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物業(yè)管理招標(biāo)規(guī)定
物業(yè)管理招標(biāo)是反映招標(biāo)理念、招標(biāo)重點(diǎn)的權(quán)威性文件，政策性強(qiáng)，要求文字準(zhǔn)確、內(nèi)容全面。目前較為規(guī)范的招標(biāo)書主要包括四個方面：
（一）目標(biāo)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)基本情況
1．工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業(yè)棟數(shù)與樓層、地下室布局、環(huán)境規(guī)劃、容積率、綠化面積、物業(yè)管理用房面積、電梯臺數(shù)與型號等。
2．主要設(shè)備設(shè)施介紹。包括配電系統(tǒng)（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發(fā)電機(jī)數(shù)據(jù)）、給排水系統(tǒng)（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)等。
3．提供的目標(biāo)物業(yè)設(shè)計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。
（二）物業(yè)管理內(nèi)容
1． 房屋建筑本體、公共部分的維護(hù)、管理；
2． 公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行管理；
3． 公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運(yùn)；
4． 公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護(hù)和管理；
5． 安全護(hù)衛(wèi)及公共秩序管理；
6． 公建配套設(shè)施（便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、區(qū)內(nèi)營業(yè)場所和文體活動場所）的運(yùn)營管理；
7． 樓宇自動化設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理；
8． 交通、車輛行駛和停泊管理；
9． 物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理；
10． 社區(qū)文化的開展；
11． 法律政策和物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的其它事項。
（三）有關(guān)事項的說明
1、物業(yè)管理相關(guān)事項說明。包括以下幾項內(nèi)容：
1）物業(yè)管理范圍。指目標(biāo)物業(yè)所在區(qū)范圍內(nèi)的所有物業(yè)。中標(biāo)企業(yè)根據(jù)政府制定的當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理有關(guān)法規(guī)、條例及物業(yè)服務(wù)合同對上述區(qū)域及物業(yè)實行統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。區(qū)域內(nèi)如有后續(xù)物業(yè)或其它特殊情況應(yīng)予以說明。
2）管理期限與前期介入。應(yīng)明確中標(biāo)企業(yè)管理期限（一般三年或五年）及起止日期。還應(yīng)明確定標(biāo)后中標(biāo)企業(yè)何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業(yè)管理單位正式入駐期應(yīng)付的有關(guān)費(fèi)用應(yīng)明確，物業(yè)服務(wù)合同亦應(yīng)在中標(biāo)后一個固定的時間內(nèi)協(xié)商完畢，正式簽定。
3）物業(yè)管理用房。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)、條例有關(guān)規(guī)定，說明管理用房面積、位置以及使用過程中的房租等情況。
4）管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這是招投標(biāo)關(guān)鍵項目。應(yīng)說明管理費(fèi)大致范圍或由投標(biāo)企業(yè)自行測算，說明此項內(nèi)容的評分標(biāo)準(zhǔn)。最終簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般以中標(biāo)企業(yè)在標(biāo)書中的報價為準(zhǔn)。
各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：
（一）一級資質(zhì)
1.注冊資本人民幣500萬元以上；
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；
4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：
（1）多層住宅200萬平方米；
（2）高層住宅100萬平方米；
（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；
（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。
5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。
（二）二級資質(zhì)
1.注冊資本人民幣300萬元以上；
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；
4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：
（1）多層住宅100萬平方米；
（2）高層住宅50萬平方米；
（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；
（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔
案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。
（三）三級資質(zhì)
1.注冊資本人民幣50萬元以上；
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書
4.有委托的物業(yè)管理項目；
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
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第八條
一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。
二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
各省、自治區(qū)、直轄市計委（發(fā)展改革委）、物價局、建設(shè)廳、房地局：
為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，我們制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請執(zhí)照執(zhí)行。
附：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》
中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會
中華人民共和國建設(shè)部
二○○三年十一月十三日
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。
第四條 國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
第十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式及計費(fèi)起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第十一條 實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
6、辦公費(fèi)用；
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十二條 實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。
第十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。
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第十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。
第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。
第二十一條 政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十二條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，并報國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部備案。
第二十三條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會會同建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。 第二十四條 本辦法自2004年1月1日起執(zhí)行，原國家計委、建設(shè)部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計價費(fèi)[1996]266號）同時廢止。
招標(biāo)投標(biāo)這種運(yùn)行方式必須以公平競爭的市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的前提
第一章總則
第二章招標(biāo)
第三章投標(biāo)(toubiao)
第四章開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)
第五章法律責(zé)任
第六章附則
第一章總則
第一條目的與依據(jù)。建立物業(yè)管理市場競爭機(jī)制，保障物業(yè)管理企業(yè)公平競爭，維護(hù)招投標(biāo)(toubiao)雙方合法權(quán)益，結(jié)合我省實際情況制定本辦法。
第二條適用范圍。凡在全省城市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行物業(yè)管理項目招標(biāo)投標(biāo)活動，均應(yīng)遵守本辦法。
第三條基本原則。物業(yè)招投標(biāo)，應(yīng)堅持公開、公正、公平和誠實信用的原則。
第四條管理部門。省建設(shè)行政主管部門主管全省物業(yè)招投標(biāo)管理工作，并組織本辦法實施。
各行署、市、縣房產(chǎn)行政主管部門，主管本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)招投標(biāo)管理工作，并組織本辦法具體實施。
第二章招標(biāo)
第五條招標(biāo)項目。在全省城市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，符合下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)采
取公開招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)：
(一)一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在3萬平方米以上，或高層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在1萬平方米以上，或多層、高層混合物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在2萬平方米以上的新建物業(yè)；
(二)已成立業(yè)主委員會，建筑面積4萬平方米以上，具備招投標(biāo)條件的現(xiàn)有住宅區(qū)和其他物業(yè)；
(三)業(yè)主委員會或業(yè)主(代表)決定通過招投標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)的。
在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，不符合前款要求的其它物業(yè)，根據(jù)情況可實行公開和邀請招標(biāo)，不實行招標(biāo)的新建物業(yè)必須委托具有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)管理。符合下列情況之一的，可以不實行物業(yè)管理招投標(biāo)：
(一)物業(yè)由建設(shè)或產(chǎn)權(quán)單位自用，設(shè)施設(shè)備完整獨(dú)立的；
(二)物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；
第六條招標(biāo)人。物業(yè)管理項目的招標(biāo)人(以下簡稱招標(biāo)人)是指進(jìn)行物業(yè)管理項目招標(biāo)的新建物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。
新建物業(yè)尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會的，建設(shè)單位是物業(yè)管理項目的招標(biāo)人。
業(yè)主委員會采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，必須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論同意。
第七條招標(biāo)組織。招標(biāo)人應(yīng)在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，組建招標(biāo)工作小組，也可委托具備二級資質(zhì)以上物業(yè)管理企業(yè)或相應(yīng)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)事宜。 招標(biāo)人組建的招標(biāo)工作小組應(yīng)當(dāng)具有能夠編制招標(biāo)文件、對投標(biāo)人進(jìn)行資格評審和組織評標(biāo)的能力，并按下列規(guī)定組建：
(一)招標(biāo)人是新建物業(yè)建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，其法人代表(負(fù)責(zé)人)或其代理人參加招標(biāo)工作小組；已組建業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會代表參加招標(biāo)工作小組。
(二)與招標(biāo)物業(yè)相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理人員占招標(biāo)工作小組成員總數(shù)的50%以上。
第八條招標(biāo)文件。招標(biāo)人或者其組建的招標(biāo)工作小組應(yīng)當(dāng)編制物業(yè)管理招標(biāo)文件。物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：
(一)招標(biāo)人名稱、地址、招標(biāo)工作小組或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的聯(lián)系方式；
(二)物業(yè)基本情況，包括物業(yè)名稱、座落地址、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、公建配套設(shè)施、主要設(shè)備設(shè)施、物業(yè)檔案(含施工或竣工圖紙)，出售情況，入住率等；
(三)委托管理的內(nèi)容及要求；
(四)物業(yè)管理用房的安排；
(五)投標(biāo)人的資質(zhì)與條件；
(六)投標(biāo)書的編制要求；
(七)組織解釋招標(biāo)文件及實地考察物業(yè)的時間；
(八)投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時間，地點(diǎn)及方式；
(九)開標(biāo)、詢標(biāo)的時間、地點(diǎn)、方法與程序；
(十)投標(biāo)報價要求及評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；
(十一)擬簽訂合同的主要條款；
(十二)其他事項的說明。
招標(biāo)文件可載明投標(biāo)保證金的繳納、對未中標(biāo)人編制投標(biāo)文件的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式等
內(nèi)容。
第九條投標(biāo)保證金和標(biāo)書編制補(bǔ)償金。招標(biāo)文件要求由投標(biāo)人繳納投標(biāo)保證金的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)繳納；投標(biāo)保證金應(yīng)在確定中標(biāo)人后30日內(nèi)退還投標(biāo)人。 招標(biāo)文件對未中標(biāo)人承諾支付標(biāo)書編制補(bǔ)償金的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)支付。
第十條招標(biāo)公告、招標(biāo)邀請書。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過報刊、廣播、電視或其他公開方式發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)向3家以上具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。招標(biāo)公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：
(一)招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式；
(二)招標(biāo)物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實施管理的時間；
(三)投標(biāo)資格條件、報名的地點(diǎn)和期限；
(四)獲取招標(biāo)人文件的時間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。
招標(biāo)人應(yīng)在發(fā)布招標(biāo)信息前，將招標(biāo)項目簡介、招標(biāo)文件、招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書、招標(biāo)工作方案等文件報物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門審批。
第十一條截標(biāo)期間。物業(yè)管理招標(biāo)文件發(fā)出之日至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件的截止期間，不得少于20日。
第十二條招標(biāo)文件的修改。招標(biāo)工作小組或其委托的代理機(jī)構(gòu)可召開招標(biāo)文件答疑會議或組織物業(yè)現(xiàn)場踏勘，就招標(biāo)文件向投標(biāo)人解釋說明。解釋說明內(nèi)容與招標(biāo)文件內(nèi)容不一致的，招標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)期日前15天，以書面形式告知所有投標(biāo)人。
招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行修改的，應(yīng)在截標(biāo)日前15天，將修改后的投標(biāo)文件以書面形式送達(dá)投標(biāo)人。逾期送達(dá)的，投標(biāo)文件送達(dá)截止期日順延。
第三章投標(biāo)
第十三條投標(biāo)人。物業(yè)管理項目的投標(biāo)人(以下簡稱投標(biāo)人)是指響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)，參與投標(biāo)競爭的具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)。
第十四條跨省、市進(jìn)行招投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，要憑本省、市房產(chǎn)行政主管部門介紹信，到招標(biāo)物業(yè)所在省、市房產(chǎn)行政主管部門備案，方可參加招投標(biāo)活動。 第十五條投標(biāo)申請材料。投標(biāo)人申請參加物業(yè)管理投標(biāo)的，應(yīng)向招標(biāo)人提供下列證明材料：
(一)投標(biāo)申請報告；
(二)《工商營業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書》復(fù)印件；
(三)投標(biāo)人基本情況說明，包括企業(yè)性質(zhì)、注冊地址、通訊地址、法人代表姓名、已管物業(yè)及管理情況、人員情況等；
(四)年度企業(yè)會計報表復(fù)印件；
(五)招標(biāo)文件要求提供的其他證明材料。
第十六條投標(biāo)單位資格評定。招標(biāo)人應(yīng)在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下對申請參加投標(biāo)的單位進(jìn)行資格評定，根據(jù)單位的資質(zhì)、業(yè)績、信譽(yù)等情況確定投標(biāo)單位。被確定的投標(biāo)單位不得少于3個。
第十七條投標(biāo)文件。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
(一)管理服務(wù)理念、目標(biāo)；
(二)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度；
(三)管理服務(wù)人員配備；
(四)相應(yīng)管理設(shè)施的配置說明；
(五)物業(yè)管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案；
(六)物業(yè)管理服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與承諾；
(七)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)設(shè)想；
(八)物業(yè)管理應(yīng)急措施；
(九)招標(biāo)人要求的其他內(nèi)容。
第十八條投標(biāo)文件的送達(dá)、修改和撤回。投標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)期日前，將加蓋投標(biāo)人單位和法定代表人印章后的投標(biāo)文件密封送達(dá)招標(biāo)人。
招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)妥為保存，在開標(biāo)之前，不得啟封投標(biāo)文件。
投標(biāo)人在截標(biāo)日前，可書面通知招標(biāo)人補(bǔ)充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補(bǔ)充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。
投標(biāo)人在截標(biāo)期日后送達(dá)投標(biāo)文件或者經(jīng)補(bǔ)充修改的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。
第十九條無效投標(biāo)文件。投標(biāo)文件發(fā)生下列情形之一的，投標(biāo)文件無效：
(一)未密封；
(二)未加蓋投標(biāo)人單位和法定代表人印章；
(三)未能按招標(biāo)文件要求編制；
(四)逾期送達(dá)。
第二十條重新招標(biāo)。投標(biāo)人少于三個的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法重新招標(biāo)。
第四章開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)
第二十一條開標(biāo)時間，地點(diǎn)。招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截標(biāo)期日的同一時間公開進(jìn)行開標(biāo)，開標(biāo)地點(diǎn)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。
第二十二條開標(biāo)。開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。
開標(biāo)時，由投標(biāo)人選派代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)后由投標(biāo)工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀。招標(biāo)人在截標(biāo)期日前收到的所有投標(biāo)文件，都應(yīng)在開標(biāo)時當(dāng)眾予以拆封，宣讀。
開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。
招標(biāo)人可委托公證處對開標(biāo)過程進(jìn)行公證。
第二十三條評標(biāo)組織。招標(biāo)人應(yīng)組建評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)評標(biāo)。評標(biāo)委員會的成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。其成員由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理投標(biāo)評審專家組成。其中，招標(biāo)人代表不得超過評標(biāo)委員會成員數(shù)的三分之一。
物業(yè)管理投標(biāo)評審專家可由招標(biāo)人從房產(chǎn)行政主管部門提供的物業(yè)管理投標(biāo)評審專家?guī)烀麅灾胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得成為評標(biāo)委員會成員。
評標(biāo)委員會成員名單在中標(biāo)結(jié)果公布前應(yīng)當(dāng)保密。
第二十四條評標(biāo)。評標(biāo)委員會可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容做出必要的澄清或說明，但投標(biāo)人的澄清或說明不得違背投標(biāo)文件的本意。
評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下，結(jié)合投標(biāo)文件、公開答辯、投標(biāo)人管理業(yè)績及企業(yè)綜合情況等方面以百分制逐項計分，排出名次；設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。評標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)向招標(biāo)人提交經(jīng)密封的評標(biāo)報告，并推薦經(jīng)評審得分最高的投標(biāo)人為中標(biāo)人。
前款規(guī)定的企業(yè)綜合情況包括企業(yè)資質(zhì)等級、經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況及經(jīng)察看的物業(yè)管理現(xiàn)場情況等。
評標(biāo)委員會成員及參與評標(biāo)的有關(guān)工作人員不得透露投標(biāo)文件的評審情況。 第二十五條中標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)評標(biāo)委員會的推薦意見確定中標(biāo)人，并應(yīng)在7
日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將招標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。對未能中標(biāo)的投標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)退回其投標(biāo)文件。
第二十六條評標(biāo)中止。經(jīng)評標(biāo)委員會評審，所有投標(biāo)都不符合投標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。招標(biāo)人可依照本辦法重新招標(biāo)。
第二十七條合同的簽訂。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，依照投標(biāo)文件和招標(biāo)文件，簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》，并到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)備案。
第二十八條悔標(biāo)的處理。中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果，或中標(biāo)人放棄中標(biāo)項目的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 中標(biāo)人放棄中標(biāo)項目，招標(biāo)人要在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下，按照評標(biāo)委員會評分排名順序，確定分值排名第二的投標(biāo)人為中標(biāo)人，如仍達(dá)不成協(xié)議，本次招標(biāo)視為無效。
第二十九條招標(biāo)費(fèi)用。物業(yè)管理招標(biāo)過程中發(fā)生的廣告代理信息發(fā)布、文件編制、勞務(wù)、交通等費(fèi)用均應(yīng)由招標(biāo)人支付。
招標(biāo)人為業(yè)主委員會的，招標(biāo)過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用可自行籌集，也可經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定在物業(yè)管理服務(wù)用房收益或其他收益中列支。
第三十條招投標(biāo)的時限。新建商品房需預(yù)售的，其物業(yè)管理招投標(biāo)活動應(yīng)在申領(lǐng)預(yù)售許可證前完成；新建商品房出售的，應(yīng)在物業(yè)交付使用前6個月完成。 已交付使用的物業(yè)的招標(biāo)活動，應(yīng)在原物業(yè)管理服務(wù)合同終止前2個月完成。 第三十一條物業(yè)檔案材料移交。招投標(biāo)活動結(jié)束后，招標(biāo)人或者原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下述檔案材料移交給中標(biāo)人：
(一)各類物業(yè)設(shè)施的驗收、接管檔案；
(二)與供水、供熱、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同等資料；
(三)物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊、業(yè)主使用人情況表；
(四)公共設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)置清單、圖紙以及運(yùn)行、保養(yǎng)、改造、維修記錄和憑證；
(五)以幢為單位的維修基金的分戶清冊或資料；
(六)房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；
(七)財務(wù)收支帳冊；
(八)公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；
(九)物業(yè)管理所必須的其他資料。
第五章法律責(zé)任
第三十二條招標(biāo)人違反本辦法規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)的項目不招標(biāo)或不按規(guī)定的招標(biāo)方式招標(biāo)的，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并予以處罰。對新建物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)的，不予辦理房屋預(yù)(銷)售許可證。
第三十三條招投標(biāo)過程中出現(xiàn)下列行為的應(yīng)視為無效招標(biāo)：
(一)招標(biāo)人向投標(biāo)單位或他人透露可能影響招投標(biāo)公平競爭的情況的；
(二)招、投標(biāo)雙方有弄虛作假惡意串通、行賄騙取中標(biāo)，損害對方和其他投標(biāo)人的合法權(quán)益行為的；
(三)未經(jīng)房產(chǎn)主管部門審核同意，不接受監(jiān)督，擅自進(jìn)行招投標(biāo)的。
第三十四條對違反三十三條規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門報請資質(zhì)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)予以資質(zhì)降級、收繳資質(zhì)證書和由縣以上房產(chǎn)行政主管部門按有關(guān)規(guī)定給予其他相應(yīng)處罰。
第六章附則
第三十五條招標(biāo)申請書、招標(biāo)文件、邀請招標(biāo)通知書、投標(biāo)人資格審查通知書、項目投標(biāo)書、中標(biāo)通知書樣式由各地、房產(chǎn)行政主管部門制定。
第三十六條本辦法由省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第三十七條本辦法自2002年10月1日起施行。
招標(biāo)分為自行招標(biāo)和代理招標(biāo)兩種形式。 [標(biāo)簽:尾段]
關(guān)于前期物業(yè)管理招投標(biāo)的若干規(guī)定2017-01-16 16:44 | #2樓
為貫徹執(zhí)行建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》，進(jìn)一步規(guī)范與完善物業(yè)管理招投標(biāo)行為，結(jié)合本市物業(yè)管理的實際情況，現(xiàn)對本市行政區(qū)域內(nèi)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動作出如下規(guī)定：
一、前期物業(yè)管理招投標(biāo)的主管部門
上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理招投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。
二、通過協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的核準(zhǔn)
(一)投標(biāo)人少于3人的認(rèn)定
在投標(biāo)文件截止之日投標(biāo)人少于3人的，住宅物業(yè)建設(shè)單位可持招標(biāo)文件,招標(biāo)、投標(biāo)過程的情況書面說明以及相應(yīng)證明向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的申請。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在受理申請后的7日內(nèi)，對符合規(guī)定條件的，應(yīng)予核準(zhǔn)申請。
(二)住宅規(guī)模的認(rèn)定
住宅建設(shè)規(guī)模小于5萬平方米建筑面積的，住宅物業(yè)建設(shè)單位可持《土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及其他相關(guān)的項目開發(fā)建設(shè)批件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的申請。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在受理申請后的7日內(nèi)，依照物業(yè)管理區(qū)域的劃分情況予以核實，對符合規(guī)定條件的，應(yīng)予核準(zhǔn)申請。
三、招投標(biāo)工作的完成時限
前期物業(yè)管理的招標(biāo)人按照下述時限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：
（1）新建商品住房預(yù)售的，應(yīng)在申領(lǐng)預(yù)售許可證前完成；
（2）新建商品住房出售的，應(yīng)在辦理新建商品住房初始登記前完成；
（3）非出售的新建住宅物業(yè)，一般在交付使用前完成；
（4）已交付使用的住宅物業(yè)，一般在原物業(yè)管理服務(wù)合同終止或解除前2個月完成。
四、關(guān)于招標(biāo)的相關(guān)事項
（一）招標(biāo)工作的組織實施
招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜,也可以自行組織實施招標(biāo)活動; 招標(biāo)人自行組織實施招標(biāo)活動的，應(yīng)符合下列規(guī)定：
（1）招標(biāo)人是物業(yè)建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，其法人代表（負(fù)責(zé)人）或其代理人參加招標(biāo)工作小組；
（2）與招標(biāo)物業(yè)相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)或管理類專業(yè)人員占招標(biāo)工作小組成員總數(shù)的50％以上;
（3）自行編制招標(biāo)文件，具備對投標(biāo)人進(jìn)行資格評審和組織評標(biāo)的能力。
招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本規(guī)定對招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。
(二)招標(biāo)文件的主要內(nèi)容
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。 招標(biāo)文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：
（1）招標(biāo)人的基本情況。包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式等；
（2）招標(biāo)物業(yè)的具體情況。包括物業(yè)名稱，座落地址，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，房屋幢數(shù)，套數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，公建配套設(shè)施，主要設(shè)備設(shè)施，投標(biāo)
報價測算所需的各類技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)，物業(yè)檔案（含施工或竣工圖紙），小區(qū)平面圖等；
（3）物業(yè)管理用房的配備情況；
（4）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求。包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；
（5）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求。包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的編制要求等；
（6）投標(biāo)報價要求、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；
（7）招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)，開標(biāo)時間、地點(diǎn)，方法與程序等；
（8）投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時間、地點(diǎn)及方式；
（9）悔標(biāo)的責(zé)任；
（10）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；
（11）其他事項的說明。
招標(biāo)文件的編制可參照市房地資源局制訂的示范文本。
(三)投標(biāo)保證金和標(biāo)書編制補(bǔ)償金
招標(biāo)文件可載明投標(biāo)保證金的繳納、對未中標(biāo)人編制投標(biāo)文件的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方法等內(nèi)容。 招標(biāo)文件要求由投標(biāo)人繳納投標(biāo)保證金的，也應(yīng)對未中標(biāo)人承諾支付標(biāo)書編制補(bǔ)償金。 依照前款規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)在確定中標(biāo)人之日起的5日內(nèi)，向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金，向未中標(biāo)的投標(biāo)人支付標(biāo)書編制補(bǔ)償金。
(四)招標(biāo)項目的備案
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書前，提交以下材料報物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案：
（1）物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批文或房地產(chǎn)權(quán)屬證明材料；
（2）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；
（3）招標(biāo)文件；
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門對備案材料有異議的，應(yīng)在受理之日起的5日內(nèi)向招標(biāo)人提出。
(五)招標(biāo)信息的發(fā)布
招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)同時在上海房地資源網(wǎng)站發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（1）招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式；
（2）招標(biāo)物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實施管理的時間；
（3）投標(biāo)資格條件、報名的地點(diǎn)和期限；
（4）獲取招標(biāo)文件的時間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。
招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項。
五、關(guān)于投標(biāo)的相關(guān)事項
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：
（1）投標(biāo)函及投標(biāo)人的基本情況；
（2）物業(yè)管理服務(wù)理念、目標(biāo)；
（3）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度目錄；
（4）管理服務(wù)人員配備；
（5）物業(yè)管理服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與承諾；
（6）投標(biāo)報價，包括物業(yè)管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案；
（7）對招標(biāo)文件所列其他內(nèi)容的陳述；
（8）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。
六、關(guān)于評標(biāo)和中標(biāo)的相關(guān)事項
(一)評標(biāo)委員會專家成員(以下簡稱評標(biāo)專家)的選定
市房地資源局建立評標(biāo)的專家名冊。招標(biāo)人應(yīng)從專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定評標(biāo)專家。
招標(biāo)人應(yīng)于開標(biāo)前的3日內(nèi)確定評標(biāo)委員會成員,并在中標(biāo)結(jié)果確定前對評標(biāo)委員會成員名單予以保密。
(二)評標(biāo)專家的條件
評標(biāo)專家應(yīng)符合下列條件之一：
(1)從事物業(yè)管理及工程管理、建筑管理、財務(wù)會計等相關(guān)領(lǐng)域工作滿五年，具有中級以上技術(shù)職稱或同等專業(yè)水平，熟識物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識并具有較豐富的實踐經(jīng)驗；
(2)負(fù)責(zé)小區(qū)管理、擔(dān)任小區(qū)經(jīng)理(負(fù)責(zé)人)六年以上,具有豐富的管理經(jīng)驗。
除上述條件外，評標(biāo)專家應(yīng)能客觀、公正地履行職責(zé)，能保障時間參與物業(yè)管理投標(biāo)評審。
(三)評標(biāo)專家的管理
評標(biāo)專家由市房地資源局聘任，聘期二年。
評標(biāo)專家應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守評標(biāo)規(guī)則和紀(jì)律。
市房地資源局定期對評標(biāo)專家進(jìn)行有關(guān)法律法規(guī)、政策和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
評標(biāo)專家有違規(guī)行為或不稱職的，取消其評標(biāo)專家資格；被取消評標(biāo)專家資格的人員，不得再參加任何評標(biāo)活動。
(四)評標(biāo)委員會成員的回避
評標(biāo)委員會成員有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)主動提出回避:
(1)各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理人員；
(2)本人任職于投標(biāo)人或者本人是投標(biāo)人主要負(fù)責(zé)人的近-親屬；
(3)本人與投標(biāo)人有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系；
(4)本人或本人所在單位為投標(biāo)人作投標(biāo)指導(dǎo)或制作投標(biāo)書的。
評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)回避而不回避，造成招標(biāo)人或投標(biāo)人經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
(五)評標(biāo)委員會成員的行為規(guī)范
評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物。
評標(biāo)委員會成員不得透露對投標(biāo)文件的評審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評標(biāo)有關(guān)的其他情況。
(六)評標(biāo)現(xiàn)場答辯
在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重。
(七)投標(biāo)評審
評標(biāo)委員會應(yīng)按照《物業(yè)管理項目評標(biāo)規(guī)則》（詳見附件一）和招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，根據(jù)標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯、投標(biāo)人管理服務(wù)業(yè)績及企業(yè)綜合情況等方面進(jìn)行比較和綜合評審，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)，向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人或者根據(jù)招標(biāo)人的授權(quán)直接確定中標(biāo)人。
前款規(guī)定的企業(yè)綜合情況包括企業(yè)資質(zhì)等級及經(jīng)察看并予書面記載的物業(yè)管理現(xiàn)場情況。 招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。
除了現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。
(八)中標(biāo)結(jié)果的備案
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。 備案資料應(yīng)當(dāng)包括中標(biāo)通知書、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。
(九)物業(yè)服務(wù)合同的訂立
招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件、中標(biāo)人的投標(biāo)文件和現(xiàn)場答辯記錄訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
投標(biāo)文件所陳述內(nèi)容與現(xiàn)場答辯記錄內(nèi)容不一致的，以現(xiàn)場答辯記錄為投標(biāo)人最終確定的內(nèi)容。
(十)悔標(biāo)的法律責(zé)任
中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果，或中標(biāo)人放棄中標(biāo)項目的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
七、其他相關(guān)事項
（一）物業(yè)檔案材料移交
招投標(biāo)活動結(jié)束后，招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的第二十八條及第二十九條的規(guī)定進(jìn)行物業(yè)查驗，辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，移交相關(guān)資料。
（二）招標(biāo)費(fèi)用
物業(yè)管理項目招標(biāo)發(fā)生的廣告代理、信息發(fā)布、文件編制、勞務(wù)和交通等費(fèi)用均應(yīng)由招標(biāo)人支付。
（三）前期物業(yè)管理以外的招投標(biāo)
前期物業(yè)管理期間以外的物業(yè)管理項目的招標(biāo)投標(biāo)活動，可參照本規(guī)定執(zhí)行。
（四）本規(guī)定的實施日期
本規(guī)定自2004年9月l日起施行，本規(guī)定未盡事宜，按建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》執(zhí)行。
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