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2016房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《制度與政策》考點(diǎn)詳解
商品房預(yù)售
一、商品房預(yù)售制度概述
商品房預(yù)售產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代初，世界上有許多國(guó)家和地區(qū)也都有類(lèi)似制度。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》從國(guó)家法律上確立商品房預(yù)售許可制度，《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)商品房預(yù)售管理機(jī)構(gòu)、預(yù)售許可制度的實(shí)施和監(jiān)管做出了具體的規(guī)定。在存量住房尚未基本滿足社會(huì)需求，且直接融資渠道尚未充分形成的情況下，商品房預(yù)售制度對(duì)解決住房問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市達(dá)90%以上。
二、商品房預(yù)售的條件
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
(4)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
城市規(guī)劃修改
規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行，不得擅自改變。當(dāng)出現(xiàn)某些不能適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展要求的情況時(shí)，就需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薷摹?/p>
有下列情形之一的，組織編制機(jī)關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：
(1)上級(jí)人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的;
(2)行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的;
(3)因國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的;
(4)經(jīng)評(píng)估確需修改規(guī)劃的;
(5)城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)修改規(guī)劃的其他情形。
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