2016房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》試題與答案
一、選擇題
1.如果一筆貸款的月利率為1%。每月計(jì)息一次，那么名義利率是( )
A、12% B、12.55% C、12.68% D、13.55%
答案：A、
解析：名義利率=1%×12=12%
2.某筆貸款的年名義利率為12%,年實(shí)際利率為12.55%,則該筆貸款是按( )作為計(jì)息周期的.
A、年 B、半年 C、季度 D、月
答案：C、
解析：應(yīng)記住常識(shí)性的東西.
3.現(xiàn)有一套總價(jià)目11萬元的住宅,八成15年按揭,按年貸款利率6%計(jì),月還款額為( )
A、 439 B、 1230 C、 743 D、 928
答案：C、
解析：根據(jù)公式A、=P(A、/P,I,n)直接求得.
4.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元,年租金增長率為5%,如果貼現(xiàn)率與之相等,則該租客第一年末支付的租金為( )萬元.
A、 8.0 B、 8.4 C、 9.0 D、 10.0
答案：B、
解析：當(dāng)i=s時(shí), A、1=40*(1+5%)/5=8.4
1.房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的目的是為市場提供適銷對(duì)路、有較高性能價(jià)格比的房地產(chǎn)產(chǎn)品。( )
A.對(duì)
B.錯(cuò)
2.一種產(chǎn)品差別值開發(fā)的前提條件包括( )。①重要性;②盈利性;③差異性;④優(yōu)越性;⑤先發(fā)制人;⑥可支付性;⑦獨(dú)特性;⑧溝通性
A.①②④
B.①②③④
C.⑤⑥⑦⑧
D.⑤⑥⑧
3.許多小型開發(fā)商大都是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴(kuò)大，這些開發(fā)商也會(huì)逐漸成為物業(yè)的所有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。( )
A.對(duì)
B.錯(cuò)
4.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資清償能力指標(biāo)的是( )。
A.借款償還期
B.償債備付率
C.流動(dòng)比率
D.利息備付率
5.房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有( )。
A.自我消費(fèi)
B.房地產(chǎn)保值
C.房地產(chǎn)增值
D.開發(fā)利潤
E.出租收益
6.開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括( )等。
A.保險(xiǎn)合同
B.分包合同
C.銷售合同
D.勘察設(shè)計(jì)合同
E.加工合同
7.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的( )。
A.損益表
B.資金
C.資本金現(xiàn)金流量表
D.全投入現(xiàn)金流量表
8.債務(wù)融資的資金融出方承擔(dān)較少的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。( )
A.對(duì)
B.錯(cuò)
9.內(nèi)部收益率小于目標(biāo)收益率時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的;如果內(nèi)部收益率大于目標(biāo)收益率時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是不可以接受的。( )
A.對(duì)
B.錯(cuò)
10.隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn)和信息技術(shù)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，其中影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量不包括的一項(xiàng)是( )。
A.金融業(yè)的發(fā)展
B.信息、通訊技術(shù)水平的提高
C.生產(chǎn)方式和工作方式的轉(zhuǎn)變
D.經(jīng)濟(jì)巨頭市場投資的變動(dòng)
答案:
1.A 2.AC 3.A 4.ABD 5.CDE 6.CD 7.D 8.B 9.B 10.D
二、簡答題
1.某投資者以400萬元購入一寫字樓物業(yè)20年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營,已知該投資者的目標(biāo)收益率為18%,預(yù)計(jì)未來20年內(nèi)的年租金上漲率為5%,問該寫字樓于第八年的凈租金收入為多少時(shí),方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求?
答案：81.02萬元.
2. 某家庭以4500元/平米的價(jià)格購買了一套建筑面積為120平米的住宅,并向銀行申請了相當(dāng)于70%的按月等額還款的抵押貸款,已知該項(xiàng)抵押貸款的年限為 15年,年利率為12%,按月計(jì)息,如果該家庭擬于開始還款后的第10年年初一次償清該項(xiàng)貸款的余額,問此時(shí)一次償還的金額為多少?
答案：232051元.
3.某家庭購買一套住宅,單價(jià)為3000元/平米,該家庭月收入6000元,其中30%可用來支付房款,銀行可為其提供15年期的住房抵押抵押貸款,貸款利率為6%,抵押貸款價(jià)值比例最大為80%,問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買多少平米的住宅?
答案：88.88平米.
4.某家庭估計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元,如果月收入的30%可以用于支付住房抵押貸款的月還款,在年貸款利率為12%的情況下,該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少?(月收入發(fā)生在月初)
答案：337908.13元.
5. 某家庭過去5年月收入2400元,每月存入銀行50%準(zhǔn)備購房,現(xiàn)利用該存款本利作為部分購房款,其余房款向銀行申請住房抵押貸款,銀行要求貸款10年還清,家庭收入現(xiàn)為2400元/月,預(yù)計(jì)月增0.6%,初步安排月收入的40%用于還款.問該家庭有償還能力的住房價(jià)格應(yīng)控制在多少?如市房價(jià)為2400元 /平米,則所選住房建筑面積應(yīng)控制在多少?(銀行存款利率6%,貸款利率9%,復(fù)利按月計(jì)息)
答案：18505.58元. 78.54平米.
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