2017房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》精選試題
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1.某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為( )元/m2。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7
答案：D
2.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為( )元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862
答案：A
3.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為( )元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
答案：D
4.在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分;
估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
答案：A
5.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是( )。
A.某標準廠房
B.某酒廠廠房
C.某待出讓土地
D.某寫字樓
答案：B
6.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為( )元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
答案：D
7.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為( )萬元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
答案：B
8.某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為( )萬元。
A.400
B.628
C.656
D.700
答案：C
9.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應取為( )年。
A.45
B.50
C.52
D.55
答案：C
10.某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目己建設2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為( )萬元。
A.375
B.3942.03
C.3966.10
D.476985
答案：D 11.某估價機構于2005年8月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2005年8月16日。因估價結果有爭議，2005年12月15日進行復估，則復估的估價時點為( )。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估價作業(yè)期間的任意一天
D.估價人員與委托人商定的某天
答案：A
解析：可參考教材162頁，最后一個自然段的內容。因為是復估，即要對估價對象重新估價，并與原估價對比，為保持可比性，估價時點應不變。
12.一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔( )以上的不易采用。
A.1年
B.0.5年
C.2年
D.3年
答案：A
解析：教材177頁，倒數(shù)第3自然段，“一般認為……”一句話內容。
13.一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權年限為40年，建筑物經(jīng)濟壽命為50年。則這種情況下，計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為( )年。
A.50
B.40
C.46
D.不確定
答案：C
14.磚木結構二等的殘值率為( )。
A.2%
B.4%
C.3%
D.5%
答案：B
15.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過調查判定其未來每年的凈收益基本不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為23萬元，24萬元，23萬元，25萬元，報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)每年的固定凈收益價格為( )萬元。
A.23.75
B.24
C.23
D.23.69
答案：D
16.收益法中的運營費用包括( )。
A.所得稅
B.房地產(chǎn)改擴建費用
C.電梯、空調等的折舊費
D.建筑物的折舊費
答案：C
解析：教材285頁，運營費部分內容。
17.商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，其凈收益為( )。
A.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-財務費用-商業(yè)利潤
B.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-財務費用-商業(yè)利潤-投資利息
C.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-財務費用-投資利息
D.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-商業(yè)利潤-投資利息
答案：A
解析：教材288頁，商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)部分內容。
18.路線價法的關鍵和難點是( )。
A.劃分路線價區(qū)段
B.設定標準深度
C.調查評估路線價
D.制定深度百分率
答案：D
解析：教材沒有明確，但從路線價法中可以體會出制定深度百分率是關鍵和難點
19.在運用假設開發(fā)法時，對于最佳開發(fā)利用方式的判斷，最主要的標準是( )。
A.用途
B.檔次
C.規(guī)模
D.建筑結構
答案：A
解析：教材324頁，正數(shù)第5自然段，第3句話內容。
20.運用假設開發(fā)法，一定要搞清楚城市規(guī)劃設計條件，這主要是為( )服務。
A.估算開發(fā)成本
B.選擇最佳用途
C.確定最佳開發(fā)利用方式
D.估算房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值
答案：C
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