下結(jié)論，卻沒有充足的理由支持結(jié)論)。

　　四、邏輯不嚴謹

　　五、前后不一致(數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由)

　　房地產(chǎn)估價師考試-案例分析學(xué)習(xí)總結(jié)(全)84_房地產(chǎn)估價師考試

　　六、寫作有錯誤

　　?評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有進行大寫。

　　?對外幣表達的結(jié)果，沒有折算成人民幣，沒有說明匯率。

　　?表達形式不科學(xué)

　　?注意對價格的稱謂是否錯誤(比準(zhǔn)價格，收益價格，積算價格)

　　?只有總價，沒有單價

　　七、估價方法選用上的錯誤

　　1、只使用了一種估價方法，對采用的方法是否有合理的說明和理由。

　　2、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定，

　　3、估價方法選擇不當(dāng)：?能用市場比較法的沒有用。?收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。?具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。如：拆遷評估一般應(yīng)采用市場比較法，而在估價報告中卻采用了其他估價方法且未說明原因。根據(jù)2004年1月1日起實施的《房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，“拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因”。

　　4、估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)規(guī)定

　　5、選用方法不適用的(各種估價方法的適用條件)

　　6、未說明每種估價方法的定義、步驟。

　　7、察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確。

　　8、選用的估價方法不妥(應(yīng)根據(jù)估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法，抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法，在建工程用假設(shè)開發(fā)法等)。

　　八、估價方法應(yīng)用錯誤(選用估價方法錯誤)

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