2017房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)復(fù)習(xí)資料
房地產(chǎn)估價(jià)師考試是土木工程中重要的考試之一。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)復(fù)習(xí)資料，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)復(fù)習(xí)資料
1.投資回收與投資回報(bào)：
房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報(bào)兩個(gè)部分。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。例如，金融機(jī)構(gòu)在向居民提供抵押貸款時(shí)，借款人在按月等額的還款中，一部分是還本，另一部分是付息;對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，借款人的還本部分就是其貸款(投資)的回收部分，借款人的付息部分就是其貸款(投資)的回報(bào)部分。
投資回收和投資回報(bào)對(duì)投資者來(lái)說(shuō)都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
2.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)是用來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。其中，靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過(guò)現(xiàn)金流量計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。靜態(tài)指標(biāo)的計(jì)算簡(jiǎn)便，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。動(dòng)態(tài)指標(biāo)是考慮了資金的'時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的收入、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。
清償能力指標(biāo)是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)更加重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果。
房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)講義
�、宸康禺a(chǎn)投資之利
適于長(zhǎng)期投資、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益。優(yōu)點(diǎn)包括：
相對(duì)較高的收益水平。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本利潤(rùn)率≥20%，有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿，其權(quán)益投資收益率會(huì)更高。置業(yè)投資持有期內(nèi)權(quán)益收益率每年可達(dá)10%～12%。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票、債券等其他類型的投資來(lái)說(shuō)，收益水平是相對(duì)較高的。
易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押物，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金，金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，給置業(yè)投資者提供了很多選擇。
金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為以房地產(chǎn)為抵押物，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。除了投資者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)是一種重要的信用保證，且租金收入就能滿足投資者分期還款對(duì)資金的需要，金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款比例相當(dāng)高，可達(dá)到70%～90%，且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方，甚至可獲得超過(guò)90%～100%的融資。
能抵消通貨膨脹的影響。通貨膨脹分類：預(yù)期通貨膨脹(Expeted Inflation)和非預(yù)期通貨膨脹(Unexpected Inflation)。房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。由于存在通貨膨脹，資產(chǎn)的重置成本不斷上升，說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有增值性。房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退過(guò)程中，其使用價(jià)值不變，因此具有保值性。一般情況下，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率都會(huì)大于總體物價(jià)水平的上漲率。美國(guó)和英國(guó)的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。房地產(chǎn)投資可以抵消通脹，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。房地產(chǎn)投資能夠增值，是在正常市場(chǎng)條件下從長(zhǎng)期投資的角度來(lái)看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值的下降，并不影響其長(zhǎng)期的增值特性，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期景氣循環(huán)規(guī)律來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格總是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。
提高投資者的資信等級(jí)。擁有房地產(chǎn)是占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。
�、娣康禺a(chǎn)投資之弊
流動(dòng)性差或變現(xiàn)性差。缺點(diǎn)還包括：投資數(shù)額巨大。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí)，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。投資回收周期較長(zhǎng)。除了開(kāi)發(fā)投資在項(xiàng)目竣工后在3～5年能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長(zhǎng)則二三十年甚至更長(zhǎng)，要承受長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，要求投資者資金實(shí)力強(qiáng)，與機(jī)構(gòu)投資者合作。需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域復(fù)雜，直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，因此限制了參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期投資目標(biāo)，也對(duì)其專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。
房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)
一、現(xiàn)場(chǎng)防火
1.嚴(yán)格執(zhí)行用火申請(qǐng)管理制度。禁止交叉作業(yè)時(shí)使用電氣焊和明火，如必須使用需編制專門的安全專項(xiàng)方案，并經(jīng)相關(guān)人員簽字、審批。
2.必須進(jìn)行電氣焊作業(yè)時(shí)，操作人員必須持證上崗。作業(yè)面必須做好防護(hù)工作，設(shè)專人在一旁看護(hù)，收工后要重新檢查是否有焊渣等殘余火點(diǎn)后方可離開(kāi)。
3.施工現(xiàn)場(chǎng)必須配備足夠的消防器材及消防砂箱，且做到人人會(huì)使用。同時(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)必須配備穩(wěn)定可靠的消防水源及接口。
4.禁上在施工場(chǎng)地內(nèi)生火、吸煙。應(yīng)在明顯處張貼“禁止煙火”警告牌。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)安全檢查，尤其是易燃、易爆危險(xiǎn)品的存放、使用。
5.嚴(yán)禁施工人員在未完工單體內(nèi)居住。
二、教育
1.加強(qiáng)對(duì)施工人員的冬季施工教育，時(shí)刻提醒施工人員冬季施工 的注意事項(xiàng)。
2.堅(jiān)持每天班前10分鐘進(jìn)行安全交底，班后5分鐘檢查，避免 安全隱患，并做好記錄。
3.做好冬季施工安全專項(xiàng)方案，并報(bào)請(qǐng)監(jiān)理單位、建設(shè)單位審批。
4.正式開(kāi)工前施工單位必須進(jìn)行全員技術(shù)交底，讓工人熟知工程特點(diǎn)及注意事項(xiàng)。
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