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項目目標(biāo)管理績效考核
房地產(chǎn)業(yè)是一種地域性和階段性很強的產(chǎn)業(yè)。隨著開發(fā)地域的拓展，項目公司越來越多，勢必加大集團公司的管理半徑，增加管理的難度，這就有可能造成邊際投資效益的下降。因此，如何加強對房地產(chǎn)子公司的管理，正日益成為擺在大型企業(yè)集團面前一個非常緊迫和現(xiàn)實的課題。
一般來說，單一的房地產(chǎn)集團通常由總裁辦、人力資源部、財務(wù)部、審計部、工程部等職能部門聯(lián)合成立集團目標(biāo)責(zé)任制考核領(lǐng)導(dǎo)小組，對下屬全資和絕對控股的子公司進行經(jīng)營目標(biāo)設(shè)置與考核。而以房地產(chǎn)為主業(yè)的多元化企業(yè)集團更多地是成立“事業(yè)部”這樣的相對獨立的部門，采取模擬企業(yè)化運作，對下屬所有房地產(chǎn)類子公司統(tǒng)一管理。在這兩種模式中，集團和下屬公司均以資產(chǎn)為紐帶建立法人治理結(jié)構(gòu)和各種內(nèi)部控制制度，相互間形成合理分工：集團總部作為決策中心、信息中心、融資中心行使管理職能，各下屬子公司作為經(jīng)營實體則是成本控制中心、服務(wù)中心和利潤中心。為了貫徹集團總體發(fā)展戰(zhàn)略，充分調(diào)動項目公司的積極性，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳配置，從而促進房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營計劃的圓滿實現(xiàn)，就需要制訂專門的“房地產(chǎn)子公司管理辦法”，并建立統(tǒng)一的以經(jīng)營目標(biāo)為中心的責(zé)任考核體系。
考核體系主要由項目考核和年度考核兩部分組成，績效的考核與獎勵以項目考核為準(zhǔn)。年度考核只是對項目考核目標(biāo)的分解，它以事先責(zé)成子公司總經(jīng)理在工資總額中扣存一定比例的年薪、然后由集團根據(jù)其年度目標(biāo)完成情況決定是否返還和返還比例作為獎懲的主要手段。
一、項目經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核
在取得項目土地使用權(quán)、項目公司成立、宗地的規(guī)劃指標(biāo)確定以后，以項目可行性研究報告確定的開發(fā)進度與收益測算為基礎(chǔ)，集團事業(yè)部對項目經(jīng)營目標(biāo)進行統(tǒng)一設(shè)定。目標(biāo)主要包括利潤目標(biāo)和開發(fā)進度兩部分。
1、與利潤目標(biāo)相關(guān)的指標(biāo)包括：
①規(guī)劃指標(biāo)：包括凈用地、全部和分項建筑面積等;
②成本費用：根據(jù)會計科目設(shè)置，含土地成本、前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、建安造價、期間費用六部分。需要指出的是，不可預(yù)見費雖然在做項目可行性研究時是必要的，但在進行項目經(jīng)營目標(biāo)考核中不宜作為單獨的成本科目;
③利潤目標(biāo)：包括平均售價、分項收入、凈利潤、成本利潤率等指標(biāo)。
2、與開發(fā)進度相關(guān)的指標(biāo)包括：
①土地權(quán)證辦理;
②拆遷安置;
③方案設(shè)計;
④報批報建;
⑤營銷策劃;
⑥工程建設(shè);
⑦物業(yè)管理。
3、項目的考核在決算后進行，方法是：
①以“凈利潤”指標(biāo)為核心，其數(shù)值不得低于項目考核書所列的目標(biāo)(但考慮到項目開發(fā)往往是跨年度的，期間可能發(fā)生影響項目經(jīng)營目標(biāo)完成結(jié)果的重大情況，因此，每年集團可根據(jù)實際情況對項目經(jīng)營目標(biāo)做出調(diào)整，最終的考核指標(biāo)即以項目每年的年度經(jīng)營目標(biāo)相加后確定)。超出“凈利潤”目標(biāo)的部分，集團給予子公司一定比例作為獎金。
②為防止出現(xiàn)利潤與成本不同步增長的情況，項目的“凈利潤”指標(biāo)必須以項目考核書確定的“成本利潤率”為參照，成本利潤率每下降1%，超出凈利潤部分的獎勵比例下調(diào)1%。
③對項目的開發(fā)進度以辦理完畢98%以上業(yè)主的入住手續(xù)為準(zhǔn)，每遲延10天，超出凈利潤部分的獎勵比例下調(diào)1%。
④在完成“凈利潤”指標(biāo)的前提下，如果子公司通過努力積極爭取當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策，使項目稅費與正常情況及同類項目相比得到較大減免的;或者子公司通過努力，使主要的成本科目實際發(fā)生額與考核指標(biāo)及同類項目相比確有明顯下降的，經(jīng)查證屬實，按減免或下降額的一定比例給予獎勵(但為此所產(chǎn)生的招待公關(guān)等費用應(yīng)計入成本費用總額，列入當(dāng)年的年度考核)。
二、年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核
以企業(yè)的每一個會計年度為期，根據(jù)項目考核書的要求和確立的指標(biāo)，還需要對子公司進行年度考核。為建立科學(xué)的獎懲機制，強化激勵手段，考核結(jié)果與子公司的利益分配掛鉤。事業(yè)部責(zé)成子公司總經(jīng)理將本年度工資總額中除按月發(fā)放以外的部分扣存(約占30～40%)，然后在年終時根據(jù)考核結(jié)果決定是否返還年薪及其額度。
年度經(jīng)營目標(biāo)由經(jīng)濟指標(biāo)和綜合管理指標(biāo)兩部分組成，滿分100分。其中經(jīng)濟指標(biāo)占70%，綜合管理指標(biāo)占30%。兩者的考核均實行百分制，在對每項指標(biāo)逐一考核評分，累計所得分數(shù)后乘以各自權(quán)數(shù)即為該公司當(dāng)年兩種指標(biāo)考核的最終得分。年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核分兩期進行：①中期預(yù)核：在第三季度對指標(biāo)完成情況進行中期審核;②年度考核：次年1月對指標(biāo)完成情況進行年度審核。獎懲以年度考核為準(zhǔn)。年度考核完成后，由事業(yè)部牽頭成立的目標(biāo)責(zé)任制考核領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)財務(wù)內(nèi)審制度負責(zé)審核，并經(jīng)集團總裁簽署審核報告后，核發(fā)被扣存年薪。
1、經(jīng)濟目標(biāo)及考核
年度經(jīng)濟目標(biāo)主要包括銷售收入和管理費用指標(biāo)。其中工資總額、招待費兩項彈性較大的科目單獨列出。其他的項目開發(fā)成本費用列入綜合管理目標(biāo)作專項考核。考核分值的計算方法是：
①成本費用總額和成本費用率采取雙向控制、統(tǒng)配使用，可支配費用隨收入增減而增減。如：某年的管理費用指標(biāo)245萬元÷收入指標(biāo)6200萬元×100%=當(dāng)年的成本費用率3.95%，即每增加100元的收入就能增加3.95元的費用。經(jīng)濟指標(biāo)以“經(jīng)營收入為核心，成本控制為調(diào)節(jié)因素”為考核分值的原則。
②經(jīng)營收入的考核辦法為：以各項實際完成收入的數(shù)值除以各項核定指標(biāo)再乘以各項收入占總收入的權(quán)數(shù)，得出此項收入的考核分值。經(jīng)營收入考核值為各項收入的考核分值累加數(shù)。設(shè)定：Ai為實際收入; Bi為經(jīng)營指標(biāo)數(shù)，i為權(quán)數(shù)，則經(jīng)營收入分值為：ΣAi/Bi×i×100%。
③計算出經(jīng)營收入的考核分后，以實際完成的經(jīng)營收入(ΣAi)為基數(shù)乘以核定的費用率，得出實際完成收入應(yīng)該控制的費用(用β表示)，再將實際發(fā)生的費用(用α表示)除以實際完成收入應(yīng)該控制的費用(β)，以100減去，即為成本費用指標(biāo)考核得分。設(shè)定：α為實際發(fā)生的費用，β為實際完成收入應(yīng)該控制的費用，則成本費用指標(biāo)考核得值為：100-α/β×100。
④經(jīng)濟指標(biāo)的總分值為：[ΣAi/Bi×i×100%+(100-α/β×100)]×70%
2、綜合管理目標(biāo)及考核
綜合管理目標(biāo)考核為：根據(jù)子公司發(fā)展與經(jīng)營情況，按滿分100分設(shè)定各項管理工作的內(nèi)容、分值與考核辦法，由集團事業(yè)部會同集團相關(guān)職能部門根據(jù)對子公司的檢查記錄進行評分。其內(nèi)容主要有：
①項目工程進度：重要的進度目標(biāo)，每項每遲延若干天扣一定的分數(shù)。
②財務(wù)管理：包括自主融資額不得低于多少、財務(wù)紀律、預(yù)算編制與執(zhí)行情況、前面所說的專項費用控制等等。
③綜合管理：包括集團勞動人事制度執(zhí)行情況、員工培訓(xùn)、信息溝通、規(guī)劃設(shè)計和營銷方案等重大事項的及時上報審批、合同管理、文件、車輛、檔案、物資、保密等事項的管理等等。
④安全管理：有健全的安全管理機構(gòu)與制度、不發(fā)生民事轉(zhuǎn)刑事案件和非正常死亡、無重大職工人身安全、盜竊、火災(zāi)等事故。
⑤品牌建設(shè)：包括認真執(zhí)行集團的CIS系統(tǒng)、爭創(chuàng)統(tǒng)一的集團房產(chǎn)品牌、業(yè)主投訴率控制在一定數(shù)值以內(nèi)等等;
⑥土地儲備：積極在項目所在地和周邊進行新項目的考察調(diào)研、爭取在一定的時間內(nèi)有新的項目簽約。
3、獎懲辦法
①總分70分以下：原扣存年薪不予發(fā)還。
②70～90分：得分每增加1分，返還5%原扣存年薪。
③90分以上：全額發(fā)還被扣存年薪并發(fā)放獎金，但獎金在年終時不發(fā)放，而是根據(jù)項目經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核書的規(guī)定，在項目決算后統(tǒng)一考核發(fā)放。
三、經(jīng)營授權(quán)
在現(xiàn)代企業(yè)管理的“委托—代理”關(guān)系中，權(quán)力和責(zé)任應(yīng)該是對等的。因此，集團事業(yè)部對下屬房地產(chǎn)子公司的管理堅持“宏觀監(jiān)控、微觀放開”的原則。簡單地說，事業(yè)部主要通過預(yù)算控制等手段加強宏觀監(jiān)控，但對被考核方的諸多微觀指標(biāo)不作具體考核。同時，對考核目標(biāo)的責(zé)任人——子公司的總經(jīng)理賦予下列權(quán)限：
1、擁有結(jié)合各自實際情況制訂年度、季度、月度等各類經(jīng)營計劃及專項促銷活動、報經(jīng)集團審批同意后執(zhí)行，并要求集團各相關(guān)職能部門給予配合的權(quán)力。
2、擁有授權(quán)經(jīng)營的子公司資產(chǎn)管理權(quán)和預(yù)算計劃內(nèi)資金的使用權(quán)(流動資金的調(diào)度、公司制度明確規(guī)定未授權(quán)的除外)。
3、擁有子公司內(nèi)部人事任免權(quán)和調(diào)配權(quán)(由集團任免的人事及子公司間調(diào)配的除外)。
4、擁有子公司內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置、調(diào)整或撤并權(quán)。
5、擁有對子公司內(nèi)部員工進行考核、獎懲和經(jīng)濟分配的權(quán)力。
6、擁有集團各項規(guī)章制度及集團總裁授予的其它權(quán)力。
四、經(jīng)濟指標(biāo)的調(diào)整
為確保經(jīng)營目標(biāo)考核的嚴肅性和科學(xué)性，目標(biāo)本身的設(shè)置應(yīng)該是剛性的，考核期間事業(yè)部對項目經(jīng)營目標(biāo)一般不作調(diào)整。但為增強項目考核的可操作性，更好地達到預(yù)期的效果，如出現(xiàn)以下情況，可經(jīng)集團總裁批準(zhǔn)后適當(dāng)調(diào)整有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)或抵計相應(yīng)的考核指標(biāo)：
1、因子公司合并分立及由集團決定的重大經(jīng)營政策調(diào)整等因素影響;
2、集團指定工作形成的較大費用(指集團因特殊需要且不在子公司年度計劃之列的工作形成的費用);
3、因政策、市場形勢發(fā)生重大變化或不可抗力等因素影響。
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