關(guān)于影響我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素和對(duì)策

　　感化我區(qū)房地產(chǎn)成長(zhǎng)的制約身分和對(duì)策 區(qū)委政研室 根據(jù)區(qū)委帶領(lǐng)的安排，區(qū)委政研室會(huì)同有關(guān)部分對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)環(huán)境進(jìn)行了查看，現(xiàn)報(bào)告以下。

　　1、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)的根本環(huán)境 1999年以來(lái)，我區(qū)前后構(gòu)筑了沿河、林運(yùn)、酒廠、陽(yáng)場(chǎng)、西苑、金莊、文化室第小區(qū)（組團(tuán)）7個(gè)，開辟構(gòu)筑了臺(tái)北商貿(mào)城、箭道街、臺(tái)灣街、車站街等貿(mào)易街。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開辟投資結(jié)束1.8億元，各種房屋完工面積13萬(wàn)平方米，城區(qū)居民人均棲身面積到達(dá)25平方米。累計(jì)結(jié)束舊城改革面積24萬(wàn)平方米,城區(qū)棲身人口達(dá)5萬(wàn)多人�？v向比較，都會(huì)構(gòu)筑有效地改進(jìn)了都會(huì)居民的棲身前提和糊口生涯前提，使區(qū)駐地都會(huì)道市面貌大大改變。橫向比較，我區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)升溫的成長(zhǎng)狀況比擬，仍處于“冷”的狀況當(dāng)中。特別近三年來(lái)，我區(qū)結(jié)束房地產(chǎn)開辟面積僅5萬(wàn)平方米，開辟室第400余套，凈增都會(huì)棲身人口1千人擺布，阻緩了都會(huì)化步調(diào)。但從我區(qū)的有益前提分析，臺(tái)兒莊地處徐州、棗莊過(guò)渡地帶，京杭運(yùn)河穿城而過(guò)，積淀了深摯的運(yùn)河文化，旅游資本充裕，生態(tài)環(huán)境美好，地綠、水清、氣爽，城區(qū)面貌頗具江南水鄉(xiāng)特點(diǎn)，是人們較為抱負(fù)的都會(huì)棲身選擇地。都會(huì)籌劃面積30平方千米，建成區(qū)面積到達(dá)12平方千米，構(gòu)筑了七縱七橫門路框架，都會(huì)根本辦法較為配套美滿，包容都會(huì)人口的余地很大。所以，與全國(guó)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的場(chǎng)面比擬，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)的初步階段。

　　2、制約我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)的緊張身分 在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資范圍高高在上、房?jī)r(jià)急劇高漲的局勢(shì)下，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)不溫不火。針對(duì)這一題目，我們進(jìn)行了查看分析，覺(jué)得感化我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)的身分很多，但緊張題目是地皮供給不暢，籌劃滯后，感化了房地產(chǎn)成長(zhǎng)的范圍。詳細(xì)表如今以下幾個(gè)方面：一是供地時(shí)候長(zhǎng)、效果低。因?yàn)閲?guó)度對(duì)耕地的嚴(yán)厲把握，房地產(chǎn)市場(chǎng)只能盤活存量地皮，從都會(huì)存量地皮中獲得地皮，按理當(dāng)局應(yīng)當(dāng)高度把持一級(jí)地皮市場(chǎng)，隨時(shí)為二級(jí)市場(chǎng)供給地皮，可是我區(qū)地皮儲(chǔ)蓄中間異國(guó)資金儲(chǔ)蓄凈地，沒(méi)法為開辟商及時(shí)出讓地皮。如果現(xiàn)儲(chǔ)蓄、現(xiàn)拆遷，時(shí)候周期長(zhǎng)，外埠開辟商不安在地皮拍賣時(shí)有很多不肯定身分，只好別尋它處投資。如許就構(gòu)成一個(gè)怪圈，即異國(guó)凈地外埠有氣力的開辟商不來(lái)；而有氣力的開辟商不來(lái)，當(dāng)局又不先行儲(chǔ)蓄大宗地皮。如此惡性輪回，供地效果低下。二是供地零散，籌劃滯后。履行招標(biāo)拍賣掛牌出讓地皮以來(lái)，共拍賣地皮23宗，面積98810平方米

　�。�148畝），均勻每宗地皮只有6.4畝。在供地時(shí)，只是將沿街、沿鬧市效益好路邊地塊拍賣，異國(guó)將稍遠(yuǎn)的地塊集體綁縛、聯(lián)合籌劃后拍賣。因?yàn)樨毞�集體籌劃大略籌劃和供地不能有效聯(lián)合，零散插建把握不嚴(yán)，供地零散，室第區(qū)開辟構(gòu)筑范圍較小，構(gòu)筑不配套，不便于履行物業(yè)辦理。三是開辟氣力弱，拆遷費(fèi)用高。我區(qū)房地產(chǎn)開辟公司只有四家，除區(qū)構(gòu)筑部分屬的城建綜合開辟公司建立稍早外，別的3家都是200X年后建立的，且4家開辟公司天資為允許開辟房地產(chǎn)的最初級(jí)

　�。ㄋ募�(jí)），因?yàn)榻�立時(shí)候晚、策劃范圍小、辦理不典范，貧乏資金氣力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，只能承攬一些零散插建工程，又要追求長(zhǎng)處最大化，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)禁不力，開辟的商品房存在如許那樣的題目也就見怪不怪了。別的拆遷費(fèi)用高也感化了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。開辟商平常只愿購(gòu)買凈地，可是當(dāng)局無(wú)資金先拆遷，而拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)呈每一年遞增之勢(shì)，乃至地皮出讓金不低拆遷費(fèi)用，增加了拆遷的難度。如陽(yáng)場(chǎng)小區(qū)四期開辟工程補(bǔ)償費(fèi)用需80萬(wàn)元，而地皮出讓金估計(jì)40多萬(wàn)元，當(dāng)局要賠一半，對(duì)付我區(qū)吃飯財(cái)務(wù)來(lái)講，無(wú)力投入，拆遷難以進(jìn)行，盡管開辟商愿出80萬(wàn)元購(gòu)買地皮，財(cái)務(wù)也異國(guó)收益。

　　3、成長(zhǎng)我區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)起對(duì)策 跟著都會(huì)化進(jìn)程加快，農(nóng)民變市民是不可逆轉(zhuǎn)的歷史趨勢(shì)，一部分先富起來(lái)的從事

　　2、三財(cái)產(chǎn)或?yàn)楹蟠�求學(xué)的農(nóng)民要入城棲身，都會(huì)居民追求更加安逸的棲身環(huán)境，這兩方面的住房消耗需求，將有力拉動(dòng)我區(qū)房地產(chǎn)在較長(zhǎng)期間呈現(xiàn)急劇增加。從查看環(huán)境看，房屋銷售根本上不存在積存，人們購(gòu)買力茂盛，房地產(chǎn)處于買方市場(chǎng)。我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，如果按每一年增加都會(huì)棲身人口1千人謀劃，大抵要開辟5萬(wàn)平方米的商品房。為使我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)急劇健康成長(zhǎng)，發(fā)起以下發(fā)起對(duì)策。

　�。ㄒ唬┏�前籌劃，加強(qiáng)宣揚(yáng)，進(jìn)步人們的購(gòu)房預(yù)期。做好前期籌劃工作。堅(jiān)定當(dāng)局主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作相聯(lián)合的原則，在連續(xù)搞好沿街商住樓開辟的同時(shí)，應(yīng)把范圍小區(qū)開辟擺上議事日程，選擇較大的地區(qū)，肯定其構(gòu)筑范圍，篡奪每一年開辟一個(gè)小區(qū)，如金色花圃小區(qū)、月河園小區(qū)等。對(duì)近期要開辟的納入構(gòu)筑籌劃，做出詳細(xì)的進(jìn)度安排。地皮供給前，提早公告地皮供給的籌劃，包括構(gòu)筑范圍、供給量、區(qū)位、方法、用處等，對(duì)室第小區(qū)發(fā)起套型面積、標(biāo)準(zhǔn)、開完工時(shí)候、配套辦法、容積率等把握性要求。新建小區(qū)要凸起范圍開辟和佳構(gòu)原則，進(jìn)行高入手下手籌劃計(jì)劃、高質(zhì)量構(gòu)筑、高標(biāo)準(zhǔn)配套、高程度物業(yè)辦理。加強(qiáng)宣揚(yáng)工作。對(duì)擬開辟小區(qū)和建成的室第利用結(jié)果圖、進(jìn)行房交會(huì)等式樣進(jìn)行宣揚(yáng)，經(jīng)過(guò)議定宣揚(yáng)進(jìn)步人們購(gòu)買預(yù)期和開辟商的投資決議信念。要抓住當(dāng)前全國(guó)把握房地產(chǎn)投資范圍的機(jī)遇，大力大舉展開招商引資和項(xiàng)目融資，借助外力求成長(zhǎng)，重點(diǎn)引進(jìn)氣力強(qiáng)、口碑好的開辟企業(yè)來(lái)參加我區(qū)房地產(chǎn)開辟。

　�。ǘ�）搞好地皮儲(chǔ)蓄，把持一級(jí)市場(chǎng)，進(jìn)步策劃都會(huì)的氣力。近幾年，當(dāng)局雖已拍賣地皮成吩咐價(jià)2880萬(wàn)元，但地皮出讓金大部分返給了原劃撥單位，因?yàn)楫悋?guó)自有資金，區(qū)地皮儲(chǔ)蓄中間無(wú)本領(lǐng)儲(chǔ)蓄地皮，制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)。對(duì)此，地皮儲(chǔ)蓄中間要探討如何從銀行獲得貸款或策動(dòng)開辟商在自愿前提下先行墊資，使其具有儲(chǔ)蓄地皮的氣力。國(guó)土部分對(duì)參加年度籌劃或近期要開辟的構(gòu)筑用地，有籌劃地收回或收購(gòu)，依法履行拆遷后的凈地進(jìn)入地皮儲(chǔ)蓄庫(kù)，再招拍掛出讓。如許一方面可使地皮增值，增加當(dāng)局收益；另外一方面可以隨時(shí)為開辟商供地，變化地皮儲(chǔ)蓄庫(kù)無(wú)地儲(chǔ)蓄的難堪場(chǎng)面，真正把持地皮一級(jí)市場(chǎng)，進(jìn)步策劃都會(huì)的氣力。

　　（三）典范市場(chǎng)，堵住弊端，構(gòu)成劃一競(jìng)爭(zhēng)的場(chǎng)面。任何一種財(cái)產(chǎn)異國(guó)一個(gè)剛正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是成長(zhǎng)不起來(lái)的。查看中發(fā)覺(jué)，有相稱一部分城區(qū)居民擅自到城郊農(nóng)村置地買房，有個(gè)別單位利用劃撥地皮擅自開辟房地產(chǎn)，另有的單位和居民不按籌劃擅自亂搭亂建。如許開辟出來(lái)的房子地皮本錢低或無(wú)本錢，且不繳納各種稅費(fèi)，因此售價(jià)也低。如果不堵住這個(gè)“弊端”，人們?nèi)浩鸲�效仿之，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)⒒靵y，緊張進(jìn)攻房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康成長(zhǎng)，規(guī)矩房產(chǎn)商開辟出來(lái)的商品房在代價(jià)上沒(méi)法與之競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)反應(yīng)，本地有的開辟商欲把持房地產(chǎn)市場(chǎng)，在競(jìng)拍進(jìn)程中，威脅其他投標(biāo)人員，乃至毆打外埠開辟商，乃至外埠開辟商不敢問(wèn)津我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。相干本能機(jī)能部分應(yīng)切當(dāng)踐諾本身的職責(zé)，加強(qiáng)辦事創(chuàng)業(yè)的責(zé)任感，大力大舉展開我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)料理料理活動(dòng)，對(duì)擅自處理地皮、擅自開辟房產(chǎn)、欺行霸市的行動(dòng)要嚴(yán)明懲罰，以敬效尤。并探討訂定出長(zhǎng)效辦理辦法，典范房地產(chǎn)開辟市場(chǎng)，真正構(gòu)成我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛正競(jìng)爭(zhēng)、健康成長(zhǎng)的場(chǎng)面。

　�。ㄋ模﹦�(chuàng)設(shè)寬松環(huán)境，集合都會(huì)人口，加快都會(huì)化進(jìn)程。我區(qū)屬于欠發(fā)財(cái)?shù)貐^(qū)，財(cái)務(wù)扶養(yǎng)人口月工錢在1千元擺布，企業(yè)工人月工錢均勻不到1千元，決議了人們的購(gòu)買水溫和蒙受本領(lǐng)不高。一方面室第開辟要以中低價(jià)位平凡商品房和經(jīng)濟(jì)適用房為主，代價(jià)平常在8－12萬(wàn)元之間。對(duì)能夠減免的稅費(fèi)盡大略減免，低落開辟商供房本錢，保存住我區(qū)在售房代價(jià)上的優(yōu)勢(shì)。另外一方面當(dāng)局應(yīng)創(chuàng)設(shè)環(huán)境，鞭策住房消耗，進(jìn)步人們的購(gòu)房本領(lǐng)。連續(xù)加大職工住房貸款力度，區(qū)住房公積金辦理中間在這方面做得較好，如今，共歸集住房公積金3000萬(wàn)元，為住房貸款1000余萬(wàn)元，僅本年貸款840萬(wàn)元，全市同期為1900萬(wàn)元，為進(jìn)步人們購(gòu)房本領(lǐng)闡揚(yáng)了自動(dòng)效用。今后應(yīng)進(jìn)步住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)和收繳力度，為進(jìn)一步加大住房貸款力度供給前提。區(qū)農(nóng)村名譽(yù)社供給住房貸款2000多萬(wàn)元，但其利錢高達(dá)9厘，用于住房消耗負(fù)擔(dān)較重，農(nóng)信社籌辦自動(dòng)創(chuàng)設(shè)前提，創(chuàng)辦住房按揭貸款。自動(dòng)探討用地皮置換的方法，將城區(qū)邊緣的鄉(xiāng)村集體遷徙到城區(qū)，大范圍增加都會(huì)人口數(shù)量，集合都會(huì)人氣，加快都會(huì)化進(jìn)程。

　�。ㄎ澹�帶領(lǐng)珍視，和諧同等，促成房地產(chǎn)開辟工作順利展開。房地產(chǎn)工作詳細(xì)到構(gòu)筑、籌劃、開辟、國(guó)土、拆遷等多個(gè)部分，觸及到差別的分擔(dān)帶領(lǐng)，必要在工作中構(gòu)成合力，程序同等。據(jù)查看明白，陽(yáng)場(chǎng)小區(qū)開辟商急于四期工程開辟，已籌辦100萬(wàn)元供給當(dāng)局搞拆遷，可是觸及各個(gè)方面，必要訂定聯(lián)合工作方案，聯(lián)合舉動(dòng)，故工作遲遲難以展開。當(dāng)局應(yīng)建立該項(xiàng)工作的和諧機(jī)制。年初，由有關(guān)部分拿出小區(qū)開辟的集體籌劃，訂定工作進(jìn)度，在履行中各個(gè)關(guān)鍵階段應(yīng)加強(qiáng)和諧，彼此互助，舉動(dòng)同等。當(dāng)局辦公會(huì)應(yīng)按期探討房地產(chǎn)工作環(huán)境及安排工作，對(duì)重點(diǎn)詳細(xì)工作要一事一議，特事特辦，促成房地產(chǎn)開辟工作順利展開。

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