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山西省物業(yè)停車管理

第三十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗收備案之日起30日內(nèi)，與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)。

分期建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主、業(yè)主委員會，分期辦理已竣工驗收備案的物業(yè)的交接驗收手續(xù)。

第三十六條　建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備和下列資料，并辦理書面移交手續(xù)：

（一）物業(yè)（不含業(yè)主個人房屋）權(quán)屬資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的訂貨合同、產(chǎn)品合格證書、銷售憑證，安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）規(guī)劃設(shè)計圖及批準文件，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）前期物業(yè)管理所必需的其他資料。

第三十七條　未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的物業(yè)，以及已竣工驗收合格但尚未出售或者雖已出售但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第三十八條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)房屋總建筑面積千分之三至千分之五的物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會工作用房）。

物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于業(yè)主，不得買賣或者抵押；未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得占用或者改變其用途。

第六章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十九條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時，可以參照國家制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

第四十條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，按照本條例第三十六條的規(guī)定，與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)。

第四十一條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)認真履行職責(zé)，不得侵害居民的合法權(quán)益，不得妨礙國家機關(guān)工作人員依法執(zhí)行公務(wù)。

第四十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)直接向最終用戶收取有關(guān)費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。

前款所列單位不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收前款規(guī)定費用，也不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收第一款規(guī)定費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十三條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)價格的法律、法規(guī)，實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標準等有關(guān)事項。

物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省價格主管部門的規(guī)定，同時標明基準收費標準、浮動幅度和實際收費標準。

第四十四條　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)疑時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

第四十五條　物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，并將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。

房地產(chǎn)行政主管部門接到投訴后，認為該投訴事項不屬于其職責(zé)范圍的，應(yīng)當(dāng)及時告知投訴人向有關(guān)部門投訴。

第七章　物業(yè)的使用和維護

第四十六條　業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃行政主管部門批準或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

第四十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)、損壞房屋外貌；

（二）違法修建建筑物、構(gòu)筑物；

（三）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地，擅自移動、拆改共用設(shè)施設(shè)備；

（四）擅自設(shè)置營業(yè)攤點；

（五）占用、損壞綠地、樹木和綠化設(shè)施；

（六）擅自在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃；

（七）擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽；

（八）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪音；

（九）利用物業(yè)從事?lián)p害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

第四十八條　車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標準。

車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得向其收費。

第四十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人，但不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。

第五十條　物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地從事經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會書面同意并報有關(guān)部門批準。經(jīng)營性活動的收益，主要用于補貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用和專項維修資金，具體補貼辦法由物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會約定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報告業(yè)主大會。

第五十一條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任和費用。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

第五十二條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

本條例實施前，商品住房和公有住房出售后未交納專項維修資金的，住房購買人和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定補交專項維修資金。

專項維修資金余額不足時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定續(xù)交。

省建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門會同同級財政部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)專項維修資金收取、使用、管理的監(jiān)督工作。

第五十三條　專項維修資金由物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者其委托的單位代收。

未成立業(yè)主委員會的，專項維修資金由物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門代管；業(yè)主委員會成立的，物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi)，將其代管的專項維修資金本息一并移交業(yè)主委員會。

第五十四條　專項維修資金應(yīng)當(dāng)在金融機構(gòu)開設(shè)專戶儲存，按幢建賬，按戶核算。

專項維修資金的代管單位和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年公布一次專項維修資金的收支情況。

專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定接受審計監(jiān)督。

第五十五條　專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金按照下列規(guī)定使用：

（一）一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出；

（二）一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。

第五十六條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。

因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的專項維修資金應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主。

第八章　法律責(zé)任

第五十七條　違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

第五十八條　違反本條例規(guī)定，未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，或者超越資質(zhì)等級從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十九條　違反本條例規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)自接到解聘通知之日起10日內(nèi)不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令退出；拒不退出的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷其資質(zhì)證書，資質(zhì)證書由國家有關(guān)部門頒發(fā)的，建議國家有關(guān)部門予以處理。

第六十條　違反本條例規(guī)定，擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，有關(guān)行政管理部門依法予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十一條　違反本條例規(guī)定，破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十二條　違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門挪用專項維修資金的，由同級人民政府追回挪用的專項維修資金，沒收違法所得，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。

物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書，資質(zhì)證書由國家有關(guān)部門頒發(fā)的，建議吊銷其資質(zhì)證書。

業(yè)主委員會的成員及其工作人員、物業(yè)管理企業(yè)的工作人員挪用專項維修資金的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。

挪用專項維修資金構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十三條　違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的工作人員或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員，利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九章　附則

第六十四條　本條例所稱共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場（庫）、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

本條例所稱包干制，是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

本條例所稱酬金制，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第六十五條　本條例自2014年1月1日起施行。

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