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海南省招標(biāo)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范我省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合我省實際，制定本辦法。
第二條 凡在我省行政區(qū)域內(nèi)開展物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的，適用本辦法。
第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)管理企業(yè)。
提倡各類物業(yè)管理區(qū)域，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)堅持公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。
各市、縣、自治縣人民政府確定的物業(yè)管理主管部門（以下簡稱“市縣主管部門”）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。
第二章 招 標(biāo)
第六條 物業(yè)管理招標(biāo)采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行。住宅規(guī)模較小，經(jīng)該物業(yè)所在地市縣主管部門批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)。采用議標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的住宅規(guī)模由市縣主管部門確定。
第七條 物業(yè)管理招標(biāo)人是指依法提出招標(biāo)項目、進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)人。
前期物業(yè)管理招標(biāo)由建設(shè)單位組織實施；已成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的決議組織實施；非出售物業(yè)管理項目的招標(biāo)由產(chǎn)權(quán)人組織實施。
業(yè)主大會決定采取招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)方式和招標(biāo)方案必須預(yù)先經(jīng)業(yè)主大會會議通過。
第八條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行；
（一）編制招標(biāo)文件（包括招標(biāo)書、招標(biāo)方案、招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書）；
（二）發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書；
（三）審查投標(biāo)人的資格，確定入圍的投標(biāo)人或者應(yīng)邀投標(biāo)人；
（四）向入圍的投標(biāo)人或者應(yīng)邀投標(biāo)人發(fā)招標(biāo)文件、勘察現(xiàn)場、進(jìn)行答疑；
（五）投標(biāo)人編制投標(biāo)文件，向招標(biāo)人報送投標(biāo)文件；
（六）招標(biāo)人組織開標(biāo)、評標(biāo)，確定中標(biāo)人；
（七）招標(biāo)人與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第九條 招標(biāo)人公開招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告；邀請招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)向3個以上（含3個）具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。 招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、聯(lián)系方式、招標(biāo)項目的基本情況、對投標(biāo)人的條件要求以及報名的地點和期限及相關(guān)費用等。 招標(biāo)人需要對投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件及獲取資格預(yù)審文件的方法。
第十條 物業(yè)管理項目招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施。招標(biāo)人可自行組織實施招標(biāo)活動，也可委托具有相應(yīng)資格的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。
招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜。未經(jīng)招標(biāo)人同意，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓代理業(yè)務(wù)。
招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)不得為投標(biāo)人提供其所代理的招標(biāo)項目的咨詢業(yè)務(wù)。
第十一條 招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項目特點和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介；
（二）對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及計費方式（傭金制或酬金制）的要求；
（三）對投標(biāo)人的資格要求，包括投標(biāo)人的資質(zhì)、近年來經(jīng)營情況和財務(wù)狀況、管理相同或相近物業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量、對擬派出的項目負(fù)責(zé)人及主要管理人員的要求等；
（四）對投標(biāo)書主要內(nèi)容和編制格式的要求；
（五）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)方法及中標(biāo)原則；
（六）招標(biāo)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時間及地點等；
（七）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；
（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容及其他需要說明的事項。
招標(biāo)文件不得對投標(biāo)人提出違反法律法規(guī)和本辦法規(guī)定的條件，不得含有排
斥潛在投標(biāo)人的傾向或內(nèi)容。
第十二條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書7日前，將招標(biāo)文件報所在市縣主管部門備案。
主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)文件存在違反法律法規(guī)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)自收到備案材料之日起7日內(nèi)，書面通知招標(biāo)人。
第十三條 招標(biāo)人要求投標(biāo)人提交投標(biāo)文件的截止時間，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起，不得少于15日。
第十四條 招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少10日前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。
第十五條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量，及其他可能影響招標(biāo)投標(biāo)活動公平競爭的情況。
招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。
第十六條 通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下時限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：
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（一）預(yù)售商品房項目，在申報《商品房預(yù)售許可證》之前完成；
（二）新建現(xiàn)售商品房項目，在現(xiàn)售前30日完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項目，在交付使用前90日完成；
（四）更換物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)項目，在原物業(yè)服務(wù)合同終止前30日完成。
第三章 投 標(biāo)
第十七條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備與招標(biāo)項目相適應(yīng)的資質(zhì)和條件，并按資質(zhì)等級管理規(guī)定的經(jīng)營范圍參加投標(biāo)活動。
第十八條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出積極響應(yīng)。
投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）投標(biāo)函；
（二）投標(biāo)報價；
（三）物業(yè)管理方案，包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度、項目經(jīng)理和主要管理人員配備、本項目管理的重點難點及應(yīng)對措施等；
（四）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。
投標(biāo)文件應(yīng)密封并加蓋單位公章及法定代表人或者授權(quán)代表簽章方為有效。
第十九條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的期限將投標(biāo)文件送達(dá)指定地點。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具表明簽收人和簽收時間的憑證，并妥
善保存投標(biāo)文件。開標(biāo)前，任何單位和個人均不得開啟投標(biāo)文件。
逾期送達(dá)的投標(biāo)文件無效，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。
按照截標(biāo)期限送達(dá)招標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照本辦法重新招標(biāo)。
第二十條 投標(biāo)人在截標(biāo)日期前，可補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件。補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，逾期送達(dá)的補(bǔ)充或修改內(nèi)容無效。
第二十一條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)投標(biāo)項目的物業(yè)服務(wù)成本以及合理的利潤確定競標(biāo)價，但不得以低于物業(yè)服務(wù)成本的報價競標(biāo)。實行政府指導(dǎo)價的，投標(biāo)報價不得低于同類型、同檔次物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價的最低限價。
招標(biāo)文件對投標(biāo)報價有具體要求的，不得違反前款規(guī)定。
第二十二條 投標(biāo)人不得互相串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)，不得以他人名義參與投標(biāo)或者利用其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。
禁止投標(biāo)人利用向招標(biāo)人或評標(biāo)委員會成員行賄或其他不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。
第四章 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)
第二十三條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件預(yù)先確定的時間和地點進(jìn)行。 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。
開標(biāo)時，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由有關(guān)工作人員當(dāng)眾啟封并宣讀投標(biāo)文件。
開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。
第二十四條 開標(biāo)時，投標(biāo)文件出現(xiàn)下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)作為無效投標(biāo)文件處理，不得進(jìn)入評標(biāo)程序：
（一）投標(biāo)人的資格條件不符合國家有關(guān)規(guī)定或者招標(biāo)文件要求的；
（二）投標(biāo)文件未密封的；
（三）投標(biāo)文件未加蓋單位公章及法定代表人或者授權(quán)代表簽章的，或授權(quán)代理人沒有法定代表人出具的書面委托書的；
（四）投標(biāo)人未按招標(biāo)文件的要求提交投標(biāo)保證金的；
（五）投標(biāo)人或其委托的投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)未參加開標(biāo)會議的。
第二十五條 評標(biāo)由招標(biāo)人依法組織的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。
評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，人數(shù)一般為7人以上的單數(shù)，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。
評標(biāo)委員會的專家成員應(yīng)由招標(biāo)人從省建設(shè)廳建立的專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定。評標(biāo)委員會成員的名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。 投標(biāo)人的利害關(guān)系人不得進(jìn)入相關(guān)項目的評標(biāo)委員會。
第二十六條 評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、公正、誠實、廉潔地履行職責(zé)，并對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。
第二十七條 在評標(biāo)過程中需要進(jìn)行現(xiàn)場答辯的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)預(yù)先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重及對主答辯人的資格要求。
第二十八條 評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)人的標(biāo)書、企業(yè)綜合情況及現(xiàn)場答辯情況進(jìn)行綜合評定。
投標(biāo)人的標(biāo)書、企業(yè)綜合情況和現(xiàn)場答辯情況的權(quán)重之和為100%。其中標(biāo)書權(quán)重應(yīng)不少于50%，具體由招標(biāo)人在招標(biāo)文件中確定。
投標(biāo)書的評審應(yīng)當(dāng)注重管理理念、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價格測算、報價合理性、管理人員配備、規(guī)章制度等幾個方面。招標(biāo)文件設(shè)有標(biāo)底的，評標(biāo)時應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。
第二十九條 除現(xiàn)場答辯外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。
評標(biāo)委員會成員對評標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)簽字確認(rèn)。
第三十條 評標(biāo)委員會可要求投標(biāo)人以書面或者現(xiàn)場答辯方式，對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作出必要的澄清或說明。但所做的澄清或說明不得超出投標(biāo)文件的范圍，或者改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。
第三十一條 評標(biāo)過程中發(fā)現(xiàn)投標(biāo)文件存在下列情況之一的，評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)否決或者界定其為廢標(biāo)：
（一）投標(biāo)文件未能對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)的；
（二）投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容或者提供的材料存在弄虛作假的；
（三）評標(biāo)委員會要求以書面或者現(xiàn)場答辯方式，對投標(biāo)文件中的有關(guān)問題作出必要的澄清或說明，投標(biāo)人拒絕執(zhí)行的；
（四）投標(biāo)人的投標(biāo)報價明顯低于其他投標(biāo)人的投標(biāo)報價，或者明顯低于標(biāo)底，使得其投標(biāo)報價可能低于服務(wù)成本，而投標(biāo)人對此未能作出合理說明或者不能提供相關(guān)證明材料的；
（五）投標(biāo)人以他人的名義投標(biāo)、串通投標(biāo)、以行賄手段謀取中標(biāo)或者以其他弄虛作假的方式投標(biāo)的；
（六）其他違反招標(biāo)投標(biāo)法律法規(guī)及本辦法的有關(guān)規(guī)定，被評標(biāo)委員會否決或界定為廢標(biāo)的。
第三十二條 中標(biāo)人由評標(biāo)委員會根據(jù)評標(biāo)得分確定，得分最高者為中標(biāo)人。當(dāng)確定的中標(biāo)人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，其他投標(biāo)人可按評標(biāo)得分高低為序遞補(bǔ)。
第三十三條 招標(biāo)項目的所有投標(biāo)被評標(biāo)委員會否決或界定為廢標(biāo)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。
第三十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在確定中標(biāo)人之日起5日內(nèi)，向主管部門提供開標(biāo)過程、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告以及中標(biāo)人的投標(biāo)文件等招投標(biāo)資料。委托招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)提供招標(biāo)代理委托合同。
主管部門在接到備案材料7日內(nèi)，未通知招標(biāo)人在招投標(biāo)活動中存在違法行為的，招標(biāo)人可向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書并將中標(biāo)結(jié)果書面通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人并退還其投標(biāo)書。
第三十五條 招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和投標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立物業(yè)服務(wù)合同，招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)的其他協(xié)議。合同訂立后10日內(nèi)，招標(biāo)人應(yīng)將合同副本分別送主管部門和價格主管部門備案。
招標(biāo)人要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)自與中標(biāo)人訂立合同后5日內(nèi)，將投標(biāo)保證金退還中標(biāo)人和未中招的投標(biāo)人。
第三十六條 招標(biāo)人不按規(guī)定時間與中標(biāo)人訂立物業(yè)服務(wù)合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)予以賠償；中標(biāo)人無正當(dāng)理由不按規(guī)定時間與招標(biāo)人訂立物業(yè)服務(wù)合同的，中標(biāo)無效，投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金的，投標(biāo)保證金不予退還。
第三十七條 中標(biāo)人可選聘專業(yè)公司承擔(dān)中標(biāo)物業(yè)的專項管理服務(wù)，但不得將物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。
第五章 附 則
第三十八條 各級物業(yè)主管部門在監(jiān)督物業(yè)招投標(biāo)實施過程中，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》對違法行為進(jìn)行處罰。
第三十九條 本辦法所規(guī)定的期限以工作日計算，不含法定節(jié)假日。
第四十條 本辦法由省建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。
第四十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
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