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物業(yè)公司市場拓展的管理流程
物業(yè)管理公司是按照法定程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)型經(jīng)濟實體，是獨立的企業(yè)法人。以下是小編收集的市場拓展的管理流程，歡迎查看！
一、 獲取信息：
1、 定期做市場調(diào)查；
2、 客戶主動聯(lián)系；
3、 經(jīng)協(xié)會或他人推介。
二、 甄選信息，確定目標(biāo)客戶（適用于全委項目）
1、 綜合樓（高層）面積少于20000平方米項目不接，小區(qū)（多層）面積少于50000平方米項目不接；
2、 物業(yè)管理費用過低的不接；
3、 業(yè)主委員會非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的項目不接（限于成熟小區(qū)）；
4、 維修基金不足或不到位的項目不接（限于成熟小區(qū)）；
5、 物業(yè)管理配套設(shè)施不全，后續(xù)管理需要投入大量資金的項目不接；
6、 檔次過低的項目不接；
7、 曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負(fù)面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開發(fā)商的項目不接；
8、 開發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)主超過二家的項目不接；
9、 公司資源配置達不到客戶滿意要求的項目不接。
三、項目調(diào)查 （適用于全委項目）
1、 要從多方面盡可能掌握項目信息，了解開發(fā)商的實力和主要目的，這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎(chǔ)，否則很有可能為他人作嫁衣；
2、 知己知彼，盡量了解競爭對手的強項弱勢，取長補短。
四、制作方案的具體步驟
1、明確意向性目標(biāo)后，由公司總經(jīng)理或部門經(jīng)理組織相關(guān)人員考察物業(yè)現(xiàn)場，為管理方案的構(gòu)想奠定基礎(chǔ)；
2、 與開發(fā)商作進一步溝通，細(xì)化方案內(nèi)容；
3、制定方案：
方案內(nèi)容將根據(jù)招標(biāo)文件要求或項目的實際情況制作，招標(biāo)項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：
A、公司簡介
B、項目管理機制架構(gòu)，包括：
提高管理服務(wù)水平的新設(shè)想。（針對實際情況，提出一些如何提高該小區(qū)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的措施和同場經(jīng)營的設(shè)想及投標(biāo)單位的合理要求，既要務(wù)實，又力求創(chuàng)新）。
擬采取的管理方式、工作計劃和物資裝備情況。管理方式，包括（但不限于，下同）：內(nèi)部管理架構(gòu)、激勵機制、監(jiān)督機制、自我約束機制、信息反饋處理機制。工作計劃，包括：管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、交通工具以及通訊、安全防范裝備及辦公用品等。
管理人員的配備、培訓(xùn)、管理管理人員的配備，包括：管理處正副主任簡歷，各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)、各崗位人員的配置等。
管理人員的培訓(xùn)，包括：對各類人員的培訓(xùn)計劃、方式、目標(biāo)及言行規(guī)范、儀容儀表、公眾形象等。
管理人員的管理，包括：錄用及考核，淘汰機制，協(xié)調(diào)關(guān)系，服務(wù)意識，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運作等。
C、物業(yè)項目的前期介入：需制訂有相應(yīng)實施方案，列明前期人員、工作方式、工作內(nèi)容等。
D、經(jīng)費收支預(yù)算，包括：
應(yīng)列明收入項目和支出項目預(yù)算，有文件規(guī)定的按文件規(guī)定，無文件規(guī)定的按市場價測定。另外應(yīng)列出年度盈虧情況測算和增收節(jié)支措施。
E、物業(yè)項目的維修、養(yǎng)護和管理，包括：
1）機電設(shè)備設(shè)施的管理
制定有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、期等定期維修保養(yǎng)檢修以及日常維修計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)；制定有各類應(yīng)急搶修、處理方案；制定有詳盡的設(shè)備設(shè)施經(jīng)濟運行方案，保證設(shè)備設(shè)施高效經(jīng)濟地運行。
2）物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施：根據(jù)房屋各部分的使用年限和房屋本體維修基金的建立情況，提出對房屋各部分的定期維護和日常維修計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)和實施效果。根據(jù)公共設(shè)施的使用年限和公共設(shè)施公共設(shè)施專用基金的建立情況，提出公共設(shè)施的定期維護和日常維護計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)和實施效果。
3）各項管理指標(biāo)的承諾及為完成承諾指標(biāo)采取的措施。
各項管理指標(biāo)，包括：房屋及配套設(shè)施完好率、房屋零修、急修及時率、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率、綠化完好率、清潔保潔率、停車庫完好率、公共設(shè)施設(shè)備完好率、主要機電設(shè)備完好率、治安案件發(fā)生率、火災(zāi)發(fā)生率、有效投訴率與處理率、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率、維修服務(wù)回訪率、使用人滿意率、其他有關(guān)指標(biāo)。以上各項指標(biāo)均需注明有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)和計算測定依據(jù)以及承諾所采取的措施。
F、管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理
1）管理規(guī)章制度，包括：公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護運作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。
2）檔案的建立與管理，包括：竣工驗收資料、房屋的單體竣工圖、物業(yè)使用人檔案、裝修管理檔案、維修檔案、巡視記錄、運行檔案、投訴與回訪記錄、其它管理服務(wù)活動記錄及檔案。
G、公共秩序的維護
結(jié)合項目的具體情況和環(huán)境特點，提供行之有效的維持物業(yè)管理區(qū)域公共安全及周圍秩序的方案；對消防、公共安全、公共衛(wèi)生等方面的突發(fā)性事件有應(yīng)急預(yù)案。
H、保潔服務(wù)
根據(jù)項目的特點和實際情況，制定有合理的公共區(qū)域日常清潔保潔、消殺、垃圾處理的工作計劃及區(qū)域工作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程等。
I、綠化養(yǎng)護管理
根據(jù)項目的特點和實際情況，制定合理的綠化養(yǎng)護方案，有區(qū)域工作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程和對故意損壞植物的預(yù)防性措施。
J、社區(qū)文化便民服務(wù)
包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。
顧問項目的方案包括以下幾個基本方面（不限于）
1）項目的物業(yè)管理策劃
2）項目物業(yè)管理顧問服務(wù)范圍及內(nèi)容
3）項目物業(yè)管理制度建設(shè)顧問服務(wù)
4）項目物業(yè)管理顧問模式及顧問酬金
5）項目物業(yè)管理主要顧問人員簡介
五、談判要素
1、 中標(biāo)（全委）項目的談判內(nèi)容：
a、 確定物業(yè)管理辦公用房及員工宿舍的面積；
b、 物業(yè)辦公用品及管理工具、用具的購置（一般辦公用品由物業(yè)公司自行購置，費用自負(fù)；物業(yè)管理所需的管理工具和用具配備、公共配套設(shè)備用品，由物業(yè)公司根據(jù)實際需要列出計劃送交甲方審核后，由甲方一次性購置投入配套，日后使用維護由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。）；
c、 確定小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、設(shè)備（包括交通標(biāo)志、樓號門牌標(biāo)識、安全防護欄、保安崗?fù)�、出入口道閘、樓層垃圾桶等，由開發(fā)商配備）；
d、 房屋交付使用后保修期內(nèi)的返修及費用問題
e、 前期介入的費用標(biāo)準(zhǔn)
f、 項目入伙后，小區(qū)入住率在50%以下時，公用水、電費分?jǐn)偡椒ǎ?/p>
談判中，如對方提出的要求與法律相悖或我方自身能力原因而不能接受時，應(yīng)直接提出，以免日后發(fā)生爭議，不能委曲求全，使自己陷入被動。
2、顧問項目的談判內(nèi)容：
a、 根據(jù)開發(fā)商的主要需求確定公司所提供的方式，包括：駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項培訓(xùn)。報價標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)項目類型、規(guī)模、市場行情及開發(fā)商的目的、要求而采取不同的價格策略。
b、 在開發(fā)商不能確定應(yīng)采用哪種管理模式時，應(yīng)正確分析、引導(dǎo)并向其解釋采取某種模式的原因，盡量注重實效。
c、 簽訂顧問合同時應(yīng)同時正確引導(dǎo)對方，明確顧問內(nèi)容及條款（尤其是我方的義務(wù)、費用標(biāo)準(zhǔn)）。
六、合同簽訂
根據(jù)談判結(jié)果，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)后，與開發(fā)商或委托方簽訂合同，并根據(jù)開發(fā)商要求，制定相關(guān)工作計。
物業(yè)公司市場拓展相關(guān)擴展
物管企業(yè)類型
物業(yè)管理本身就是伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而逐漸規(guī)�；诜康禺a(chǎn)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)為了更好管理，或為了打造品牌，多數(shù)都選擇成立自己的物業(yè)企業(yè)來管理自有項目。尤其物業(yè)管理top級企業(yè)，幾乎都有兄弟房地產(chǎn)企業(yè)的的背景。
物業(yè)管理發(fā)展過程中，也形成了一批沒有房地產(chǎn)企業(yè)兄弟公司背景的中小企業(yè)，此類物業(yè)企業(yè)注定要不斷拓展市場，外接項目，從而形成規(guī)模化。由于缺少兄弟公司的支撐，在管項目都是通過市場競爭獲取，所有利潤均來自所接管的項目。
物業(yè)項目管理的類型
全委服務(wù)，即與項目房地產(chǎn)企業(yè)或業(yè)委會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，通過招投標(biāo)方式獲取小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作。這是最傳統(tǒng)的市場拓展方式，在內(nèi)接或外拓項目時，為獲取項目更持久的管理權(quán)，都會選擇全委服務(wù)的方式。
并購合作，當(dāng)物業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模的時候，必然會出現(xiàn)并購。一部分物業(yè)企業(yè)因為項目品質(zhì)、管理能力等你原因，遇到發(fā)展瓶頸。另一部分物業(yè)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，為了謀求更大發(fā)展，需要獲取更多體量規(guī)模時，并購就是一種有效的合作途徑。
顧問服務(wù)，即聘請知名品牌物業(yè)企業(yè)對項目的物業(yè)管理提供顧問服務(wù)，包括但不限于服務(wù)方案、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理體系等提供專業(yè)指導(dǎo)。
深層合作，與友好同行業(yè)企業(yè)合作，通過達成戰(zhàn)略合作方式進行雙贏合作模式，以無形資產(chǎn)與資金投入，及派遣有關(guān)人員負(fù)責(zé)項目管理。雙方的收益與風(fēng)險按照所投入的比例進行分配。
項目信息獲取來源
�、僦鲃映鰮�，全面撒網(wǎng)
物業(yè)公司總部或區(qū)域在市場拓展過程中，當(dāng)沒有合適目標(biāo)時，可能會采取此拓展策略。全面清查所在區(qū)域所有的項目信息，包括新建、在建或已建物業(yè)，并分析目標(biāo)項目，根據(jù)分析結(jié)果采取上門拜訪、項目交流等方式與項目相關(guān)方取得聯(lián)系，從而拿下項目。
�、谑袌鐾平�，關(guān)注招投標(biāo)
一方面依靠企業(yè)物業(yè)品牌影響力，進行市場推介，或借助行業(yè)協(xié)會、第三方平臺向同行推廣市場信息，并建立聯(lián)系，推動合作。另一方面，主要通過積極參與招投標(biāo)，合理地利用自身的品牌和知名度及積累的招標(biāo)經(jīng)驗，參與市場公平競爭，并將招投標(biāo)工作作為市場拓展中的一部分來貫徹實施。
�、燮髽I(yè)員工、客戶資源
物業(yè)企業(yè)的員工規(guī)模和客戶規(guī)模往往都很大，尤其客戶規(guī)模，通過員工的人脈資源，可以獲取有效的項目信息。對于在管項目的業(yè)主，如果觸達渠道得當(dāng)，資源跟進及時，就能很好的搶占先機。
④借助大數(shù)據(jù)平臺
例如，億景投拓云·物業(yè)市場拓展管理系統(tǒng)就融合了土拍數(shù)據(jù)（增量數(shù)據(jù)）、住宅、商辦、商購數(shù)據(jù)（存量數(shù)據(jù)）、城市經(jīng)濟、人口、交通、醫(yī)療、教育等數(shù)據(jù)，進行項目價值評估，對其進行可視化賦能。
市場投拓人員可以借助大數(shù)據(jù)平臺獲取專業(yè)線索情報和決策依據(jù)，解決物業(yè)投拓過程中，市場變化快實時數(shù)據(jù)難獲取，業(yè)務(wù)決策缺少外部支撐，數(shù)據(jù)挖掘分析效果低的問題。
項目評估
當(dāng)然，在全國萬億的物業(yè)市場存量前提下，如何甄選出符合自己企業(yè)目標(biāo)的拓展對象，作為專業(yè)的市場投拓人員需要做好評估工作。根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)、業(yè)務(wù)范圍、定性標(biāo)準(zhǔn)等不同，進行精細(xì)化篩選和判別。
�、俦M職調(diào)查，全面了解
最直觀、最常見的辦法是現(xiàn)場勘查，主觀判斷項目是否具備接管的價值。當(dāng)然現(xiàn)在有了更高效和直觀的方式，基于億景投拓云·物業(yè)市場拓展管理系統(tǒng)，就可以實現(xiàn)線上勘查，對項目所在區(qū)位、項目規(guī)劃、配套設(shè)施、周邊業(yè)態(tài)、人口分布等進行綜合查詢，并對對任意項目進行商業(yè)、教育、交通、資源、產(chǎn)業(yè)五個維度綜合評估以及基于等時圈的可視化分析。
例如，可以基于單個點向下級區(qū)域進行鉆取查詢，鎖定項目的位置空間關(guān)系，疊加各類型屬性信息，就能高效便捷地評估該項目的綜合價值。
�、谠敿�(xì)測算，精準(zhǔn)評估
不同的物業(yè)企業(yè)都有自己的費用測算標(biāo)準(zhǔn)，及時獲取項目的基本信息，通過精準(zhǔn)測算，便可客觀的分析出項目的經(jīng)營情況、盈虧情況，從而做出有效評估，判斷是否進行下一步動作。
簽約審批，績效考核
確定項目之后，就要進入項目審批環(huán)節(jié)。審批流機制是很多物業(yè)企業(yè)一直詬病的頑疾，審批流反映了一個企業(yè)的管理水平、人員能力設(shè)置是否合理。這時候，利用高效協(xié)同的數(shù)字化審批就很有必要了，通過項目前期的商機報備、立項審批流程，項目后期的簽約認(rèn)證、業(yè)務(wù)認(rèn)證、續(xù)約審批流程，改善業(yè)務(wù)規(guī)范性，系統(tǒng)數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)，保證數(shù)據(jù)真實性和準(zhǔn)確性，將數(shù)據(jù)留痕，提升數(shù)據(jù)安全性。這樣的績效考核更精準(zhǔn)、更直觀、更科學(xué)。
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