物業(yè)管理停車細(xì)則

伴隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展，停車管理服務(wù)已經(jīng)成為很多物業(yè)管理企業(yè)的重要工作內(nèi)容之一。物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務(wù)，主要義務(wù)就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍內(nèi)，減少或是避免車輛的損壞或滅失。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，因停車管理而產(chǎn)生的糾紛是長期以來企業(yè)面臨的可能賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)之一。

當(dāng)前，物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍正在隨著中國城市化進(jìn)程的加快、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展而逐步得到擴(kuò)大和延伸，而停車管理服務(wù)也隨之變得更加復(fù)雜化和多樣化。一方面，隨著購車者數(shù)量的激增，停車設(shè)施更加智能化、車位更加立體化，而為之所提供的停車管理服務(wù)也日趨專業(yè)化和精細(xì)化;另一方面，眾多的停車管理服務(wù)的出現(xiàn)，使得停車服務(wù)趨于完善，同時(shí)停車服務(wù)的收費(fèi)也逐漸變得公開透明�？梢院敛豢鋸埖卣f，停車服務(wù)已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)了市場化。盡管市場可以有效地配置資源，但由于市場存在著潛在的、不確定的因素，因此風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來。

那么，物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務(wù)中都需要面對什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，如何防范并規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)呢?要理解停車管理服務(wù)所存在的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)進(jìn)行有效的防范和規(guī)避，就必須首先了解停車合同的法律性質(zhì)，因?yàn)橥＼嚭贤�的法律性質(zhì)在很大程度上決定了物業(yè)管理企業(yè)所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

一、停車合同的法律性質(zhì)

對于停車合同的法律性質(zhì)，目前主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為停車合同屬于保管合同;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為停車合同屬于租賃合同;第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為停車合同既不是保管合同，也不是租賃合同，而是一種混合型的合同。暫且不論停車管理服務(wù)參與主體之間達(dá)成的協(xié)議具體屬于哪一種合同，但無論通過書面協(xié)議或是停車管理服務(wù)本身的事實(shí)來看，各主體之間的合同關(guān)系是確實(shí)存在的。那么停車合同到底屬于哪一種合同?

1、停車合同不是保管合同

通俗地講，當(dāng)寄存人和保管人之間發(fā)生保管合同關(guān)系時(shí)，首要的條件是保管物由保管人占有;其次，約定俗成的是保管人要根據(jù)保管物的價(jià)值收取相應(yīng)的保管費(fèi)。但在停車管理活動(dòng)中，車主并沒有將車輛交付給物業(yè)管理企業(yè)占有;而物業(yè)管理企業(yè)對各種車輛收取的費(fèi)用都是相同的(除停車位置的差異)，并沒有因?yàn)檐囕v價(jià)值的不同而出現(xiàn)不同的服務(wù)價(jià)格。從這個(gè)角度來看，停車合同并非保管合同。這也就決定了物業(yè)管理企業(yè)的停車管理服務(wù)不是保管，因此，當(dāng)出現(xiàn)停車管理糾紛或相應(yīng)的賠償時(shí)，將所有的停車安全風(fēng)險(xiǎn)都推到物業(yè)管理企業(yè)是不正確的。

2、停車合同不是完全的租賃合同

要理解停車合同并非完全的租賃合同。首先應(yīng)該了解“租賃合同”的定義�！逗贤�法》第二百一十二條明確規(guī)定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同�！睆倪@個(gè)定義的字面意思理解，出租人將停車場地租借給承租人使用，停車合同理所當(dāng)然屬于租賃合同。但在停車管理服務(wù)中，出租人卻不是單一的，由于產(chǎn)權(quán)的多樣化，出租人有可能是建設(shè)單位、相關(guān)業(yè)主或者全體業(yè)主。如果停車場地的產(chǎn)權(quán)所有人即出租人為建設(shè)單位、相關(guān)業(yè)主或全體業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)受其委托代為出租停車設(shè)施，并以自己的名義簽訂停車合同，那么這種合同屬于租賃合同，而物業(yè)管理企業(yè)和出租人之間則為代理合同關(guān)系。在停車合同為租賃合同的情況下，盡管物業(yè)管理企業(yè)不必承擔(dān)出租人的法律風(fēng)險(xiǎn)，但卻不可逃避自身的管理失職所帶來的管理風(fēng)險(xiǎn);反之，建設(shè)單位、相關(guān)業(yè)主或全體業(yè)主并沒有委托物業(yè)管理企業(yè)代為出租停車設(shè)施的情況下，物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義簽訂停車合同時(shí)，該合同不能視為租賃合同。

3、停車合同是混合合同

雖然停車合同既不屬于保管合同，也不完全是租賃合同，但從合同主體的關(guān)系看，停車合同既有保管合同的部分特征，也有租賃合同的部分特征，應(yīng)該是一種混合型的合同。在這種特殊的合同中，物業(yè)管理企業(yè)所要承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)該根據(jù)各方的基本的法律關(guān)系也就是民事關(guān)系來確定，即遵照合同的約定。物業(yè)管理企業(yè)可以和停車合同中的各方主體對服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)力的范圍通過合同來約定，以確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。通過以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，對停車合同法律性質(zhì)的不同定位，將直接決定物業(yè)管理企業(yè)所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、停車管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

明確了停車合同各方主體，特別是物業(yè)管理企業(yè)與其他合同主體之間的法律關(guān)系后，我們基本上為物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務(wù)中所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)劃定了一個(gè)范圍。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，剩下的就是自身管理風(fēng)險(xiǎn)的防范了。

1、樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

企業(yè)是一個(gè)非常敏感，也是一個(gè)非常脆弱的市場主體，任何一種小小的風(fēng)險(xiǎn)都可能會(huì)對企業(yè)造成不可挽回的損失。因此不能在風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)，才去想如何擺脫風(fēng)險(xiǎn)、而要未雨綢繆，在風(fēng)險(xiǎn)到來之前就建立起堅(jiān)固的堡壘，將風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失減少到最低程度，甚至有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。這需要物業(yè)管理企業(yè)掌握相關(guān)的法律知識(shí)，有效地約束自身的行為，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽狀態(tài)。

2明確合同各方的責(zé)任

現(xiàn)實(shí)中，很多停車合同不僅約定了停車管理服務(wù)的基本內(nèi)容，同時(shí)還約定了一些額外的內(nèi)容，盡管這些約定可能在一定程度上增加物業(yè)管理企業(yè)的收入，但也會(huì)給企業(yè)造成意想不到的風(fēng)險(xiǎn)，因此，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，應(yīng)該盡可能地細(xì)化停車合同，對管理責(zé)任、違約責(zé)任、雙方的權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)進(jìn)行詳盡的約定，明確合同各方的責(zé)任，以減少風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和糾紛的產(chǎn)生。

3、堵住自身管理上的漏洞

很多物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務(wù)中所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，并不是由于合同制訂得不夠完善，而是由于自身的管理存在很多瑕疵。物業(yè)管理企業(yè)要規(guī)避在停車管理服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)，完善自身管理，建立全面而系統(tǒng)的管理制度是一個(gè)重要的途徑。首先，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的停車設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)是否合法是進(jìn)一步提供停車管理服務(wù)的前提，如果停車設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)違法，企業(yè)將從經(jīng)營管理的開始便處于巨大的風(fēng)險(xiǎn)之中。其次，物業(yè)管理企業(yè)是否具有經(jīng)營管理停車設(shè)施的資格。第三，依照規(guī)定制定車輛停放管理制度，對車輛的出入進(jìn)行嚴(yán)格管理，目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停車車輛的完好。

4、有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

以上談的是在未出現(xiàn)問題的情況下，企業(yè)如何有效地防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，那么當(dāng)發(fā)生事故時(shí)企業(yè)如何將自己的損失減小到最低程度?一個(gè)現(xiàn)實(shí)的方法就是有效地運(yùn)用保險(xiǎn)。企業(yè)可以要求車主提供有效的車輛保險(xiǎn)證明，并通過合同進(jìn)行約定，當(dāng)發(fā)生意外或因不可抗力造成損失時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以依照合同將相關(guān)的賠償責(zé)任轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司身上。

總之，物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務(wù)中公面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，而只要企業(yè)有自己的一套防范風(fēng)險(xiǎn)的辦法，就會(huì)始終立于不敗之地。

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