物業(yè)停車位如何管理

作為住宅區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)的一項(xiàng)具體制度安排，停車位配建、權(quán)屬等相關(guān)法律規(guī)定不甚明確，缺乏內(nèi)在的公正性和制度的前瞻性，并由此引發(fā)普遍爭(zhēng)議和沖突。消除基本爭(zhēng)議將有待于在建筑物區(qū)分所有權(quán)的專門(mén)立法中加以明確，并修改與停車位權(quán)屬相關(guān)的法律規(guī)定。本文僅對(duì)住宅區(qū)停車位權(quán)屬糾紛的發(fā)生及其對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生的影響作簡(jiǎn)要分析。

停車位權(quán)屬爭(zhēng)議類型

關(guān)于停車位的類型，有各種不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)。從與“地”的關(guān)系以及建筑結(jié)構(gòu)形式來(lái)分，有地面、地下和露天、室內(nèi)之別。從所有權(quán)類型劃分，有共有、專有和所謂“約定所有”，真正專有的，就像專有的經(jīng)營(yíng)用房一樣，這種一般沒(méi)爭(zhēng)議；有爭(zhēng)議的主要是“約定所有”的停車位。從設(shè)計(jì)規(guī)范的角度劃分，則有“作為小區(qū)公共配套設(shè)施”強(qiáng)制規(guī)劃配建、開(kāi)發(fā)商“超標(biāo)準(zhǔn)和義務(wù)建設(shè)的”及“利用人防工程進(jìn)行改建”等三種。

綜合以上幾種劃分類型，住宅區(qū)停車位大致有以下幾種類型：1.地面停車位；2.地上停車位，俗稱“停車樓”；3.架空層停車位；4.作為小區(qū)公共配套設(shè)施的地下停車位；5.利用人防工程進(jìn)行改建的地下停車位；6.超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的地下停車位。

從法理層面而言，以上各種停車位中不存在普遍的權(quán)屬爭(zhēng)議的，只有地面停車位和停車樓。隨著2015年《物權(quán)法》的頒布，地面停車位屬于全體業(yè)主所有的概念已經(jīng)逐漸為全社會(huì)所認(rèn)同。停車樓的車位權(quán)屬也相對(duì)清晰，在開(kāi)發(fā)商將之出售或贈(zèng)與部分業(yè)主后，其停車位產(chǎn)權(quán)屬于該業(yè)主獨(dú)自享有，停車樓屬于擁有該類型車位的業(yè)主（如有未出售部分，則還包括開(kāi)發(fā)商）區(qū)分共有。如未出售任何一個(gè)車位，則停車樓（含所有樓內(nèi)車位）歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商單獨(dú)所有。

而其他幾種類型的停車位的權(quán)屬，或多或少地都存在法理上的爭(zhēng)議，也極易引發(fā)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和政府部門(mén)之間的糾紛。

利用架空層做停車位，在早期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)中比較普遍。有觀點(diǎn)認(rèn)為，一般架空層停車位納入公攤面積，納入建筑成本，不能單獨(dú)辦理權(quán)屬證書(shū)，屬業(yè)主共有。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，架空層實(shí)際上只是一定的空間，其權(quán)利依附于主物，架空層所在的建筑物產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)，架空層權(quán)屬也就歸誰(shuí)。但由于法律規(guī)定不明確，導(dǎo)致有些架空層停車位也被開(kāi)發(fā)商出售。對(duì)于位于樓房首層的架空層停車位，有研究者則認(rèn)為在現(xiàn)有法律規(guī)制下，其建筑面積是不計(jì)算容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，因而其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于該樓房全部業(yè)主共有。

超標(biāo)準(zhǔn)義務(wù)建設(shè)的地下停車位超出了國(guó)家對(duì)于住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的強(qiáng)制規(guī)范要求，開(kāi)發(fā)商若能提供充分證據(jù)，則其擁有超過(guò)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的地下車位的所有權(quán)，基本沒(méi)有爭(zhēng)議。但是由于涉及“地下空間”是否能夠具有獨(dú)立于宗地的土地使用權(quán)，其法理十分復(fù)雜。而在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商提供證據(jù)很少能夠詳盡到和“作為小區(qū)公共配套設(shè)施的地下停車位”做出清晰的區(qū)分，也會(huì)由此產(chǎn)生爭(zhēng)議。

而停車位的權(quán)屬糾紛，不可避免地會(huì)在物業(yè)管理過(guò)程中有所體現(xiàn)。甚至對(duì)已經(jīng)很少產(chǎn)生權(quán)屬爭(zhēng)議的地面停車位，在現(xiàn)實(shí)中也依然有糾紛發(fā)生。2015年初，北京市海淀區(qū)宏嘉麗園業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商因地面停車位的所有權(quán)發(fā)生糾紛，并訴諸法院。爭(zhēng)議車位分別位于小區(qū)綠地和樓門(mén)前。經(jīng)過(guò)審理，一審法院將一部分綠地連同上面的車位裁判給開(kāi)發(fā)商，令業(yè)主嘩然。而因地下車位產(chǎn)生的權(quán)屬爭(zhēng)議和管理糾紛，則已呈蔓延之勢(shì)，不絕如縷。

車位權(quán)屬爭(zhēng)議導(dǎo)致的管理糾紛

停車位權(quán)屬不明，屬于所有權(quán)糾紛；管理糾紛，通常是物業(yè)服務(wù)合同糾紛或業(yè)主區(qū)分所有權(quán)中的共同管理權(quán)糾紛，或者是使用權(quán)糾紛。所有權(quán)明確，則管理權(quán)和使用權(quán)便可權(quán)責(zé)清晰；權(quán)屬不明，則會(huì)連帶引發(fā)其他糾紛。在前期物業(yè)管理階段，由于業(yè)主的共同管理權(quán)無(wú)法充分行使，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由開(kāi)發(fā)商選聘，停車位權(quán)屬不明的問(wèn)題被暫時(shí)遮蔽起來(lái)。此時(shí)，業(yè)主通常只能購(gòu)買(mǎi)或租賃小區(qū)停車位并簽訂相應(yīng)的《停車管理協(xié)議》。與停車管理相關(guān)的物業(yè)管理糾紛，一般集中于停車費(fèi)價(jià)格、車位緊張引發(fā)的租售制度是否公平等。

基于停車位權(quán)屬不明導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛，主要集中于業(yè)主大會(huì)成立之后。開(kāi)發(fā)商在業(yè)主大會(huì)成立后，如果繼續(xù)擁有小區(qū)內(nèi)的專有面積，其將同時(shí)擁有開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的雙重身份，成為共有權(quán)人團(tuán)體的一個(gè)成員。在處理業(yè)主共有權(quán)事務(wù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商除去履行其開(kāi)發(fā)商身份所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，將與其他業(yè)主一樣不再擁有其他特殊權(quán)利。在處理與停車管理的相關(guān)事務(wù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商同樣應(yīng)該依照前述原則。但恰是由于地下車庫(kù)等類型的停車位權(quán)屬不明的問(wèn)題在前期物業(yè)管理階段被遮蔽，才有了業(yè)主大會(huì)成立后的物業(yè)管理糾紛。

其中最為常見(jiàn)的，當(dāng)屬開(kāi)發(fā)商利用其在前期物業(yè)管理階段選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特殊權(quán)利，在小區(qū)停車位的管理上隱瞞其真實(shí)的權(quán)屬情況，以牟取利益。比較典型的方式包括：將地下人防車位的使用權(quán)一次性租給業(yè)主20年，將地下一層車庫(kù)改變用途（如改造為商場(chǎng)、旅館等）自行或出租他人以經(jīng)營(yíng)牟利，這些行為將導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)建立后無(wú)法實(shí)現(xiàn)全部共用設(shè)施設(shè)備的業(yè)主共同管理權(quán)。即使業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)公司，開(kāi)發(fā)商或其選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)也往往以擁有人防車庫(kù)的承租權(quán)、地下車庫(kù)的所有權(quán)或管理權(quán)等名義，拒絕交接，給業(yè)委會(huì)及新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)制造麻煩甚至暴-力沖突事件。有些住宅區(qū)的業(yè)主和業(yè)委會(huì)為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主對(duì)停車位的所有權(quán)和管理權(quán)，被-迫走上艱難的訴訟之路。曾轟動(dòng)一時(shí)的南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的地下停車庫(kù)之爭(zhēng)案件（2003年）、海寧市東方商廈業(yè)主委員會(huì)訴開(kāi)發(fā)商地下建筑（地下一層車庫(kù)）侵權(quán)糾紛案件（2015年），均屬此類。在一些小區(qū)，甚至由此引發(fā)激烈沖突。如2015年6月，北京樂(lè)府江南小區(qū)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，開(kāi)發(fā)商于2015年初以擁有地下車庫(kù)的部分車位產(chǎn)權(quán)和人防車位收益權(quán)為由，把地下車庫(kù)管理權(quán)另行委托。幾個(gè)月后，隨著地下車庫(kù)“共管”過(guò)程中各方矛盾不斷積聚，最終導(dǎo)致流血沖突。

在分期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)中，由地下停車位的權(quán)屬紛爭(zhēng)導(dǎo)致的物業(yè)管理問(wèn)題，也很常見(jiàn)。這種爭(zhēng)議多數(shù)同樣集中于開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的停車位所有權(quán)和管理權(quán)，與前述問(wèn)題的本質(zhì)并無(wú)二致。

在業(yè)主大會(huì)建立后，如果沒(méi)有發(fā)生開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的停車位所有權(quán)和管理權(quán)爭(zhēng)議，則因停車位權(quán)屬不明導(dǎo)致的物業(yè)管理問(wèn)題，與前期物業(yè)管理階段類似，集中于停車費(fèi)的調(diào)整和因車位緊張導(dǎo)致的使用權(quán)分配制度安排上。發(fā)生此類糾紛后，如果業(yè)委會(huì)處理得當(dāng)，則不會(huì)對(duì)物業(yè)管理形成持續(xù)影響。

類似問(wèn)題，還會(huì)出現(xiàn)在停車樓的管理權(quán)和停車費(fèi)定價(jià)及經(jīng)營(yíng)收益的處置上。其與分期開(kāi)發(fā)小區(qū)的停車位的權(quán)屬糾紛類似，均屬于一個(gè)建筑區(qū)劃的區(qū)分所有關(guān)系中的部分共有關(guān)系的共有權(quán)人如何認(rèn)定，以及如何建立相應(yīng)的制度和組織以處理相關(guān)的管理權(quán)和使用權(quán)問(wèn)題。

車位管理權(quán)與停車費(fèi)定價(jià)的困擾

如前所述，停車位權(quán)屬不明的情況不僅會(huì)發(fā)生在業(yè)主、開(kāi)發(fā)商及相關(guān)政府部門(mén)之間，也會(huì)發(fā)生在業(yè)主與業(yè)主之間。前一種情況多集中發(fā)生在從前期物業(yè)管理向業(yè)主大會(huì)成立后的物業(yè)管理的治理秩序轉(zhuǎn)化過(guò)程中，尤其是物業(yè)服務(wù)招標(biāo)和物業(yè)交接過(guò)程中。在業(yè)主大會(huì)成立后，當(dāng)小區(qū)的制度主權(quán)和產(chǎn)權(quán)主權(quán)基本回歸至全體業(yè)主，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間就停車位、物業(yè)管理用房等附屬設(shè)施的產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的界定基本清晰之后，則業(yè)主與業(yè)主之間關(guān)于停車位的權(quán)屬界定及其引申問(wèn)題則可能會(huì)浮出水面。需要說(shuō)明的是，這里的制度主權(quán)回歸包括業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商之間服務(wù)合同的簽訂以及物業(yè)交接的完成。 

在前期物業(yè)管理階段，停車位管理權(quán)一般由開(kāi)發(fā)商通過(guò)前期物業(yè)服務(wù)合同一并委托給前期物業(yè)管理企業(yè)。但是在業(yè)主大會(huì)成立后，停車位的管理權(quán)，尤其是地下車庫(kù)的管理權(quán)，往往會(huì)成為阻滯業(yè)主共同管理權(quán)在物業(yè)管理中完全實(shí)現(xiàn)的障礙。其原因是，在大多數(shù)省市，住宅區(qū)內(nèi)的停車收費(fèi)管理需要辦理政府許可備案并取得“經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)許可證”，而許可證的有效期往往既不與“業(yè)主大會(huì)成立”導(dǎo)致的小區(qū)物業(yè)管理權(quán)向業(yè)主回歸相關(guān)聯(lián)，也沒(méi)有與物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和物業(yè)交接形成制度上的一致關(guān)系。因此，即使停車位權(quán)屬在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間得以明確，往往還會(huì)發(fā)生停車位管理權(quán)的糾紛。在本質(zhì)上，這類糾紛源于物業(yè)管理制度與停車場(chǎng)管理制度彼此割裂，行政權(quán)力在各自領(lǐng)域各行其是所致。深圳黃埔雅苑小區(qū)圍繞著地下停車場(chǎng)管理權(quán)發(fā)生在業(yè)主、開(kāi)發(fā)商與政府之間的糾紛，即屬于此類。2012年6月30日，業(yè)主選聘的中航物業(yè)接管小區(qū)。7月5日，業(yè)委會(huì)與中航物業(yè)一起向政府主管部門(mén)遞交申請(qǐng)，要求對(duì)小區(qū)停車場(chǎng)地的管理單位和責(zé)任人進(jìn)行變更。理由是，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，一旦業(yè)委會(huì)與新物管公司簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效，則前協(xié)議自動(dòng)終止，那么，變更管理單位和責(zé)任人理應(yīng)是可行的。8月22日，政府部門(mén)出具了經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所停車場(chǎng)許可證，明確了新物管公司的管理經(jīng)營(yíng)權(quán)。但此舉引起開(kāi)發(fā)商強(qiáng)烈不滿，并援引《物權(quán)法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》、《深圳市停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和機(jī)動(dòng)車停放管理?xiàng)l例》等，向政府部門(mén)提出異議。

與前述問(wèn)題類似，業(yè)主大會(huì)成立后，住宅區(qū)內(nèi)的停車樓的管理權(quán)屬于誰(shuí)呢？如果按照區(qū)分所有權(quán)理論，只要停車樓的產(chǎn)權(quán)人（一般認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商）向業(yè)主出售了停車樓的任意一個(gè)車位，則該停車樓的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)屬于車位的買(mǎi)受人與持有未出售車位的停車樓產(chǎn)權(quán)人所共有。那么，此時(shí)的停車樓的管理權(quán)屬于購(gòu)買(mǎi)了車位的業(yè)主和持有未出售車位的停車樓產(chǎn)權(quán)人。但問(wèn)題隨之產(chǎn)生——該停車樓既然位于小區(qū)內(nèi)，就應(yīng)該按照停車樓的建筑面積交納物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。而這既不符合前期物業(yè)管理階段形成的“慣例”，也必然會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)了該停車樓車位的業(yè)主增加停車費(fèi)用。同時(shí)，還會(huì)引發(fā)另一問(wèn)題：既然交納了物業(yè)費(fèi)，是否也應(yīng)該交納專項(xiàng)維修資金，是否也應(yīng)該在涉及該住宅區(qū)全部面積的業(yè)主共同管理權(quán)中享有相應(yīng)的權(quán)利呢？

由此，進(jìn)一步可以提出問(wèn)題：地下車庫(kù)的停車位如果可以銷售，是否也應(yīng)該類比停車樓，對(duì)該地下車庫(kù)的管理權(quán)以及停車費(fèi)的定價(jià)機(jī)制產(chǎn)生影響，并進(jìn)一步對(duì)涉及該住宅區(qū)全部面積的業(yè)主共同管理權(quán)產(chǎn)生影響呢？問(wèn)題進(jìn)一步追問(wèn)下去，將必然會(huì)進(jìn)入到另一層面——作為住宅區(qū)的配套設(shè)施，停車位應(yīng)該允許“私有化”么？停車位的出租和出售的前提，到底應(yīng)該是什么？停車位的管理權(quán)是否應(yīng)統(tǒng)一歸屬業(yè)主團(tuán)體？停車費(fèi)的價(jià)格組成到底應(yīng)該是哪些？

顯然，如果按照《物權(quán)法》第七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，”這些問(wèn)題是很難得到有說(shuō)服力的答案的。

綜上，在前期物業(yè)管理制度下所遮蔽的停車位權(quán)屬問(wèn)題、定價(jià)機(jī)制問(wèn)題，以及經(jīng)營(yíng)收益分配問(wèn)題，在現(xiàn)有法律制度不甚明確，甚至缺乏內(nèi)在的公正性和制度的前瞻性的情況下，一旦業(yè)主大會(huì)成立，必然暴露出來(lái)，并成為小區(qū)治理秩序重建過(guò)程中難以克服的隱患。若在建筑物區(qū)分所有權(quán)的專門(mén)立法中不能明確各類車位權(quán)屬問(wèn)題，這種隱患必將在各個(gè)住宅區(qū)中持續(xù)出現(xiàn)，無(wú)法杜絕。

本文刊登于《城市開(kāi)發(fā)（物業(yè)管理）》2015年第4期

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