- 相關(guān)推薦
委托賣房如何防范風(fēng)險(xiǎn)
廣州中介利用委托賣房進(jìn)行詐騙案件的發(fā)生，給人們敲響了警鐘。如何才能做到安全委托?專家建議要對(duì)被委托方的信用資質(zhì)、委托范圍和權(quán)限等方面做好防范工作，做到合理委托，輕松賣房。
事由：委托賣房被騙
委托賣房會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎?近日，本刊編輯部就接到一些讀者來(lái)電，咨詢此類問(wèn)題。
讀者吳先生是一個(gè)新上海人。十幾前大學(xué)畢業(yè)之后分配到蘭州一家國(guó)企工作，期間曾分得住房一套，并辦理了產(chǎn)權(quán)證。此后他來(lái)到上海發(fā)展，近期準(zhǔn)備買房，因此他想把蘭州的老房子賣掉來(lái)籌集首付款。中介很快就幫他找到了買家，并收取了兩萬(wàn)元的定金。因?yàn)閰窍壬谏虾９ぷ�，而賣房手續(xù)太多，無(wú)法一一親自到場(chǎng)辦理，于是中介公司建議他辦理全權(quán)委托公證，交由中介來(lái)處理剩下來(lái)的賣房手續(xù)，諸如簽訂買賣合同、過(guò)戶手續(xù)等等，而且還不收額外的費(fèi)用。該辦法雖然能夠讓吳先生省去賣房奔波之苦，但他隱隱約約感到有些不安，比如中介會(huì)不會(huì)以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)手賣給他人?會(huì)不會(huì)及時(shí)把房款打進(jìn)自己的賬戶?……“全權(quán)委托賣房雖然省力，不過(guò)買賣過(guò)程全然不受自己控制，這讓我感到不踏實(shí)�！眳窍壬@樣說(shuō)。
吳先生的遭遇相信并非個(gè)別案例。隨著人口流動(dòng)程度的加劇，很多人在新的工作地點(diǎn)重新置業(yè)之后，極有可能要出售掉之前的住房;還有一種情況就是之前曾出現(xiàn)大量異地購(gòu)房的情形，未來(lái)也必須售出，這都有可能需要委托代理賣房。
但毋庸置疑的是，委托代理賣房的方式的確存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。近日廣州市檢-察-院向社會(huì)通報(bào)，已有人專門利用全權(quán)委托這種方式從事詐騙活動(dòng)，而且涉案金額巨大。據(jù)了解，被告人鐘某靜和施某曾在某房產(chǎn)中介公司工作，他們指使他人冒充買家與賣主簽房產(chǎn)買賣合同，并取得賣家信任，以到銀行辦理解除抵押手續(xù)為由騙得賣家全權(quán)委托辦理賣房事項(xiàng)，代收房款和銀行按揭，進(jìn)而挪用賣家房款供個(gè)人使用。2017年3月至11月，鐘某靜和施某存以同樣或類似的方式先后多次實(shí)施合同詐騙行為，其中鐘某靜詐騙數(shù)額約795萬(wàn)元，施某存詐騙數(shù)額約496萬(wàn)元。
揭秘：存在哪些漏洞
廣州巨額詐騙事件的出現(xiàn)，為委托賣房敲響了警鐘。這意味著，這種賣房方式其實(shí)存在著諸多漏洞，稍一不慎，則有可能被居心不良之人所利用。那么，委托賣房存在哪些漏洞?
法律專家解釋說(shuō)，委托賣房就是辦理收入委托公證，在本質(zhì)上就是讓被授權(quán)方具備民法上被代理人的身份。通過(guò)法律程序予以公證之后，具備了公信力，在法律效力等同于賣家，可辦理買賣過(guò)程中所涉及到的諸多手續(xù)。但不可否認(rèn)的是，如果賣方在出售房產(chǎn)時(shí)對(duì)委托賣房的公證授權(quán)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠，很容易陷入不法分子事先設(shè)置的陷阱中。
根據(jù)之前出現(xiàn)的諸多違法案例，歸納發(fā)現(xiàn)，委托賣房漏洞主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
首先是對(duì)房屋成交狀況不了解，容易被人“吃差價(jià)”。記者曾接觸到過(guò)這樣的案例，2004年前后的上海樓市價(jià)格漲勢(shì)很猛，房?jī)r(jià)通常每周都會(huì)調(diào)一次。因此有部分不法中介在取得賣家信任之后，取得全權(quán)委托代理權(quán)，然后以更高的價(jià)格出售房產(chǎn)，賺取差價(jià)。極端的情況是出現(xiàn)“一房多賣”情形，黑中介收取買方首付款之后一走了之，也會(huì)讓賣家平白無(wú)故惹上麻煩。
其次是資金安全無(wú)法得到保障。全權(quán)委托代理買房，雖然也有不少賣家主動(dòng)提供賬號(hào)，要求中介收到房款之后，第一時(shí)間打到自己的賬戶上。但是，個(gè)別不法中介卻陽(yáng)奉陰違，私自扣留錢款并挪作他用。更有甚者，還會(huì)出現(xiàn)黑中介卷款潛逃的情形，類似的刑事案件在深圳已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)多次。
再就是授權(quán)時(shí)間和付款時(shí)間如果存在一定期間，給違法中介和炒房客提供了炒房的機(jī)會(huì)。因?yàn)槭跈?quán)后買方完全有機(jī)會(huì)將房子再次倒賣并從中牟利。并且在這個(gè)過(guò)程中，有可能替賣家做出虛假承諾，以逃避相關(guān)稅收，損害賣家的權(quán)益。
最后是不當(dāng)委托。比如個(gè)別出于輕信他人，或者圖省事，連簽訂買賣合同都讓房產(chǎn)中介代為辦理，但賣家辦理委托之后，中介可能會(huì)伙同買家對(duì)合同條款任意改動(dòng)，一旦買賣不成產(chǎn)生訴訟，將對(duì)賣方極為不利。
支招：如何避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)
那么，在賣房過(guò)程中怎樣才能做到不必親力親為，而又能避開(kāi)委托所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)呢?
據(jù)了解，賣家給中介人員出具的授權(quán)委托書需要經(jīng)過(guò)公證程序。授權(quán)委托是雙方自愿的行為，具體委托給誰(shuí)，委托范圍多廣、權(quán)限多大，是當(dāng)事人自己的事，只要委托內(nèi)容不違法，公證機(jī)構(gòu)不便也不會(huì)干預(yù)。對(duì)此，北京金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所上海分所許海波律師提醒說(shuō)，要控制風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是要把控好幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，便可做到合理委托，輕松賣房。
首先要對(duì)中介公司的信用狀況進(jìn)行了解。不少上當(dāng)受騙的賣家就是在這方面吃了大虧，他們對(duì)中介言聽(tīng)計(jì)從，從不了解中介的市場(chǎng)口碑，以及是否存在違法前科。對(duì)此律師建議，賣家在決定授權(quán)委托之前，一定要多方面打聽(tīng)，以便確定是否值得信任。
其次，對(duì)于委托權(quán)限一定明確。許海波表示，在進(jìn)行授權(quán)委托公證時(shí)，賣方要掌握委托范圍、權(quán)限的度，做到合理委托。比如有些賣家連買賣合同的簽署、收取房款等，都讓中介公司代勞，這顯然是不合適的。他說(shuō)：“我建議賣家一定要列明授權(quán)權(quán)限，比如簽訂買賣合同、收取房款等關(guān)鍵步驟，還是親自到場(chǎng)為好，至于代辦過(guò)戶手續(xù)、水電煤過(guò)戶等，都可以讓中介來(lái)代為辦理�！�
最后需要明確的是，在授權(quán)委托時(shí)，必須明確授權(quán)期限，而不能給予中介無(wú)限期的權(quán)限。一般情況下，從簽訂買賣合同到最終交房，如貸款、解除抵押、過(guò)戶等環(huán)節(jié)都比較順利的話，僅需要一個(gè)半月左右時(shí)間，因此可據(jù)此來(lái)確定具體時(shí)間。即使是授權(quán)時(shí)間不夠，也不會(huì)對(duì)賣房造成不便，可以再次授權(quán)辦理剩余手續(xù)。
而如果已與買家簽訂了買賣合同，同時(shí)商定了價(jià)格，那么賣家可以在授權(quán)委托時(shí)，在委托書上注明買方具體姓名、交易價(jià)、辦理時(shí)間等細(xì)節(jié)，代理人就無(wú)法再賣給出了更高價(jià)的其他買家，從中賺取差價(jià)。此外，如果要給授權(quán)委托賣房加一道“保險(xiǎn)”，律師建議委托律師來(lái)對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督和鑒定，比如買賣合同簽訂、房款的收取等。許海波表示，律師通過(guò)自己的專業(yè)服務(wù)，基本能夠把委托風(fēng)險(xiǎn)降到最低。記者 甄愛(ài)軍來(lái)源理財(cái)周刊)
【委托賣房如何防范風(fēng)險(xiǎn)】相關(guān)文章：
如何防范擔(dān)保投資風(fēng)險(xiǎn)05-24
如何防范金融風(fēng)險(xiǎn)03-22
家庭理財(cái)如何防范風(fēng)險(xiǎn)04-23
如何防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)02-27
風(fēng)險(xiǎn)防范管理措施03-21
風(fēng)險(xiǎn)防范會(huì)議記錄05-18