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房地產(chǎn)估價(jià)師成本法復(fù)習(xí)資料

時(shí)間:2021-11-24 18:54:39 報(bào)考指南 我要投稿

2017房地產(chǎn)估價(jià)師成本法復(fù)習(xí)資料

  成本法是房地產(chǎn)估價(jià)師考試中的核心知識(shí)點(diǎn),也是考試中的高頻考點(diǎn)。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師成本法復(fù)習(xí)資料,希望大家喜歡。

2017房地產(chǎn)估價(jià)師成本法復(fù)習(xí)資料

  房地產(chǎn)估價(jià)師成本法復(fù)習(xí)資料

  1.成本法適用的估價(jià)對(duì)象:

 、傩麻_(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)都可以采用成本法估價(jià);

  ②由于很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法的運(yùn)用,又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或者沒(méi)有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)以及單純的建筑物或者其裝飾、裝修部分,通常也是采用成本法估價(jià);

  ③在房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其他房地產(chǎn)損害賠償中、房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或者類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū),難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的,通常只好采用成本法估價(jià);

  ④成本法一般適用于評(píng)估那些可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。

  2. 成本法的注意事項(xiàng):

  (1)采用客觀成本而不是實(shí)際成本。

  (2)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。

  (3)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整。

  房地產(chǎn)估價(jià)師稅收復(fù)習(xí)講義

  稅收是國(guó)家參與社會(huì)剩余產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式,其本質(zhì)是國(guó)家憑借政治權(quán)力,按照法律規(guī)定程序和標(biāo)準(zhǔn),無(wú)償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種手段。稅收的本質(zhì)決定了它具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性的特征。

  (1)強(qiáng)制性。根據(jù)法律的規(guī)定,國(guó)家以社會(huì)管理者的身份,對(duì)所有的納稅人強(qiáng)制性征稅,納稅人不得以任何理由抗拒?chē)?guó)家稅收。

  (2)無(wú)償性。國(guó)家取得稅收,對(duì)具體納稅人既不需要直接償還,也不支付任何形式的直接報(bào)酬。所謂稅收,就是向居民無(wú)償索取。無(wú)償性是稅收的.關(guān)鍵特征。

  (3)固定性,也稱(chēng)確定性。國(guó)家征稅必須通過(guò)法律形式,事先規(guī)定納稅人、課稅對(duì)象和課稅額度。這是稅收區(qū)別于其他財(cái)政收入形式的重要特征。

  稅收制度及構(gòu)成要素:針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)?稅收制度簡(jiǎn)稱(chēng)稅制,是國(guó)家各項(xiàng)稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和稅收管理體制等的總稱(chēng),是國(guó)家處理稅收分配關(guān)系的總規(guī)范。稅收法律、法規(guī)及規(guī)章是稅收制度的主體。稅收制度由納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人)、課稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率或稅額標(biāo)準(zhǔn)、附加、加成和減免、違章處理等要素構(gòu)成。

  稅收的征管:針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)?為了加強(qiáng)稅收征收管理,規(guī)范稅收征收和繳納行為,保障國(guó)家稅收收入,保護(hù)納稅人的合法權(quán)益,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展,國(guó)家制定了稅收征管法。主要規(guī)定有:

  (1)稅收的開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅,依照法律的規(guī)定執(zhí)行;法律授權(quán)國(guó)務(wù)院規(guī)定的,依照國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機(jī)關(guān)、單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定,擅自作出稅收開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。

  (2)法律、行政法規(guī)規(guī)定的納稅人和扣繳義務(wù)人必須依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。

  (3)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)廣泛宣傳稅收法律、行政法規(guī),普及納稅知識(shí),無(wú)償?shù)貫榧{稅人提供納稅咨詢服務(wù)。納稅人、扣繳義務(wù)人有權(quán)向稅務(wù)機(jī)關(guān)了解國(guó)家稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定以及與納稅程序有關(guān)的情況。

  (4)納稅人、扣繳義務(wù)人有權(quán)要求稅務(wù)機(jī)關(guān)為納稅人、扣繳義務(wù)人的情況保密。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法為納稅人、扣繳義務(wù)人的情況保密。

  (5)納稅人依法享有申請(qǐng)減稅、免稅、退稅的權(quán)利。納稅人、扣繳義務(wù)人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)所作出的決定,享有陳述權(quán)、申辯權(quán);依法享有申請(qǐng)行政復(fù)議、提起行政訴訟、請(qǐng)求國(guó)家賠償?shù)葯?quán)利,同時(shí)還依法享有控告和檢舉稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員的違法違紀(jì)行為的權(quán)利。

  現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收:針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)?我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。其他與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。

  房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)試題

  1、三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除(  )司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

  A.公司上市、企業(yè)清算

  B.公司上市

  C.城鎮(zhèn)房屋拆遷、企業(yè)清算

  D.城鎮(zhèn)房屋拆遷

  【正確答案】:A

  【答案解析】:三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。參見(jiàn)教材P396。

  2、房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價(jià)格的變化的總趨勢(shì)來(lái)講,是(  )上升的。

  A.間斷

  B.波浪

  C.連續(xù)

  D.螺旋

  【正確答案】:B

  【答案解析】:房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總趨勢(shì)來(lái)講的,F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格是波浪式上升的。參見(jiàn)教材P66。

  3、建筑物的年齡有實(shí)際經(jīng)過(guò)年齡和有效經(jīng)過(guò)年數(shù),它們之間的關(guān)系為(  )。

  A.有效經(jīng)過(guò)年齡等于實(shí)際經(jīng)過(guò)年齡

  B.有效經(jīng)過(guò)年齡短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年齡

  C.有效經(jīng)過(guò)年齡長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年齡

  D.有效經(jīng)過(guò)年齡可能短于或長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年齡

  【正確答案】:D

  【答案解析】:建筑物的有效年齡可能等于也可能小于或大于其實(shí)際年齡。參見(jiàn)教材P297。

  4、某商業(yè)房地產(chǎn),在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造,建造期3年,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年,土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是(  )年。

  A.37

  B.40

  C.60

  D.63

  【正確答案】:A

  【答案解析】:對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的,應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊。60+3-40=23(年),60-23=37(年)。參見(jiàn)教材P310~312。

  5、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬(wàn)元,已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬(wàn)元,投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年,估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%,則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為(  )萬(wàn)元。

  A.1838.00

  B.1844.55

  C.1845.87

  D.1850.00

  【正確答案】:B

  【答案解析】:2000-150-0.8÷12%×[1-1÷(1+12%)15]=1844.55(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P306~309。

 

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