2017房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能復(fù)習(xí)資料
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房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能復(fù)習(xí)資料
房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能：
在任何市場(chǎng)上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供求狀況。價(jià)格不僅預(yù)示市場(chǎng)的變化及其趨勢(shì)，還可通過價(jià)格信號(hào)來指導(dǎo)買賣雙方的行為。即價(jià)格機(jī)制是通過市場(chǎng)發(fā)揮作用的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的五個(gè)功能：
配置存量房地產(chǎn)資源和利益。土地資源的有限性，開發(fā)建設(shè)周期較長而滯后于市場(chǎng)需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行分配通過市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，在達(dá)到令買賣雙方都能接受的市場(chǎng)均衡價(jià)格的條件下，就能完成這種分配。
顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化。引起需求增減的原因：①未來預(yù)期收益變化;②政府稅收政策的影響;③收入水平變化或消費(fèi)品味變化;④原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。
指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化。供給的變化可能會(huì)由于下述原因引起：①建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉砦飿I(yè)的使用方式。②某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化。根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)?shù)淖饨鹗蹆r(jià)比例，若售價(jià)太高，出租住宅的需求就會(huì)增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業(yè)之間的租金售價(jià)相對(duì)變化也會(huì)引起需求的變化。
指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃。制定土地供給計(jì)劃首先要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過對(duì)市場(chǎng)提供的存量、增量、交易價(jià)格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等市場(chǎng)信號(hào)的分析研究，才能制定出既符合市場(chǎng)需要、可操作性強(qiáng)、又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計(jì)劃。
引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。市場(chǎng)可引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，使之適應(yīng)供給條件的變化，這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)、提高城市土地的使用效率。
房地產(chǎn)估價(jià)師房產(chǎn)抵押復(fù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)
(1)房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押。
(2)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
(3)以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。
(4)國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。
(5)以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。
(6)以中外合資企業(yè)、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。
(7)以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。
(8)有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。
(9)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的.使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
(10)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。
(11)預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
(12)企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔(dān)。
(13)訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。
(14)抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。
(15)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。
(16)訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
(17)抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。
房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法復(fù)習(xí)試題
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于典型的( )房地產(chǎn)投資。
A.收益型
B.收益加增值型
C.機(jī)會(huì)型
D.博弈型
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P22。
【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是( )元。
A.5142.74、
B.5475.37、
C.5163.96、
D.7000.00
【正確答案】：C
【答案解析】：根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11個(gè)月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月應(yīng)還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)
【該題針對(duì)“利息與利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是( )。
A.潛在毛租金收入=物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平
B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入
C.有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入
D.凈經(jīng)營收入=有效毛收人-運(yùn)營費(fèi)用
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P364-365，有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。
【該題針對(duì)“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的( )彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。
A.所得稅前利潤
B.所得稅后利潤
C.應(yīng)分配利潤
D.未分配利潤
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P270，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ);下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。
【房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能復(fù)習(xí)資料】相關(guān)文章：
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