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物業(yè)招標管理辦法
一、目的
為進一步規(guī)范和完善公司物業(yè)服務(wù)投標運作,提高投標工作效率,維護公司利益,結(jié)合本公司實際,制訂本辦法。
二、適用范圍
本辦法適用于前期物業(yè)管理服務(wù)和后期物業(yè)管理服務(wù)的投標管理工作。
三、部門主要職責
招標管理委員會在總經(jīng)理的領(lǐng)導下,統(tǒng)一組織公司投標管理工作,各部門負責具體投標操作,各部門主要職責為:
1、人事行政部:
1)負責有關(guān)投標項目信息的收集、篩選、上報,形成投標評估報告。
2)負責投標報名、標書購買、投標文件商務(wù)部分編寫,標書的匯總、編制、制作、封送。
3)對投標工作的總結(jié),中標后的合同簽訂、備案等投標組織工作。
4)負責組織投標各環(huán)節(jié)工作的聯(lián)系、溝通,并開展具體實施工作。
2、品質(zhì)管理部、經(jīng)營管理部:
1)負責對項目進行實地考察、費用測算,提交項目可行性分析報告,為投標工作提供決策信息。
2)負責對投標文件技術(shù)部分的編寫。
3)參與標書的編制、開標和答疑工作。
四、投標程序
1、獲取招標信息
網(wǎng)絡(luò)信息管理委員會可通過各種公開媒體,如網(wǎng)絡(luò)、報刊等各種途徑獲取并跟蹤招標信息。
2、申請投標審批
網(wǎng)絡(luò)信息管理委員會,包括其他部門人員得到招投標信息,應(yīng)與人事行政部聯(lián)系,由人事行政部組織經(jīng)營管理部和品質(zhì)管理部認定其可行并開始準備進行投標活動后,填寫《投標申請表》(見附件)上報總經(jīng)理室審批,購買標書、文
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件。
3、購買招標文件
人事行政部按招標文件要求購買招標書,并應(yīng)從多渠道獲得并反饋信息,包括概算,競爭對手情況等,以指導投標書的制作。
4、投標環(huán)境調(diào)查
投標管理委員會組織人事行政部、經(jīng)營管理部、品質(zhì)管理部對標書中描述的物業(yè)情況進行現(xiàn)場調(diào)查、分析,收集投標有關(guān)信息和資料,測算費用并確認項目負責人。
5、投標文件的編制
1)投標文件編制要求:要有針對性;可操作性要強;體現(xiàn)我公司優(yōu)勢和專業(yè)水平;文字要言簡意賅,主題明確。
2)投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
3)投標文件由商務(wù)標書和技術(shù)標書組成。
商務(wù)標書包括企業(yè)資質(zhì)等級、企業(yè)管理業(yè)績、日常規(guī)范運作情況、企業(yè)年度盈虧情況、企業(yè)誠信記錄、物業(yè)管理公眾滿意度季度測評情況等內(nèi)容。
技術(shù)標書包括物業(yè)服務(wù)費用的收支預(yù)算及投標報價、開辦費開支預(yù)算方案及開辦費籌措和處理意向、項目管理服務(wù)理念和目標、物業(yè)服務(wù)分項目標、標準與承諾、物業(yè)服務(wù)早期介入方案(物業(yè)服務(wù)交接方案)、項目組織架構(gòu)、管理職責和權(quán)限、管理制度和考核辦法、物業(yè)的綜合服務(wù)、維修養(yǎng)護管理、保潔、秩序維護、護綠等工作的實施方案、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施等內(nèi)容。
4)人事行政部根據(jù)招標文件擬訂投標文件目錄及標書編制計劃,負責標書商務(wù)部分的編寫,并將投標文件資料進行匯總,由項目負責人組織審查、討論,形成投標書。
5)經(jīng)營管理部負責標書技術(shù)部分費用的編寫,包括物業(yè)服務(wù)費用的收支預(yù)算及投標報價、開辦費開支預(yù)算方案及開辦費籌措和處理意向、經(jīng)費收支(管理費收支)測算和提供管理服務(wù)酬金的報價。
6)品質(zhì)管理部負責標書技術(shù)部分方案的編寫,包括項目管理服務(wù)理念和目標、物業(yè)服務(wù)分項目標、標準與承諾、物業(yè)服務(wù)早期介入方案(物業(yè)服務(wù)交接方案)、項目組織架構(gòu)、管理職責和權(quán)限、管理制度和考核辦法、物業(yè)的綜合服務(wù)、
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維修養(yǎng)護管理、保潔、秩序維護、護綠等工作的實施方案、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施等內(nèi)容。
7)參與投標的部門或人員對招標書中不明確或不清楚的問題,反饋到人事行政部,由人事行政部與招標方進行聯(lián)系澄清。
6、投標書的評審
投標書送交之前,應(yīng)由項目負責人組織相關(guān)人員對該標書進行評審。評審通過后方可由人事行政部送交投標書。
7、投標書的裝訂
根據(jù)招標文件的要求進行裝訂,做到美觀,嚴肅,體現(xiàn)公司品質(zhì)。
8、評標答疑
由項目負責人組織各責任部門參加評標答辯。
9、送交投標文件并參加開標。
人事行政部應(yīng)負責投標文件的送達,并同項目負責人、經(jīng)營管理部、品質(zhì)管理部參加開標工作。
五、投標工作總結(jié)
投標工作總結(jié)應(yīng)項目負責人組織進行,內(nèi)容應(yīng)包括招標單位、招標目的、投標時間、參加投標單位、評標標準、開標情況、對投標對手的分析等,如沒中標,應(yīng)還包括中標單位及未中標原因等,并應(yīng)對未中標原因提出改進意見并反饋到相應(yīng)部門。
六、投標文件整理
投標工作結(jié)束后,應(yīng)及時將招標書、投標書(包括商務(wù)、 技術(shù)、報價單)、投標評審表及投標總結(jié)等投標相關(guān)文件及時交人事行政部相關(guān)人員處備案。
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七、合同評審、簽訂
1、項目中標后,項目負責人組織經(jīng)營管理部、品質(zhì)管理部、人事行政部對合同中需進一步明確的問題進行討論,重點提出合同執(zhí)行過程中可能潛在的責任風險及規(guī)避風險的措施、方法,確定合同談判的原則。
2、項目負責人收集匯總合同評審意見,組織參加合同談判,按規(guī)定的權(quán)限與投標方簽訂正式合同。
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3、物業(yè)服務(wù)合同簽訂后,由人事行政部將招投標資料、招投標雙方簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同和相關(guān)資料送交房管處進行備案登記。
八、本辦法經(jīng)總經(jīng)理辦公室會議通過后自下發(fā)之日起實施。
附:1、《投標申請表》
2、《投標管理流程圖》
3、《標書編制說明》
4 xx-xxx服務(wù)有限公司(籌) xx年二月二十七日
投標申請表
投標管理流程圖
投標管理流程說明
標書編制說明
物業(yè)管理服務(wù)費用測算內(nèi)容表
物業(yè)管理招投標管理辦法2017-01-16 14:22 | #2樓
第一章 總 則
第一條 (目的和依據(jù))
為規(guī)范物業(yè)管理招投標活動,保護物業(yè)管理招投標當事人的合法權(quán)益,促進物業(yè)管理市場公平競爭,根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》及《中華人民共和國招標投標法實施條例》、《物業(yè)管理條例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實際情況,制定本辦法。
第二條 (適用范圍)
本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理招投標活動及其監(jiān)督管理,適用本辦法。
第三條 (行政主管部門)
—1—
上海市住房保障和房屋管理局(以下簡稱“市房管局”)負責全市物業(yè)管理招投標活動的監(jiān)督管理,建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺(以下簡稱“招投標平臺”),為物業(yè)管理招投標當事人提供指導和服務(wù)。
上海市物業(yè)管理事務(wù)中心(以下簡稱“市物業(yè)中心”)接受市房管局委托,負責物業(yè)管理招投標平臺的事務(wù)性工作。
區(qū)(縣)房屋行政管理部門依據(jù)本辦法規(guī)定職責,負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招投標活動的監(jiān)督管理。
第二章 一般規(guī)定
第四條 (選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求)
建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當通過招投標平臺采用公開招標方式統(tǒng)一實施。
招標人應(yīng)當預(yù)先確定投標人的申請條件,并將投標物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會公眾滿意度情況、投訴處臵情況、項目經(jīng)理履職情況及服務(wù)合同履行情況等信用信息作為評標的主要依據(jù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標的,應(yīng)當遵守相關(guān)法律、法規(guī)和招投標規(guī)則,并對招標文件作出實質(zhì)性響應(yīng)。
第五條 (業(yè)主大會協(xié)議選聘的條件)
業(yè)主大會決定協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,擬協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具備以下條件:
(一)符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)最新信用等級被評定為優(yōu)秀或良好,或者信用信息中不良信息記錄分值累計不超過10分;
(三)物業(yè)管理日常投訴處理及時,投訴處理程序和標準符合相關(guān)規(guī)定;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的項目經(jīng)理應(yīng)當具備執(zhí)業(yè)資格,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)巡查制度執(zhí)行情況良好。
業(yè)主大會擬協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備前款規(guī)定條件的,業(yè) —2—
主大會應(yīng)當通過招投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六條 (建設(shè)單位協(xié)議選聘的要求)
建設(shè)規(guī)模小于5萬平方米建筑面積的住宅物業(yè)管理項目,建設(shè)單位可書面出具情況說明向物業(yè)項目所在地的區(qū)(縣)房屋行政管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請。區(qū)(縣)房屋行政管理部門應(yīng)在受理申請后的10日內(nèi)作出核定。經(jīng)核定予以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當符合本辦法第五條的相關(guān)規(guī)定。
非住宅物業(yè)管理項目以及符合前款規(guī)定的住宅物業(yè)管理項目,采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標平臺申請備案,并網(wǎng)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
未經(jīng)區(qū)(縣)房屋行政管理部門核準,建設(shè)單位應(yīng)當采用公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七條 (建設(shè)單位變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定)
前期物業(yè)管理期間,業(yè)主大會尚未組建、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下述情形之一、確需變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,建設(shè)單位應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標準不降低、原收費標準不變且物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與物業(yè)管理項目建設(shè)規(guī)模相適應(yīng)的條件下,制定選聘方案并向全體業(yè)主公告后,通過招投標平臺另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約,致使合同目的不能實現(xiàn)的;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除合同;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因解散、破產(chǎn)等原因無法繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同的。
第八條 (業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定)
業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當對下列事項作出決定:
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(一)授權(quán)業(yè)主委員會履行招標人職責,具體組織招標活動;
(二)擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、信用情況和管理實績要求;
(三)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、要求及收費標準;
(四)物業(yè)服務(wù)合同期限;
—3—
(五)招投標活動實施方案;
(六)招投標過程發(fā)生費用的列支方式。
第九條 (招投標信息公開)
市房管局通過門戶網(wǎng)站發(fā)布招投標的物業(yè)管理項目以下信息:
(一)物業(yè)管理項目名稱、地址、招標人、招標時間、招標形式和投標情況;
(二)物業(yè)管理項目中標結(jié)果;
(三)物業(yè)服務(wù)合同簽訂情況;
(四)其他需要發(fā)布的物業(yè)管理招投標信息。
第三章 招 標
第十條 (招標備案的申請)
建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標平臺向物業(yè)項目所在地的區(qū)(縣)房屋行政管理部門提交以下材料,辦理招標備案:
(一)《物業(yè)管理項目招標備案表》和《物業(yè)管理項目公開招標委托書暨承諾書》;
(二)物業(yè)項目詳細規(guī)劃批復、項目建議書批復、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(附建設(shè)工程項目表)、規(guī)劃部門核準的項目總平面圖和房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書;
(三)招標公告及招標文件;
(四)《物業(yè)管理區(qū)域核定單》;
(五)《物業(yè)管理用房配臵單》及《小區(qū)全體業(yè)主共有物業(yè)承諾書》;
(六)物業(yè)管理項目的其他必要資料。
業(yè)主大會辦理招標備案的,除提交前款所述第(一)、(三)項規(guī)定的材料外,還應(yīng)提供本辦法第八條規(guī)定的業(yè)主大會決定。
招標人委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜的,還應(yīng)提供招標委托代理合同。
第十一條 (招標代理機構(gòu)的信息上報)
—4—
從事物業(yè)管理招標代理業(yè)務(wù)的企業(yè)法人和社會中介組織,應(yīng)經(jīng)工商管理部門核準經(jīng)營,具備編制招標文件的業(yè)務(wù)能力和良好的經(jīng)營誠信記錄,其從業(yè)人員應(yīng)具備相應(yīng)的物業(yè)管理經(jīng)驗。
物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應(yīng)嚴格遵守招投標法律、法規(guī)和政策規(guī)定。 物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應(yīng)當向市房管局提交相關(guān)證明材料辦理備案手續(xù)。
物業(yè)管理招標代理機構(gòu)的從業(yè)人員應(yīng)當參加市房管局組織的物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓。
本市建立物業(yè)管理招標代理機構(gòu)信用管理制度。市房管局定期在門戶網(wǎng)站公布招標代理機構(gòu)的相關(guān)信用信息。
物業(yè)管理招標代理機構(gòu)違反規(guī)定辦理招標業(yè)務(wù)的,責令改正,給予警告;情節(jié)嚴重的,暫停一定期限內(nèi)從事招標代理業(yè)務(wù)。
第十二條 (招標公告、招標文件和評標標準的編制要求)
招標人應(yīng)當結(jié)合物業(yè)管理項目的特點和需要,根據(jù)市房管局制訂的示范文本,編制物業(yè)管理項目的招標公告、招標文件和評標標準。
第十三條 (招標備案的辦理)
區(qū)(縣)房屋行政管理部門對符合規(guī)定條件的申請,在受理之日起10日內(nèi)辦理備案手續(xù)并報市房管局發(fā)布招標公告。備案材料不符合規(guī)定的,應(yīng)通知招標人補正。
第十四條 (招標公告的發(fā)布)
市房管局對符合規(guī)定的招標備案項目,在10日內(nèi)通過門戶網(wǎng)站和招投標平臺在本市范圍內(nèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一發(fā)布招標公告等相關(guān)信息;不符合規(guī)定的,應(yīng)要求區(qū)(縣)房屋行政管理部門通知招標人補正。
招標公告的公示時間自發(fā)布之日起不得少于7日。
第四章 投 標
第十五條 (招標文件的獲。
—5—
符合本辦法規(guī)定和招標公告設(shè)定申請條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè),可在招標公告發(fā)布至投標申請截止期間,登陸招投標平臺申請投標,并獲取招標文件、《物業(yè)管理項目投標報名預(yù)約單》和《物業(yè)管理招投標現(xiàn)場踏勘提問單》。
第十六條 (投標保證金的交納)
投標申請人應(yīng)當按照招標文件設(shè)定的條件和約定期限,向招標人提交《物業(yè)管理項目投標報名預(yù)約單》。招標人對投標人進行資格預(yù)審的,投標申請人還應(yīng)按照招標公告中資格預(yù)審的要求提交資格預(yù)審資料。
招標人在招標公告中要求投標申請人提交投標保證金的,投標申請人應(yīng)按招標公告的約定將投標保證金匯入招標人的指定賬戶。已提交投標保證金的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為有效投標人。
投標保證金的金額不得超過招標項目物業(yè)服務(wù)費用估算金額的百分之二,投標保證金有效期應(yīng)當與投標有效期一致,并在招標文件中明示。
第十七條 (入圍投標人的確定)
招標人應(yīng)當預(yù)先設(shè)定入圍投標人的人數(shù)。
經(jīng)資格預(yù)審后,有效投標人超過預(yù)先設(shè)定的入圍投標人數(shù)的,招標人應(yīng)當按照有效投標人的信用等級和最新社會公眾滿意度擇優(yōu)確定入圍投標人參與投標。
未經(jīng)資格預(yù)審,有效投標人超過預(yù)先設(shè)定的入圍投標人數(shù)的,招標人應(yīng)當對有效投標人進行資格預(yù)審;通過資格預(yù)審仍超過預(yù)先設(shè)定的入圍投標人數(shù)的,按前款規(guī)定確定入圍投標人。
招標人向有效投標人出具《入圍通知書》和《未入圍通知書》后,應(yīng)將相關(guān)資料報送區(qū)(縣)房屋行政管理部門和市物業(yè)中心。
未入圍的有效投標人可憑《未入圍通知書》領(lǐng)回投標保證金。 第十八條 (組織現(xiàn)場踏勘)
招標人可以根據(jù)招標公告確定的時間和內(nèi)容,在市物業(yè)中心的見證下,組織入圍投標人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場。
—6—
入圍投標人應(yīng)將所需咨詢的項目情況和內(nèi)容記載于《物業(yè)管理招投標現(xiàn)場踏勘提問單》,并在投標報名時送交市物業(yè)中心。
第十九條 (物業(yè)管理項目答疑)
市物業(yè)中心應(yīng)將入圍投標人的提問進行匯總整理后交招標人答疑。招標人應(yīng)在投標截止日期15日前將答疑紀要提交市物業(yè)中心,由市物業(yè)中心反饋入圍投標人。
入圍投標人對答疑紀要認可的,應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)回復市物業(yè)中心予以確認。入圍投標人對答疑紀要提出合理的不認可理由的,招標人應(yīng)對答疑紀要進行補充、完善或申請市物業(yè)中心組織現(xiàn)場答疑。
在約定的時間內(nèi),物業(yè)項目所在地的區(qū)(縣)房屋行政管理部門、招標人和入圍投標人在市物業(yè)中心的見證下參加答疑會,并由招標人根據(jù)提問逐一作出答復和說明。市物業(yè)中心可以邀請物業(yè)項目所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府參加答疑會。市物業(yè)中心應(yīng)根據(jù)招標人對相關(guān)問題的答復和現(xiàn)場說明編制答疑紀要,交由與會人員簽字確認。
答疑紀要確認日期距投標截止日期應(yīng)不少于10日。
第二十條 (投標文件的編制)
投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
投標文件由商務(wù)標書和技術(shù)標書組成。
商務(wù)標書包括企業(yè)管理項目情況、企業(yè)年度盈虧情況等管理業(yè)績以及企業(yè)公眾滿意度測評情況、媒體曝光和“962121”投訴情況、小區(qū)經(jīng)理日常巡查制度執(zhí)行情況,企業(yè)日常規(guī)范運作情況、企業(yè)和項目經(jīng)理信用信息記錄等內(nèi)容。
技術(shù)標書包括物業(yè)服務(wù)費用的收支預(yù)案及投標報價、開辦費開支預(yù)算方案、項目管理服務(wù)理念和目標、物業(yè)服務(wù)分項目標、標準與承諾、物業(yè)服務(wù)早期介入和項目交接方案、項目組織架構(gòu)、管理職責和權(quán)限、管理制度和考核辦法、物業(yè)的綜合服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務(wù),以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務(wù)等內(nèi)容。
第二十一條 (投標文件的送達)
入圍投標人應(yīng)當根據(jù)招標文件的要求,將投標文件密封送達招標人或其委托人。任何單位和個人在開標前均不得開啟投標文件。
未按招標文件要求送達的投標文件為無效投標文件,招投人或其委托人應(yīng)當拒收。
根據(jù)招標文件要求送達投標文件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為實際投標人。
第五章 開標、評標和中標
第二十二條 (評標委員會的組成) 評標委員會由招標人代表和評標專家組成,成員為5人以上單數(shù),其中評標專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
招標人應(yīng)當在開標前的3日內(nèi)向市房管局提出申請,從物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定評標專家。
評標委員會可按情況分為商務(wù)標評標小組和技術(shù)標評標小組。
第二十三條(評標專家管理)
評標專家由市房管局選任。
市房管局定期對評標專家進行有關(guān)法律法規(guī)、政策和業(yè)務(wù)培訓,對其評標工作進行日?己恕
本市建立物業(yè)評標專家信用管理制度。評標專家有違規(guī)行為或不稱職行為的,市房管局可取消其評標專家資格;被取消評標專家資格的人員,不得再參加任何物業(yè)管理項目的評標活動。
第二十四條 (開標程序)
物業(yè)管理項目的開標應(yīng)當在物業(yè)項目所在地的區(qū)(縣)房屋行政管理部門現(xiàn)場監(jiān)督和市物業(yè)中心現(xiàn)場見證下進行。
市物業(yè)中心應(yīng)當在開標前當眾宣布會場紀律和相關(guān)注意事項。
招標人應(yīng)邀請投標人或者其推選的代表檢查投標箱和投標文件的密封情況,經(jīng)確認無誤后,由市物業(yè)中心的工作人員當眾開啟投標箱,清點投標文件。
實際投標人少于3人的,招標人應(yīng)按規(guī)定重新招標。
實際投標人大于3人的,招標人當眾拆封投標文件并做好開標記錄,交由投標人簽字確認。
市物業(yè)中心的工作人員應(yīng)將投標文件按類別分為商務(wù)標文件和技術(shù)標文件,由區(qū)(縣)房屋行政管理部門對技術(shù)標文件進行隱名處理。
第二十五條 (評標會議)
評標過程應(yīng)當保密。
評審投標文件時,商務(wù)標書采用明標方式,技術(shù)標書采用暗標方式。評標委員會成員應(yīng)當按照招標文件設(shè)定的評標標準和方法進行獨立評審。
評標采用評標委員會綜合評標的方式。評標委員會應(yīng)當先對技術(shù)標進行評定,再對商務(wù)標進行評定。
評標過程中,評標委員會成員認為投標文件內(nèi)容含義不明確的,可以通過工作人員要求投標人作必要的澄清或者說明。投標人的澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。
招標人應(yīng)當做好現(xiàn)場答疑記錄,并由評標專家簽字。
第二十六條 (中標人的確定)
評標委員會完成評標后,應(yīng)當出具書面評標報告,闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見,并由評標委員會成員簽字確認。
評標委員會應(yīng)當按照招標文件的要求直接確定中標人或者向招標人推薦不超過3名有排序的中標候選人。
評標委員會向招標人推薦中標候選人的,招標人應(yīng)當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的,招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第二十七條 (招標結(jié)果公示)
中標人確定后,招標人應(yīng)當通過招投標平臺將招標結(jié)果進行公示,公示期為3日。
投標人或者利害關(guān)系人在公示期間向招標人和市物業(yè)中心提出異
議的,招標人和市物業(yè)中心應(yīng)當自收到投訴之日起3日內(nèi)決定是否受理投訴,并自受理投訴之日起30日內(nèi),會同相關(guān)管理部門和評標專家作出書面處理決定;需要鑒定、專家評審的,所需時間不計算在內(nèi)。
投訴人捏造事實、偽造材料或者以非法手段取得證明材料進行投訴的,招標人和市物業(yè)中心應(yīng)當予以駁回。
第二十八條 (發(fā)出中標通知書)
招標結(jié)果公示期滿無異議或者異議無效的,招標人應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書,同時將中標結(jié)果通知所有未中標的實際投標人,并返還其投標書和投標保證金。
第二十九條 (物業(yè)服務(wù)合同的簽訂)
招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi),依照招標投標法的規(guī)定,按照招標文件、中標人的投標文件和現(xiàn)場答辯記錄在網(wǎng)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同的標的、服務(wù)內(nèi)容、收費標準、服務(wù)承諾、履行期限、規(guī)章制度等主要條款應(yīng)當與招標文件、中標人的投標文件和現(xiàn)場答辯的內(nèi)容一致。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。
第三十條 (中標備案)
招標人在網(wǎng)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同的同時,應(yīng)當提交下列材料向市房管局辦理中標備案手續(xù):
(一)《中標備案表》;
(二)評標委員會的評標報告;
(三)中標人的投標文件;
(四)中標通知書;
(五)物業(yè)服務(wù)合同。
市房管局應(yīng)當在受理之日起10日內(nèi)辦理中標備案手續(xù)。
第六章 附 則
第三十一條 (招投標完成時限)
建設(shè)單位應(yīng)當在辦理商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)初始登記前,完成物業(yè)管理招投標活動。建設(shè)單位在辦理預(yù)售許可證或房地產(chǎn)初始登記時,應(yīng)當同時提交通過網(wǎng)上簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止或解除前2個月,完成物業(yè)管理招投標活動。
第三十二條 (物業(yè)承接驗收)
招投標活動結(jié)束后,招標人與中標人應(yīng)按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)定的要求進行物業(yè)查驗,辦理物業(yè)承接驗收手續(xù),移交相關(guān)資料。
第三十三條 (誠信信息)
招標人、投標人、招標代理機構(gòu)及評標專家在招標投標活動中的相關(guān)誠信信息,納入本市物業(yè)管理信用檔案庫。
本市建立物業(yè)管理招標投標信用制度。市房管局應(yīng)當依法公告對招標人、招標代理機構(gòu)、投標人、評標委員會成員等當事人違法行為的行政處理決定。
第三十四條 (對行政管理部門不依法履行職責的處理)
區(qū)(縣)房屋行政管理部門不依法審批、核準項目招標范圍、招標方式、招標組織形式;對違反招標投標相關(guān)規(guī)定的行為不依法查處的,一經(jīng)查實,市房管局將在全行業(yè)予以通報批評,或出具行政檢查告知書;情節(jié)嚴重的,向區(qū)(縣)房屋行政管理部門提出對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分的建議。
第三十五條 (施行日期)
本辦法自2012年9月1日起施行,有效期至2017年6月30日!蛾P(guān)于前期物業(yè)管理招投標的若干規(guī)定》(滬房地資物〔2004〕399號)同時廢止。
山東省物業(yè)招投標管理辦法2017-01-16 14:24 | #3樓
各設(shè)區(qū)城市建委(建設(shè)局)、房管局、城-管局:
現(xiàn)將《山東省物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》印發(fā)你們,請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中出現(xiàn)的情況和問題,請及時告我廳政策法規(guī)處和住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。
第一章 總則
第一條 為規(guī)范我省物業(yè)管理招標投標活動,保護招標投標活動當事人的合法權(quán)益,促進物業(yè)管理行業(yè)的公平競爭,根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等規(guī)定,結(jié)合我省實際,制定本辦法。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)開展物業(yè)管理招標投標活動,均適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理招標投標,是指招標人以招標的方式,將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù),一次性發(fā)包,由投標人通過競爭的方式承接物業(yè)管理的活動。
本辦法所稱招標人是指依法進行物業(yè)管理招標的物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主大會。 本辦法所稱投標人是指響應(yīng)物業(yè)管理招標、參加投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 省房地產(chǎn)行政主管部門負責全省物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。
各市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。
第五條 鼓勵各類物業(yè)項目通過招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)。
住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項目和政府機關(guān)、事業(yè)單位投資建設(shè)的各類辦公用房應(yīng)當通過招標投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第六條 物業(yè)管理招標投標應(yīng)當堅持公開、公平、公正和誠實守信的原則。
第七條 任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定,限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標,不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。
第二章 招標
第八條 物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。物業(yè)管理招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人,不得對潛在投標人實行歧視待遇,不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第九條 已成立業(yè)主大會的物業(yè)項目實施物業(yè)管理招標前,應(yīng)召開業(yè)主大會,確定招標方式、委托管理的內(nèi)容及具體標準。
第十條 物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人采取公開招標方式的,應(yīng)當在公共媒體上發(fā)布招標公告,并同時在山東住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上免費發(fā)布招標公告。
招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人要求繳納投標保證金的,應(yīng)當在招標公告中載明。
招標人采用邀請招標方式的,應(yīng)當向3家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書。招標邀請書應(yīng)當包含前款規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。
第十一條 招標人依法自行組織實施招標活動。自行組織實施招標活動的招標人,應(yīng)當具備下列條件并成立專門的招標組織:
(一)有與招標項目相適應(yīng)的工程技術(shù)、經(jīng)濟、管理人員;
(二)有編制招標文件的能力;
(三)有組織開標、評標、定標的能力。
不具備上述條件的招標人可以委托專業(yè)物業(yè)管理咨詢機構(gòu)編制招標文件和招標方案。 第十二條 招標人應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的特點和需要,在招標前完成招標文件的編制。 招標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容:
(一)招標人名稱、地址、聯(lián)系方式;
(二)物業(yè)項目基本情況。包括物業(yè)名稱、坐落地址、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)狀況、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、營業(yè)用房及管理用房、共用部位共用設(shè)施設(shè)備、公共場地、園林綠化、社區(qū)文化娛樂設(shè)施、物業(yè)檔案(含施工或竣工圖紙)、物業(yè)出售、業(yè)主入住等情況。
(三)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及要求,包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等;
(四)對投標人及投標書的要求,包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容、編制要求等;
(五)評標標準和評標方法;
(六)招標活動方案,包括組織解釋招標文件(答疑)、實地考察物業(yè)項目、投標、開標的時間及地點等;
(七)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;
(八)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
第十三條 招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書的10日前,將以下材料報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案:
(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件;
(二)招標公告或招標邀請書;
(三)招標文件;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的,應(yīng)當及時責令招標人改正。 第十四條 公開招標的招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定,對投標申請人進行資格預(yù)審。 實行投標資格預(yù)審的物業(yè)管理項目,招標人應(yīng)當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。
資格預(yù)審文件一般應(yīng)當包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知,以及需要投標申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。
第十五條 經(jīng)資格預(yù)審后,公開招標的招標人應(yīng)當向資格預(yù)審合格的投標申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書,告知獲取招標文件的時間、地點和方法,并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。
在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時,可以由招標人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標申請人。
第十六條 招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開投標的物業(yè)管理項目,自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于20日。
第十七條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的,應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前,以書面形式通知所有的文件收受人,并同時報物業(yè)項目所在
地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。
第十八條 根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況,可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場,并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應(yīng)當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。
第十九條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。
招標人設(shè)有標底的,標底應(yīng)當保密。
第二十條 通過招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的,招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作:
(一)新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成;
(二)預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;
(三)非出售類的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日完成;
(四)已經(jīng)實施物業(yè)管理的物業(yè)項目,應(yīng)當在物業(yè)管理合同期滿前60日完成。
第三章 投標
第二十一條 投標人應(yīng)當是響應(yīng)物業(yè)管理招標、參加物業(yè)管理投標競爭的具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)和獨立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十二條 投標人對投標文件有疑問需要澄清的,應(yīng)當以書面形式向招標人提出。 第二十三條 投標人應(yīng)當按照招標文件的內(nèi)容和要求編制投標文件。投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。
投標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容:
(一)投標函;
(二)投標報價;
(三)物業(yè)管理方案;
(四)招標文件要求提供的其他材料。
第二十四條 投標人應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間前,將加蓋單位公章、法定代表人印章或全權(quán)委托人簽名后的投標文件密封送達投標地點。
招標人收到投標文件后,應(yīng)當簽收保存,在開標前不得啟封。
投標人在投標文件要求的截止時間前,可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件,并書面通知招標人。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。在招標文件要求提交投標文件截止時間后送達的補充文件或者修改的內(nèi)容無效。
第二十五條 投標人不得相互串通投標報價,不得排擠其他投標人的公平競爭,損害招標人或者其他投標人的合法權(quán)益。投標人不得與招標人串通投標,損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標。
投標人不得以低于成本的報價競爭,也不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假,騙取中標。
第四章 開標、評標和中標
第二十六條 開標應(yīng)當在招標文件確定的時間公開進行;開標地點應(yīng)當為招標文件中預(yù)先確定的地點。
第二十七條 開標由招標人主持,邀請所有投標人參加。開標應(yīng)當按照下列規(guī)定進行。
由投標人或者推選的代表檢查投標文件的密封情況,也可以由招標人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后,由工作人員當眾拆封,宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。
招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件,開標時都應(yīng)當當眾予以拆封。
開標過程應(yīng)當記錄,并由招標人存檔備查。
第二十八條 評標由招標人依法組成的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表及物業(yè)管理方面的工程、技術(shù)、經(jīng)濟管理等專家組成,成員為5人以上單數(shù),其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的工程、技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
評標委員會的專家成員,應(yīng)當由招標人在縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下,從省房地產(chǎn)行政主管部門公布的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關(guān)系的人不得進入相關(guān)項目的評標委員會。
評標委員會成員名單在中標結(jié)果公布前應(yīng)當保密。
第二十九條 評標委員會成員應(yīng)當客觀、公正地履行職責,遵守職業(yè)道德,對所提出的評審意見承擔個人責任。
第三十條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容做出必要的澄清或說明。投標人應(yīng)當采用書面形式進行澄清或者說明,其澄清或說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。
第三十一條 在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的,應(yīng)當事先在招標文件中說明,并注明所占的評分比重。
評標委員會應(yīng)當按照招標文件的評標要求,根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。 除現(xiàn)場答辯部分外,評標應(yīng)當在保密的情況下進行。
第三十二條 評標委員會應(yīng)當按照招標文件確定的評標標準和方法,對投標文件進行評審和比較,并對評標結(jié)果簽字確認。
第三十三條 評標委員會經(jīng)評審,認為所有投標文件都不符合招標文件要求的,可以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的,招標人應(yīng)當重新招標。
第三十四條 評標委員會完成評標后,應(yīng)當向招標人提出書面評標報告,闡明評標委員會對各投標人的評審和比較意見,并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法,推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
招標人應(yīng)當按照中標候選人排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的,招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十五條 確定中標人前,招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)性內(nèi)容進行談判。
第三十六條 招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應(yīng)當在招標文件中載明。
第三十七條 招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi),向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。
房地產(chǎn)行政主管部門自收到書面報告之日起5個工作日,未通知招標人在招標投標活動中有違法違規(guī)行為的,招標人應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書,同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人,并返還其投標書。
第三十八條 招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi),依據(jù)招標文件和中標人的投標文件及有關(guān)規(guī)定訂立書面合同;招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。
第三十九條 中標人應(yīng)當按照合同約定履行義務(wù)。中標人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標項目,但可以按照合同約定或者經(jīng)招標人同意將中標項目的部分專業(yè)化服務(wù)項目分包他人完成,接受分包的主體應(yīng)當具備相應(yīng)的資格條件,并不得再次分包。
第四十條 招標文件要求中標人提交履約保證金的,中標人應(yīng)當提交。
中標人不與招標人訂立合同或無故不履行與招標人簽訂的合同的,其履約保證金不予退還,給招標人造成損失超過投標履約保證金數(shù)額的,應(yīng)當對超過部分予以賠償;沒有提交履約保證金的,應(yīng)當對招標人的損失承擔賠償責任。
招標人無正當理由不與中標人簽訂合同,給中標人造成損失的,招標人應(yīng)當給予賠償。
第五章 附則
第四十一條 投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的,有權(quán)向招標人提出異議,或依法向有關(guān)部門投訴。
第四十二條 招標人與投標人在招標活動或履行物業(yè)管理合同過程中發(fā)生糾紛,應(yīng)當協(xié)商解決,或由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門協(xié)調(diào);當事人達成仲裁協(xié)議的,應(yīng)當依法向仲裁委員會申請仲裁;未達成協(xié)議的可以直接向人民法院起訴。
第四十三條 本辦法由省房地產(chǎn)行政主管部門負責解釋。
第四十四條 本辦法自2003年12月1日起試行。
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