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購(gòu)房流程和注意事項(xiàng)
1、前期準(zhǔn)備
首先，要核算家庭收入，算一算自己計(jì)劃拿多少錢(qián)來(lái)購(gòu)房。明確自己購(gòu)房的目的，是自住還是投資一定要想清楚。同時(shí)要明確房產(chǎn)的所有人。
其次，掌握房屋基礎(chǔ)知識(shí)學(xué)習(xí)。如要了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式?商品房的銷(xiāo)售面積如何計(jì)算?什么是住宅的開(kāi)間、進(jìn)深、層高和凈高?什么是是使用率?什么是實(shí)用率?什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率?
2、看房前期準(zhǔn)備
1.了解開(kāi)發(fā)商，比如開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)
2.購(gòu)房者必須學(xué)會(huì)看樓書(shū)
3.了解樓盤(pán)的入住時(shí)間、入住條件
4.車(chē)位
3、實(shí)地看房
一、驗(yàn)看五證二書(shū)
“五證”是指《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。
“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買(mǎi)樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。
兩書(shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
二、多聽(tīng)多看
到售樓現(xiàn)場(chǎng)后要多聽(tīng)售樓人員的介紹，多看模型、樣板房、說(shuō)明書(shū)，充分了解產(chǎn)品。
4、實(shí)地考察
1.配套設(shè)施考察
住宅配套包括市政基礎(chǔ)配套(供水、排污、電力、電信、燃?xì)饧肮帷⒌缆?、公共設(shè)施配套、安全保護(hù)設(shè)施等。
(1)基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)范要求
(2)居住區(qū)功能的綜合性
(3)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施的配套
(4)現(xiàn)場(chǎng)看樓宇環(huán)境2.社區(qū)環(huán)境考察
(1)住在城里方便但不安靜
(2)郊區(qū)住宅適合休閑
(3)城郊結(jié)合部升值潛力可觀：
(4)謹(jǐn)慎選擇社區(qū)周邊小環(huán)境
3.物業(yè)管理的考察
應(yīng)了解未來(lái)的物業(yè)管理公司資質(zhì)和將提供哪些服務(wù)，服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)如何，一定要清楚今后房屋使用管理維修的具體制度以及物業(yè)管理收費(fèi)等問(wèn)題。
5、正式認(rèn)購(gòu)
認(rèn)購(gòu)書(shū)
購(gòu)房者在買(mǎi)房前一定要注意《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定內(nèi)容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風(fēng)險(xiǎn)。
簽購(gòu)房合同
簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待，一旦將來(lái)與銷(xiāo)售方發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，一定需要再次仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和“五證”。
買(mǎi)房流程和注意事項(xiàng)2017-03-17 18:05 | #2樓
一、選房：
1. 選位置：市中心最好，升值潛力大�；蛘叱鞘幸�(guī)劃的發(fā)展區(qū)域。盡量避免太靠近鐵路和高架等永久性-交通道路。避開(kāi)重污染區(qū)。
2. 選質(zhì)量：建筑質(zhì)量很難判斷�？梢酝ㄟ^(guò)小區(qū)的配套設(shè)施（會(huì)所，娛樂(lè)設(shè)施等)，車(chē)位（車(chē)配比越高越好，以后一家都不止一輛車(chē)，最好是地下車(chē)位，人車(chē)分流，地面行人安全），綠化率越高越好，層高越高越好。外立面貼面磚比涂料好。電梯的使用品牌，智能門(mén)禁的使用等。
3. 選交通。出行方便。
4. 選配套：如果是學(xué)區(qū)房最好，房子的抗跌性和領(lǐng)漲性都好。至少小學(xué)和幼兒園不能太遠(yuǎn)。菜場(chǎng)，商場(chǎng)等常去的生活區(qū)域不能太遠(yuǎn)。
5. 選房型：房型比較瑣碎，很難說(shuō)清楚。房間夠用，面積滿足擺設(shè)，客廳盡量大，朝南。采光夠好！避免小客廳，暗衛(wèi)生間，大門(mén)對(duì)衛(wèi)生間等這些風(fēng)水忌諱的。房型方正。
6. 選樓層和朝向。樓層高低涉及到采光、粉塵、視野和便捷性。東邊套容易雨淋，西邊套容易西曬，中間邊套如果不是凸出來(lái)采光容易受影響，而且通常房型不通透。最好是一天多個(gè)時(shí)間段觀察下采光。
7. 除了上面提到的，還要考慮物業(yè)費(fèi)，車(chē)位價(jià)錢(qián)，價(jià)格等。物業(yè)費(fèi)越貴小區(qū)的品質(zhì)相對(duì)會(huì)更好。
二、談價(jià)錢(qián)。
每個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售策略不一樣，不能保證通用，而且
快銷(xiāo)樓盤(pán)能買(mǎi)到就不錯(cuò)了，更別說(shuō)談價(jià)了。但是可以嘗試以下方法。
1. 兩個(gè)人看房，黑白臉配合，既要表現(xiàn)出買(mǎi)房的誠(chéng)意，也要表現(xiàn)出房子的不滿和挑剔，從上面“選房”中挑補(bǔ)足。（我們是要買(mǎi)房，但是對(duì)你們的房子還有不滿意的地方）。
2. “裝窮”：告訴他們自己工作情況，買(mǎi)這套房子已經(jīng)是“傾其所有”，還要勒緊褲腰帶。希望博取“同情心”，給予最低價(jià)格。
3. 可以側(cè)面透漏還有朋友想買(mǎi)，比如再看其他樓盤(pán)。兩個(gè)人想買(mǎi)在一起（潛臺(tái)詞要么兩套，要么都不買(mǎi)）。爭(zhēng)取低價(jià)，然后做朋友工作。
4. 得寸進(jìn)尺：通常售樓員報(bào)給你的折扣上面還會(huì)有至少2個(gè)點(diǎn)的浮動(dòng)，就看你能不能談下來(lái)。如果她告訴你貸款99折，一次性付款
9.7折。意味著在她這里貸款拿到9.7折沒(méi)有大問(wèn)題。售樓員只要沒(méi)有驚動(dòng)經(jīng)理，你的價(jià)格就沒(méi)有談到位。
5. 斤斤計(jì)較：價(jià)格不能再談了的時(shí)候，讓他抹掉幾百元的零頭，或者有沒(méi)有禮物贈(zèng)送，物業(yè)費(fèi)贈(zèng)送半年一年的，車(chē)位抵用券有沒(méi)有等等。
6. 賄賂：私下告訴售樓員，愿意拿錢(qián)給她，讓她申請(qǐng)更低的折扣，或者讓她引薦經(jīng)理，如果經(jīng)理給你便宜了，你答應(yīng)給這個(gè)售樓員額外好處。前提是你已經(jīng)盡力在不付出成本的情況下價(jià)格已經(jīng)談到最低了。不然你花錢(qián)買(mǎi)個(gè)不需要花錢(qián)就能談到的折扣就不合算了
三、簽定金協(xié)議：定金是不能退的。簽了定金協(xié)議之后通常10-15
天之內(nèi)簽合同，如果資金沒(méi)到位，就把簽合同時(shí)間延長(zhǎng)，談好了再簽，不要盲目簽協(xié)議。
四、簽合同：合同模板是固定的，個(gè)人的基本信息和房號(hào)，單價(jià)，總價(jià)是打上去的。要注意這些信息不能錯(cuò)。交房時(shí)間看清楚，如果沒(méi)有按時(shí)交房如何賠償。房屋面積有誤差如何處理。
五、辦貸款。商業(yè)貸款是開(kāi)發(fā)商代辦，公積金貸款是自己辦理的，售樓員會(huì)告訴你準(zhǔn)備哪些材料，通常一個(gè)月之內(nèi)就會(huì)放貸款。
六、交房。交房拿鑰匙時(shí)需要交納契稅，維修基金，1年的物業(yè)費(fèi)，水電煤氣開(kāi)通費(fèi)等。驗(yàn)房時(shí)要核對(duì)房屋各功能區(qū)是否完整，比如下水道是否暢通，門(mén)窗是否完好。交房半年之內(nèi)可以辦下房產(chǎn)證，逾期未辦下來(lái)開(kāi)發(fā)商要賠付錢(qián)（現(xiàn)在都是開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一代辦）。
七、裝修。需要交一部分裝修押金給物業(yè)公司。根據(jù)交房時(shí)給你的房屋圖紙，了解哪些墻體承重墻，是不能敲的，如果確實(shí)需要敲，需要經(jīng)過(guò)物業(yè)公司同意，還要房管局同意，會(huì)比較麻煩。房子以后住著舒不舒服七成取決于裝修如何，所以找一個(gè)好的設(shè)計(jì)師非常重要的，最好有朋友是做設(shè)計(jì)的，少給點(diǎn)錢(qián)幫忙設(shè)計(jì)下。市場(chǎng)上普通房屋設(shè)計(jì)通常是100-300元/㎡.
八、購(gòu)買(mǎi)車(chē)位�？紤]長(zhǎng)期居住，車(chē)位是必須買(mǎi)的，最好是地下車(chē)位。選擇停車(chē)和他人行車(chē)相對(duì)安全的位置。
買(mǎi)房不可能完美，根據(jù)自己現(xiàn)狀，優(yōu)先滿足首要需求，降低其他條件的要求。
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