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小區(qū)內(nèi)停車歸誰管理
商品房配建的車位、車庫主要有以下幾種類型：地面車位、地下產(chǎn)權(quán)式車位、地下人防車位、機械式車位。產(chǎn)權(quán)式車位可以辦理權(quán)屬證明，毫無疑問歸屬于購買的業(yè)主。但其他幾種車位無法辦理產(chǎn)權(quán)，那么其歸屬于誰，誰又享有其使用和收益權(quán)呢？
一、地面車位：《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有�！备鶕�(jù)該條法律的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)地面停車位一般是占用業(yè)主的共有道路或其他公共用地建設(shè)的，其面積已經(jīng)作為公用面積予以分?jǐn)�，故�?yīng)屬全體業(yè)主共有。另外，《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用”。因此，停車業(yè)主所交的停車費，扣除管理成本，酬金和稅金之外，其剩余收益應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有，這也是對沒有停車位業(yè)主的一種利益平衡。
二、建筑區(qū)劃內(nèi)的地下停車位一般不占用業(yè)主的公共用地，其面積也未作為公用面積予以分?jǐn)偅试试S通過約定的方式來確定地下停車位的權(quán)屬。比如產(chǎn)權(quán)式車位，開發(fā)商在銷售這種車位之前，和銷售商品房一樣要領(lǐng)取銷售許可證，簽訂買賣契約，業(yè)主可以取得車位的產(chǎn)權(quán)證。
三、對于人防車位產(chǎn)權(quán)歸屬頗有爭議，因為規(guī)劃中樓盤配建的人防工程是國家對開發(fā)商要求的強制建設(shè)義務(wù)，其建造成本由開發(fā)商負(fù)擔(dān)，相當(dāng)于一種實物性的稅收。其產(chǎn)權(quán)歸屬法律并沒有明確規(guī)定，但《人民防空法》規(guī)定，人防工程歸屬國家所有。實踐中，根據(jù)“誰投資、誰受益”的基本原則，開發(fā)商可以通過出租、出售的方式獲取該種車位的收益，但購買此種車位無法取得產(chǎn)權(quán)，實則是一種變相的長期租賃。
四、機械式車位的設(shè)備屬于開發(fā)商或設(shè)備所有人，業(yè)主購買的只是設(shè)備的使用權(quán)或租賃權(quán)，但機械設(shè)備設(shè)置的地點不同（如：小區(qū)地面區(qū)域、小區(qū)地下人防區(qū)域），對車位收益的歸屬有所影響。
（江蘇法德永衡律師事務(wù)所 楊燾）
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