小區(qū)路面停車管理方案

1、住宅小區(qū)路面停車矛盾的起因

住宅小區(qū)停車一位難求，尤其是10多年前開發(fā)建設(shè)的老小區(qū)，由于沒有配套建設(shè)地下停車位，車輛只能占道停泊，造成路面擁堵，住戶出行困難，怨聲載道；也有因停車侵占人行道、綠地、廣場等公共活動場地，引發(fā)諸多矛盾糾紛，甚至發(fā)生泄憤劃車、破壞設(shè)施的極端情況。

多數(shù)小區(qū)都試圖通過提高停車收費的辦法來約束車輛增長，但收效甚微。個別小區(qū)甚至將路面停車收費的標(biāo)準(zhǔn)提高到每月數(shù)百元，然而該停的車輛還是要停，最終的結(jié)果就是物業(yè)管理公司從中獲利，而車主增加開支，不僅沒有解決停車難問題，還頻添了物業(yè)管理公司與業(yè)主的矛盾沖突。

其實停車位緊缺，只是矛盾的一個方面，另一個更重要的方面是物權(quán)關(guān)系沒有獲得應(yīng)有的尊重。在小區(qū)占道停車問題上，有兩條最基本的物權(quán)關(guān)系：①小區(qū)路面及公共場地資源屬于全體業(yè)主所有；②公共資源所產(chǎn)生的經(jīng)濟收益應(yīng)該歸權(quán)利人即全體業(yè)主所有，而不是歸物業(yè)管理公司所有。假如這兩條基本法律關(guān)系沒有獲得尊重，并得到有效落實，路面占道停車問題的糾紛就不會獲得合理解決。

比如，本市某大型住宅小區(qū)就提出增建地下停車庫解決停車難問題的方案。該小區(qū)內(nèi)已有近千路面停車位，除了停泊業(yè)主的家用轎車之外，還常年停泊著各種單位客車、公務(wù)專用車輛，甚至大貨車，也停泊有周邊小區(qū)的車輛。而且住戶對這些情況的細節(jié)均不知曉，小區(qū)業(yè)主貢獻了本來屬于自己的場地資源，但幾年來從未從停車收費中獲得丁點利益。這樣的管理機制下，即便增建地下停車位，或者將公共綠地改造為固定停車位，也只會使住宅小區(qū)進一步成為社會車輛的停車場，不會對解決住戶停車難問題起有效作用。

以下所述的“路面停車資源分配到戶管理機制”就是基于上述兩條基本物權(quán)關(guān)系的管理機制。首先明晰法律關(guān)系，通過改善管理，就可以化解因停車難形成的各種矛盾沖突。只有在這個基礎(chǔ)上，其他的增加停車位、改善硬件設(shè)施的辦法才能夠真正有效地讓業(yè)主受益。

2、解決對策——路面停車資源分配到戶管理機制

道路及小區(qū)公共場地資源屬于全體業(yè)主所有，這是考慮問題的基本出發(fā)點。這些場地資源被變更用途之后，所產(chǎn)生的收益理應(yīng)歸權(quán)利人所有，無論有無車輛的業(yè)主都應(yīng)該從中均等受益，這樣才能體現(xiàn)公平原則。要具體落實這一物權(quán)關(guān)系，可以將小區(qū)內(nèi)已經(jīng)劃定的占道停車位總數(shù)作為停車指標(biāo)分配到戶。可以按戶均分，也可以按產(chǎn)權(quán)面積均分，具體分配方案由小區(qū)業(yè)主投票確定，以下以“均分到戶”方案為例說明。

①停車指標(biāo)：按均分到戶的原則，假設(shè)小區(qū)內(nèi)已經(jīng)劃定的占道停車位總數(shù)為M，小區(qū)內(nèi)總住戶數(shù)為N，小區(qū)每戶能夠獲得的停車位指標(biāo)為G，則：G = M/N。這類似于切分蛋糕。

②停車指標(biāo)的使用：必須獲得足夠數(shù)量的停車指標(biāo)才允許長期在小區(qū)內(nèi)停泊車輛。比如，某住戶擁有P輛車，就必須獲得G≥P的停車指標(biāo)；不需要長期在小區(qū)內(nèi)停車的業(yè)主或無車業(yè)主，可以轉(zhuǎn)讓或拍賣屬于自己的停車指標(biāo)。大客車按實際占用車位的數(shù)量計，禁止大貨車等經(jīng)營性車輛長期在小區(qū)內(nèi)停泊。沒有停車指標(biāo)的車輛只允許在小區(qū)內(nèi)臨時停放，并收取較高數(shù)額的停車費。

③管理與監(jiān)督：獲得小區(qū)停車資格的車輛應(yīng)該在明顯位置懸掛或擺放具有唯一編號的標(biāo)識，以便全體業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)公司收取了停車管理費，有義務(wù)對停車指標(biāo)的劃分及發(fā)放實施有效管理，與小區(qū)停車相關(guān)的權(quán)益和管理義務(wù)的落實，應(yīng)該由業(yè)主委員會實施監(jiān)督。停車指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓可以由業(yè)主自行協(xié)商，也可以委托物業(yè)管理公司代辦，物業(yè)管理公司可以從中收取傭金。

④物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)：物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)小區(qū)停車管理的所有相關(guān)事宜，并有權(quán)通過提供服務(wù)獲得合理的管理費收入。屬于物業(yè)管理公司產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的閑置場地，也可以作為停車位參與停車位指標(biāo)的劃分，但物業(yè)管理公司無權(quán)獲得非自己產(chǎn)權(quán)范圍下的停車位指標(biāo)出讓收益。

路面停車資源分配到戶管理機制的主要特點是：充分考慮了全體業(yè)主的權(quán)益，也考慮到了物業(yè)管理公司的合理盈利，并具有較強的可操作性。小區(qū)停車涉及到全體業(yè)主的利益，不僅僅只是有車族的事情，小區(qū)停車問題的合理解決也關(guān)系到構(gòu)建和-諧社會，歡迎各位對本文提出的管理機制進行探討。

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