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房地產(chǎn)發(fā)展前景分析
進入21世紀以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆，創(chuàng)造出了一個又一個的財富奇跡，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支柱。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領域，不論之前做過何種工作，仿佛一旦進入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而，經(jīng)過幾年盲目的火爆之后，房地產(chǎn)市場的泡沫不斷增大，國家和政府也已經(jīng)意識到了這個問題，一些調(diào)控措施不斷出臺，房地產(chǎn)市場終于開始逐漸回歸理性。那么，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來的趨勢又是如何，當房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后，房地產(chǎn)市場是否會如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？本文認為對這個問題的思考將有助于今后房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展。雖然在過去的幾年中房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出了不完善的一面，但是我們有理由相信，在國內(nèi)作為有著剛性住房需求的房地產(chǎn)業(yè)依然會繼續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去，而本文的研究在理論上金額以指導我們今后更好地完善這個產(chǎn)業(yè)。
1中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1.1房地產(chǎn)投資狀況
從目前國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內(nèi)房地產(chǎn)市 1
場投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了2017年有較小回落，2004年至2017年都保持了高速增長狀態(tài)，2011年隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始歸落。從投資結構來看，投資對象則逐漸由商業(yè)營業(yè)用房轉向住宅投資。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)狀況
根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內(nèi)對房地產(chǎn)市場政策的一些改變，一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟問題。國家審計署發(fā)布的《24個市縣2017年至2017年土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監(jiān)察部2017年聯(lián)合召開的電視電話會議中，通報了2017年10月至2017年10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31 2
個�。▍^(qū)、市）不同程度存在“未報即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國家和省級重點項目。至今年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。
1.3房地產(chǎn)銷售狀況
從房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動，從2004年至2017年，銷售量不斷增加，即使在2017年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調(diào)控，商品房開發(fā)投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到2011年隨著國家調(diào)控的堅決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報道2011年房地產(chǎn)市場相比2017年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。從房地產(chǎn)市場的需求來看，受中國城鎮(zhèn)化運動的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產(chǎn)的剛性需求依然很強，而且還有一個很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。中國城鎮(zhèn)化是目前世界上有人類歷史以來最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化，在“十一五”期間城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了46.6%，規(guī)模是
非常巨大的，這場城鎮(zhèn)化運動也使中國人的生活發(fā)生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產(chǎn)的火熱。另外，國家高等教育持續(xù)擴招，越來越多的年輕人有機會接受高等教育，而他們最終絕大多數(shù)也會落戶城市，這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產(chǎn)的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續(xù)，國內(nèi)實體經(jīng)濟以及股市的低迷，房地產(chǎn)市場便成為很多人的首選，這也是促使房價高位運行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項目的延遲，目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛興需求依然強烈。
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2中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析
從國外發(fā)達國家的歷史發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場都曾為這些國家的經(jīng)濟發(fā)展做出過很大貢獻，但是也有很多因為房地產(chǎn)而失足的例子，像是日本持續(xù)十年的經(jīng)濟衰退，根源就是房地產(chǎn)泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行引發(fā)，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場是否存在泡沫是人們最為關心的問題。
2012年4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了3月份70個大中城市的房價數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資、土地供應量進一步收窄，商品房成交量卻逐步回暖。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與2012年3月相比，70個大城市中新房價格下降的城市是46個，持平的城市是16個，上漲的城市8個，環(huán)比價格上漲的城市中
漲幅都沒有超過0.2%。從同比來看，與2011年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市38個，比2月份增加了11個，這是自2011年9月個別城市再次出現(xiàn)價格同比下降以來，下降城市個數(shù)最多的月份。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)6個月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價格環(huán)比降幅也進一步擴大，3月份比2月份分別擴大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點。 以上數(shù)據(jù)說明，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場依然會有較大的發(fā)展空間，據(jù)此可以判斷中國的房地產(chǎn)市場進入了一個特殊的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實需求升級具有可觀的空間，我國房地產(chǎn)市場在未來的一段時間仍將處于總量增長型發(fā)展時期。
結束語
新世紀我國已進入全面建設小康社會的發(fā)展階段，城鎮(zhèn)居民可支配收入也將持續(xù)增長，消費結構升級速度加快，改善住房條件的要求日益強烈。目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積正處于快速增長時期，這就加大了對住房的需求，刺激房地產(chǎn)市場活躍。目前城鎮(zhèn)居民住房不均衡問題依然比較嚴重，中下等收入階層住房困難問題依然存在，因此應加快住房結構調(diào)整，擴大經(jīng)濟適用房建設的力度，加快住宅發(fā)展，刺激房地產(chǎn)市場的需求。確實，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場依然亟待規(guī)范，
但是我們有理由給它一個良好的發(fā)展平臺和空間，相信不久的將來，它將最終成長為一個成熟的市場并最終走向世界。
我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析2017-04-07 08:53 | #2樓
我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從強勢上漲的黃金時期進入了商品化回歸時期。從房地產(chǎn)企業(yè)來看，融資難、市場銷售難成為當前企業(yè)要直接面對的問題。從消費者來看，消費理念更加成熟。居民偏愛的前三位投資方式依次為："基金及理財產(chǎn)品"、"股票"和"債券"，選擇這三種投資方式的居民占比分別為 32%、23.6%和12.3%。近年來由于房地產(chǎn)市場調(diào)控的不斷持續(xù)，居民的投資首選已經(jīng)做了相應的調(diào)整，房地產(chǎn)投資穩(wěn)居前面的時代已經(jīng)不在。市場結構的變化，消費者投資方向的變化，給房地產(chǎn)市場帶來諸多不確定因素，未來市場的趨勢也就格外引人關注。
一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
房地產(chǎn)市場已經(jīng)解綁了gdp，成為了一個市場化的市場，政府正在使房地產(chǎn)回歸正常的市場化，房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀基本表現(xiàn)在以下兩方面。
1、市場現(xiàn)狀供大于求
國家統(tǒng)計局在2017年1月19日發(fā)布的2017年商品房銷售總面積為128495萬平方米比上年增長6.5%。再反觀待售面積，待售總面積首次突破"7億"大關，達到71853萬平方米。 財經(jīng)專欄作家李宇嘉曾表示，樓市待售庫存實際的規(guī)模，應在國家統(tǒng)計局所公布的數(shù)據(jù)基礎上，加上已經(jīng)批準預售但又尚未銷售的7.18億平米，再加上71億平方米的已批準建造但又未建造庫存、和56.1億平方米的正在建造但未銷售庫存，這些我國樓市的"三大塊"待消化庫存合計規(guī)模超140億平方米。
庫存量的巨大，和房企急于出手樓盤的行業(yè)現(xiàn)狀，在各界的預測下大概需要三年后才能回到正常的庫存。這就意味著，即使國家強力地推動去庫存的相關政策，也只能是緩解暫時的庫存壓力，隨著時間的推移將會有更多新的庫存累積。在面對這樣的市場環(huán)境，消費者大多持觀望態(tài)度，對于消費者來說，房地產(chǎn)庫存的龐大就會出現(xiàn)降價銷售的機會，而不斷下跌的房價，也使得消費者因為擔心房價會繼續(xù)下跌而不敢輕易購買。所以，房地產(chǎn)行業(yè)龐大的庫存是房企所需要面臨的最大的一個難關。
2、房地產(chǎn)呈現(xiàn)兩極分化
現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)在全國呈現(xiàn)兩種態(tài)勢：一是在一、二線的重點城市中，大多數(shù)樓盤房價上漲的同時銷售情況良好，庫存壓力得到緩解；二是在三四線城市中，房價還處于下跌通道，去庫存的壓力卻并未減輕。這樣的情況所導致的后果卻是完全不同的：一、二線城市由于土地資源的問題，供給的不足導致房價還在不斷上漲；而三四線城市即使在房價不斷下跌的同時，依舊還有新的房地產(chǎn)項目在建。
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一線城市有泡沫卻在不斷漲，三四線城市沒有泡沫恰恰不漲，這是一種矛盾的行業(yè)現(xiàn)狀。一線城市的火爆導致購房的消費者"恐慌性"入市，這是國家政策導向的結果，但是這種市場的火爆卻是暫時性的，如果失去了政策的扶持市場有極大幾率會使市場回歸冷淡局面。而三、四線城市房價雖然還處于下跌通道中，但是當?shù)卣ＷC財政稅收、房企為了保證運營，致使新建樓盤的步伐根本停不下來，使得如何消化掉庫存成為一大難題。
二、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
1、品質住房需求旺盛的趨勢
在房地產(chǎn)市場"剛需住房"、"投資購房"的需求將會大幅度減少。經(jīng)過房地產(chǎn)強勢上漲的黃金時期，城鎮(zhèn)居民都是通過這樣那樣的手段買了一套或多套房。也就是居民基本上都有自己的住房，也就沒有"剛需"一說了。由于房地產(chǎn)變現(xiàn)難，居民投資方向已經(jīng)發(fā)生改變，不再
認為房地產(chǎn)的保值增值功能是最佳的投資方式，也不會再拿出大筆資金來做房地產(chǎn)投資。"炒房團"概念也會成為歷史。
居民對房地產(chǎn)市場的要求，已經(jīng)轉向為對房地產(chǎn)品質的要求，對健康、養(yǎng)老，社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理的要求提高，居民對居住品質的要求提高。
2、房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，產(chǎn)業(yè)集中化趨勢
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了20年多年的發(fā)展，已經(jīng)從暴利時代走向微利時代，國家產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，使房地產(chǎn)企業(yè)融資難成為了一種常態(tài)。對房地產(chǎn)中小企業(yè)來說無異于雪上加霜，很難有生存的空間。為促使資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，合理利用資源，推動房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，中央工作會議也提出了"促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度"。政府為此在政策上給予支持。所以，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中化，不但是市場的需要，也是政府的主張。這就形成了未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢。
3、房地產(chǎn)開發(fā)全程透明化趨勢
隨著社會的進步，科學技術的發(fā)展，人們對市場產(chǎn)品的質量要求會越來越高。希望是明明白白的消費，不會為企業(yè)的不誠信買單。為此，房地產(chǎn)企業(yè)會率先做到房地產(chǎn)開發(fā)的透明化。人們只要通過對發(fā)商提高的二維碼掃描，就能清楚地知道招標購買過程、設計過程、建設過程。房地產(chǎn)開發(fā)全程的透明化為房地產(chǎn)企業(yè)迎來了信譽，也換得了商機，也會形成自己獨特的品牌，贏得企業(yè)忠實的客戶。房地產(chǎn)開發(fā)全程透明化，是企業(yè)信用發(fā)展的需要，是房地產(chǎn)市場的需要。
4、房地產(chǎn)智慧社區(qū)化趨勢
智慧社區(qū)是社區(qū)管理的一種新理念，是新形勢下社會管理創(chuàng)新的一種新模式。智慧社區(qū)是指充分利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術的集成應用，為社區(qū)居民提供一個安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智慧化生活環(huán)境，從而形成基于信息化、智能化社會管理與服務的一種新的管理形態(tài)的社區(qū)。
"智慧社區(qū)"建設，是將"智慧城市"的概念引入了社區(qū)，以社區(qū)群眾的幸福感為出發(fā)點，通過打造智慧社區(qū)為社區(qū)百姓提供便利，從而加快和-諧社區(qū)建設，推動區(qū)域社會進步�；谖锫�(lián)網(wǎng)、云計算等高新技術的"智慧社區(qū)"是"智慧城市"的一個"細胞"，它將是一個以人為本的智能管理系統(tǒng)，有望使人們的工作和生活更加便捷、舒適、高效。
5、商業(yè)地產(chǎn)向休閑地產(chǎn)轉化的趨勢
中國互聯(lián)網(wǎng)絡信息中心發(fā)布《第36次中國互聯(lián)網(wǎng)絡發(fā)展狀況統(tǒng)計報告》顯示，截至2017年6月，我國網(wǎng)民規(guī)模達6.68億，過去半年中國共計新增網(wǎng)民1894萬人，互聯(lián)網(wǎng)普及率為48.8%，較2017年底提升了0.9個百分點。截至2017年6月，中國手機網(wǎng)民規(guī)模達5.94億，較2017年12月增加3679萬人。網(wǎng)民中使用手機上網(wǎng)的人群占比由2017年12月的85.8%提升至88.9%。
互聯(lián)網(wǎng)的興起改變了人們的消費方式，從而使傳統(tǒng)商業(yè)模式正在發(fā)生著一次革命性的顛覆。電商、o2o、體驗、文化、情景商業(yè)等成為新時代的商業(yè)新模式。這種新時代的商業(yè)模式，使傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的需求降低，我國的商業(yè)地產(chǎn)在城市商業(yè)過度擴張發(fā)展等多種因素的影響下，近些年供應量增長迅速，形成嚴重的過剩的局面。傳統(tǒng)消費模式的轉變以及商業(yè)過剩的局面勢必引起商業(yè)地產(chǎn)向休閑地產(chǎn)轉變。
三、結語
房地產(chǎn)市場的發(fā)展是持續(xù)的，在中國的市場上還是占有重要位置，房地產(chǎn)市場的軟著陸是政府的目標，也是老百姓的期望。隨著房地產(chǎn)市場化的進程，房地產(chǎn)的發(fā)展將是更加多元化，更加符合現(xiàn)代化的居家生活方式。
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