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2016物業(yè)管理師管理實務模擬考題
不定項選擇題
1、回答題：
某建設單位通過招投標取得物業(yè)項目，并聘請了物業(yè)服務企業(yè)擔任項目的物業(yè)服務顧問，幫助解決前期的物業(yè)服務問題。在服務過程中，物業(yè)服務企業(yè)在以下方面提供了建議和意見：(1)項目的結構布局，公共配套建筑、設施、場地的設置和要求。(2)項目定位、物業(yè)管理的思路、框架、模式的選擇。
以下關于早期介入的說法錯誤的是( )
A.新建物業(yè)竣工之前，建設單位引入的物業(yè)服務咨詢活動
B.從業(yè)主使用、建設單位利益角度提供建議
C.以便物業(yè)更好地滿足業(yè)主的需求，方便物業(yè)服務工作
D.對于物業(yè)服務企業(yè)提出的建議，建設單位可以不采納
2、回答題：
某小區(qū)物業(yè)管理處接到火情報告，小區(qū)C區(qū)A棟發(fā)生火災，接到報案后，物業(yè)管理處采取了以下行動：(1)通知巡邏崗現(xiàn)場確認火情，確認后啟動應急預案，并通知消防主管部門。(2)救援疏散組組織現(xiàn)場人員進行疏散，在疏散的同時，滅火組進行滅火。(3)發(fā)現(xiàn)有車輛停放在消防通道上，及時聯(lián)系業(yè)主，疏通消防通道。
以下關于義務消防隊的說法錯誤的是( )。
A.分為指揮組、通信組、警戒組、設備組、滅火組和救援組等。
B.由項目工作人員和業(yè)主共同組成
C.設備組由具有消防設備操作及維護知識的維修人員擔任
D.滅火組和救援組由年輕力壯、身體素質好的人員擔任
簡答題
3、 某小區(qū)業(yè)主李某深夜在小區(qū)內被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)服務企業(yè)未盡物業(yè)服務職責，安防人員不合格導致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護理費及精神損失費共計83500元人民幣。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)服務保安服務的范圍是指為維護物業(yè)服務區(qū)域的公共秩序而配合公安機關實施的防范性安全保衛(wèi)活動，其在進行物業(yè)服務時，并不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24h安防人員。在案件發(fā)生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，也未發(fā)現(xiàn)陌生人進入小區(qū)。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經濟補償3000元人民幣。
請回答下列問題：
21.法院對李某提出的83500元的訴訟請求是否給予支持?說明原因。
22.簡述公共安全防范管理服務的含義，指出其具體的服務內容。
23.物業(yè)安防人員如何管理安防系統(tǒng)?
4、某物業(yè)公司負責上海市某小區(qū)的物業(yè)管理工作，該小區(qū)業(yè)主陳小姐已有好幾個月沒繳納物業(yè)服務費了。物業(yè)公司上門催繳時，陳小姐以不久前自家衛(wèi)生間屋頂滲漏，物業(yè)公司沒有及時進行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業(yè)服務費。
請回答下列問題：
11.陳小姐拒繳物業(yè)服務費的理由是否恰當?說明理由。
12.物業(yè)服務收費定價形式有哪幾種?
13.業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可采取哪種形式約定物業(yè)服務費用?
14.物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)成本構成一般包括哪幾個部分?
5、 某市的一個花園小區(qū)入住不到1年，其園林設計得了景觀設計大獎。但入住3年多后，物業(yè)服務企業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人為了抄近路，在綠化帶走出了一條小道，盡管物業(yè)服務企業(yè)多次補種植被，并在小道入口處增設了愛護綠化警示標志牌及護欄，但依然收效甚微。后來物業(yè)服務企業(yè)管理人員經過分析，了解到業(yè)主抄近道是因為原設計園路不合理，不便于業(yè)主出行。發(fā)現(xiàn)此問題后，物業(yè)服務企業(yè)管理人員采取了“疏”的方法，在已踩出“路”的地面鋪設石板路徑，既方便了業(yè)主、物業(yè)使用人，又保護了園林景觀。
請回答下列問題：
20.物業(yè)環(huán)境管理的基本要求是什么?
21.分析案例并結合實際思考小區(qū)園林設計的前提是什么?
22.物業(yè)綠化管理的內容包括哪些?
23.物業(yè)綠化日常管理的主要內容有哪些?
6、 某天，物業(yè)公司的值勤保安接到與住戶聯(lián)網的火災報警器發(fā)出的信號，隨即趕赴火災報警信號發(fā)出的住戶家門E1，值勤保安聽到住戶家中有人聲響動，但敲門卻沒有回答。于是，值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有老人帶孫子在房間玩，而火災報警信號則屬二F誤報，該物業(yè)服務企業(yè)領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負責修理好損壞的房門。 請回答下列問題：
11.本案例中，值勤保安是否可以強行破門而人?
12.假如該住戶確實發(fā)生火災，物業(yè)公司應如何緊急處理?
13.通過案例，指出緊急事件善后處理應考慮的因素。
14.請指出在這件事情的處理上，該物業(yè)公司的優(yōu)點和不足。
7、 某物業(yè)服務企業(yè)負責管理的某小區(qū)是已經投人使用12年的住宅區(qū)，建筑面積45萬m2，以高層建筑為主。最近一階段業(yè)主頻頻反映小區(qū)內的老鼠和蚊蠅較多，特別是蚊子，建議物業(yè)服務企業(yè)采取一些措施。
請回答下列問題：
15.可能產生上述情況的原因有哪些?
16.應采取怎樣的措施來解決這一問題?
17.結合實際談一談，鼠害防治的主要方法有哪幾種?
8、某住宅小區(qū)2000年交付使用。物業(yè)服務企業(yè)已對該小區(qū)投保公眾責任險。 2010年，該小區(qū)1號樓部分自來水主管道開始出現(xiàn)漏水，物業(yè)服務企業(yè)采取抱箍堵漏措施維修。2011年4月起，漏水大范圍爆發(fā)。經鑒定，簡單封堵已不能解決問題，應逐步更換主管道。由于維修改造方案未確定，更換工作被擱置。 2011年10月的一天，該樓業(yè)主張某家發(fā)現(xiàn)天花板被泡：物業(yè)服務企業(yè)緊急搶修，發(fā)現(xiàn)樓上自來水主管道漏水，須鑿開樓上業(yè)主李某家廚房墻壁更換該段主管，經協(xié)商業(yè)主李某同意。
問題：
1、造成張、李兩家相關損失的責任主體是誰?簡要說明理由。
2、賠償和維修張、李兩家的費用應由誰承擔?簡要說明理由。
3、如果大面積更換自來水主管道，費用應該由誰承擔?簡要說明理由。
9、某住宅小區(qū)交付使用已有8年，該小區(qū)1號樓自來水主管道老化，發(fā)生大范圍漏水，危機房屋安全，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金。
問題：
1、在本案例，住宅專項維修資金使用包括哪些程序?
2、簡要介紹互轉業(yè)主大會管理前住宅專項維修資金使用的基本程序。
10、某住宅小區(qū)由甲物業(yè)服務企業(yè)負責物業(yè)管理工作，入住2年后成立了業(yè)委會，在前期物業(yè)服務合同未到期的情況下，業(yè)委會與乙物業(yè)服務企業(yè)達成口頭協(xié)議，由乙企業(yè)替代甲企業(yè)承擔該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會通知甲乙辦理移交。
甲以前期物業(yè)服務合同未到期為由，拒絕辦理移交，后業(yè)委會通過用小區(qū)樓內廣告收人給予補償?shù)囊髶Q得了甲企業(yè)的同意。
現(xiàn)場交接時，乙派項目經理1人，在甲人員陪同下觀察了小區(qū)內共用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。
對于屋面漏水，甲解釋屬保修期，應由開發(fā)商解決。于是，甲、乙未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時，甲向乙移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料。上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。
問題：
1、本案例物業(yè)承接查驗的做法存在哪些不當或錯誤?簡要說明理由 ?
2、本案例中甲拒絕辦理移交的理由是否有理?說明理由
3、本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?
4、機構更迭時物業(yè)資料的移交應包含哪些內容(請列舉)?
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