2017房地產(chǎn)估價師經(jīng)適房復(fù)習(xí)資料
經(jīng)適房是當(dāng)今非常重要的一種住宅類型，也是房地產(chǎn)估價師考試中重要的復(fù)習(xí)資料。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師經(jīng)適房復(fù)習(xí)資料，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師經(jīng)適房復(fù)習(xí)資料
1、開放經(jīng)濟適用住房二級市場
新建經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模目前雖然逐年增加，但由于各種因素制約，數(shù)量仍然有限，滿足不了社會需求。因此，必須新辟房源，可以考慮將存量經(jīng)濟適用住房納入供應(yīng)范圍，開放經(jīng)濟適用住房二級市場。政府應(yīng)制定相關(guān)政策，明確規(guī)定中低收入者可以在一級市場上購買新建經(jīng)濟適用住房，也可在二級市場購買二手經(jīng)濟適用住房(即存量經(jīng)濟適用住房)，都可享受免交土地出讓金、減稅、限價等優(yōu)惠政策。一方面引導(dǎo)消費，緩解經(jīng)濟適用住房一級市場壓力，另一方面刺激二手房消費，繁榮房地產(chǎn)二級市場。
從供需兩方面來看，發(fā)展經(jīng)濟適用住房二級市場潛力很大。目前中低收入家庭購房的積極性很高，但真正適合他們的房子又很少。商品房價格高，而且不能享受優(yōu)惠政策;新建經(jīng)濟適用住房，數(shù)量有限，位置偏遠(yuǎn)，住宅品種少，選擇余地小，價格相對較高。相對于新建經(jīng)濟適用住房，二手房具有許多優(yōu)勢，如價格便宜，面積適中，區(qū)位條件好，分布廣泛，戶型多樣，選擇余地很大。因此，只要政府明確規(guī)定購買二手經(jīng)濟適用住房同樣可以享受經(jīng)濟適用住房優(yōu)惠政策，就會極大地激發(fā)廣大中低收入者購買房積極性，并引導(dǎo)中低收入者進入二級市場，形成二手經(jīng)濟適用房旺盛的需求。
從供給方面看，在房改過程房改房具有一定局限性，住房面積、戶型、位置等都受到很大限制，并不能令大多數(shù)購房者滿意，因此希望換房的用戶很多，而且以前參加房改的住戶，經(jīng)濟條件相對較好，隨著收入的增加，目前“賣舊換新”的愿望很強烈。但我國目前許多地方房改政策滯后，制約住房二級市場發(fā)展。只要政策到位，二手經(jīng)濟適用住房市場供給量很大。二手經(jīng)濟適用住房供給與需求相互促進，共同支撐經(jīng)濟適用住房二級市場，而火爆的二級市場，為經(jīng)濟適用住房大發(fā)展提供了動力。
2、建立經(jīng)濟適用住房退出制度
經(jīng)濟適用住房面積適中，價格便宜，并含社會保障性質(zhì)，只有中低收入者才能享受，不允許高收入者住用。在完善市場準(zhǔn)入制度同時，建立退出制度。它包括住房退出和住戶退出二部分。
(1)住房退出是指超過一定面積標(biāo)準(zhǔn)或價格標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟適用住房強制性改變性質(zhì)，由經(jīng)濟適用住房變?yōu)樯唐贩俊Ｗ艨梢猿鍪�，重新購買經(jīng)濟適用住房，但買方應(yīng)補交土地出讓金，也可以不出售，但住戶應(yīng)補交土地出讓金。
(2)住戶退出是指住用經(jīng)濟適用住房的高收入者退出經(jīng)濟適用住房，采取出售現(xiàn)經(jīng)濟適用住房或補交土地出讓金方法。由于我國目前居民收入申報制度不健全，因此判斷高收入者的難度較大。根據(jù)經(jīng)濟適用住房的性質(zhì)，可以規(guī)定一個家庭只能擁有一套經(jīng)濟適用住房，即不允許住戶同時擁有兩套經(jīng)濟適用住房，也不允許擁有一套經(jīng)濟適用住房和商品房，否則按高收入者對待，要求退出經(jīng)濟適用住房市場。同時嚴(yán)格控制新建經(jīng)濟適用住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，特別是面積標(biāo)準(zhǔn)，促使高收入者自覺不進入市場。
房地產(chǎn)估價師高頻考點
假設(shè)開發(fā)法的其他用途
假設(shè)開發(fā)法除了適用于估價，還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，用于估價是假設(shè)站在一個典型的投資者的立場，用于投資分析是站在一個具體的投資者的立場。
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：
(1)確定擬開發(fā)場地的最高價格。如果開發(fā)商有興趣取得某個開發(fā)場地，他必須事先計算出能夠接受的最高價格，他實際的'購買價格應(yīng)低于或等于此價格，否則不值得購買。
(2)確定開發(fā)項目的預(yù)期利潤。在確定預(yù)期利潤時，是假定開發(fā)場地已按照某個價格購買，即場地購置費被看成已知。預(yù)計可取得的總收入扣除場地購置費、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤如果高于開發(fā)商期望的利潤，則該開發(fā)項目被認(rèn)為是可行的;否則，應(yīng)被推遲開發(fā)，甚至取消投資。
(3)確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。在確定最高費用時，場地購置費也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內(nèi)，同時使整個開發(fā)成本、費用在開發(fā)過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費用失控。
房地產(chǎn)估價師估價文書復(fù)習(xí)講義
1.房地產(chǎn)估價文書的種類及作用：
房地產(chǎn)估價的文書主要有以下10種：
(1)估價委托書估價委托書是由估價需求方出具的，明確估價目的、估價對象、估價時點、估價服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、估價報告交付日期等事項的文書，是估價的重要依據(jù)之一，放入估價報告的附件中。
(2)估價委托合同估價委托合同是由估價雙方就估價事宜共同簽訂的書面文件。估價委托合同的作用有：①建立受法律保護的委托與受托關(guān)系;②明確委托人和估價機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù);③載明估價的有關(guān)事項。
(3)估價項目來源和接洽情況記錄估價項目來源和接洽情況記錄是記載估價機構(gòu)的估價業(yè)務(wù)來源的原始資料，做好記錄有助于估價機構(gòu)掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價機構(gòu)開拓業(yè)務(wù)和更好地提供服務(wù)。
(4)估價作業(yè)方案估價作業(yè)方案是在估價委托合同簽訂后，明確本次估價需要解決的主要問題、完成時間、估價人員的計劃和安排，以保證估價項目能保質(zhì)、按時完成。
(5)估價所需資料清單估價所需資料清單是根據(jù)估價對象狀況、估價目的所列出的需要的資料清單。
(6) 估價對象實地查看記錄估價對象實地查看記錄是估價師到估價對象現(xiàn)場檢查、觀察估價對象的實物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場狀況的文字、照片、攝影等信息的記錄，是估價的重要依據(jù)之一，通常作為估價報告的附件存檔。估價對象實地查看記錄是否翔實直接影響估價對象的價值確定。
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