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2017房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理自測(cè)試題
光有進(jìn)步一點(diǎn)的想法，而不付諸行動(dòng)，那么這種想法只是空想，是永遠(yuǎn)也不會(huì)有進(jìn)步的。今天小編為大家搜索整理了2017房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理自測(cè)試題，更多試題請(qǐng)關(guān)注我們應(yīng)屆畢業(yè)生考試網(wǎng)。
1、某城市規(guī)劃將一個(gè)污染嚴(yán)重的企業(yè)由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會(huì)減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有( )。
A.位置固定性
B.相互影響性
C.適應(yīng)性
D.各異性
答案：b
2、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是( )。
A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
B.比較風(fēng)險(xiǎn)
C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
答案：a
3、不考慮其他因素變化，利率調(diào)升，則房地產(chǎn)價(jià)值( )。
A.上升
B.下降
C.不變
D.不能確定
答案：b
解析：長(zhǎng)期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低。一是會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值提高，利用降低的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值;二是會(huì)減少投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低投資成本;三是會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)(居民儲(chǔ)蓄量減少，貸款購(gòu)房量由于成本降低而增加)，從而會(huì)帶動(dòng)投資需求上升。
4、房地產(chǎn)二手交易中房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的活躍和興盛，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)具有( )。
A.異質(zhì)性
B.弱流動(dòng)性
C.不可移動(dòng)性
D.適應(yīng)性
答案：b
5、( )是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。
A.政策影響性
B.適應(yīng)性
C.相互影響性
D.最高最佳使用性
答案：a
6、某市2006年新開(kāi)工的房屋建筑面積為100萬(wàn)平方米，2005年末完工轉(zhuǎn)入2006年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)平方米，2006年竣工的房屋建筑面積為70萬(wàn)平方米。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為( )。
A.1.4年
B.l.9年
C.2年
D.3年
答案：b
解析：(100+30)÷70=1.9(年)。
7、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)是( )。
A.土地稀缺
B.城市化進(jìn)程快
C.投機(jī)需求膨脹
D.過(guò)度放貸
答案：a
8、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于技術(shù)環(huán)境的因素是( )。
A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局
B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)
C.土地資源狀況
D.信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用
答案：d
解析：“城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局”屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素，“人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)”屬于社會(huì)環(huán)境因素，“土地資源狀況”屬于資源環(huán)境因素，“信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用”屬于技術(shù)環(huán)境因素。
9、開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的( )。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
答案：d
10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和估計(jì)的銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的方法，屬于( )。
A.成本導(dǎo)向定價(jià)法
B.購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法
C.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法
D.市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法
答案：a
(一)趙某于2002年4月1日以40萬(wàn)元購(gòu)得一套住宅，購(gòu)房款中的70%來(lái)自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款�，F(xiàn)趙某擬于2007年4月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2007年4月1日至2017年4月1日，年利率為6%，按月等比遞增式還款(月等比遞增比率為0.3%)。問(wèn)李某在新還款方案下的首次月還款額為多少?(8分)
(二)某開(kāi)發(fā)商購(gòu)得一宗商業(yè)用地的使用權(quán)，期限為40年，擬建—批發(fā)市場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)。據(jù)估算，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。經(jīng)過(guò)分析，得到以下數(shù)據(jù)：
l.項(xiàng)目建設(shè)投資為2000萬(wàn)元。第1年投資1000萬(wàn)元，其中資本金500萬(wàn)元;第2年投資1000萬(wàn)元，其中資本金330萬(wàn)元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10%。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第3年開(kāi)始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。
2.第3年租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本分別為2500萬(wàn)元、150萬(wàn)元、700萬(wàn)元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本分別為3000萬(wàn)元、200萬(wàn)元、750萬(wàn)元。
3.計(jì)算期(開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期)取20年。
請(qǐng)根據(jù)以上資料，完成下列工作：
l.編制資本金現(xiàn)金流量表(不考慮所得稅)
2.若該開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15%，計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。
(所有的投資和收入均發(fā)生在年末)(12分)
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