公積金貸款自由還款技巧

公積金自由還款是指在申請住房公積金貸款買房時，住房公積金管理中心根據(jù)借款金額和期限，給出一個最低還款額，以后每月還款額不再一成不變，而是可以在還款金額不少于最低還款額的前提下，根據(jù)自身的收入情況，自由安排每月還款額的還款方式。

值得注意的是，公積金自由還款在給與借款人最大的自主性的同時，對借款人在技術(shù)手段、風(fēng)險防范、收益實現(xiàn)等方面都提出了更高的要求。月供基本上是由借款人自己決定的，這就意味著整體利息支付也是由借款人自己定的。一般來說公積金貸款在還款的時候，先期還款越少，支付的利息絕對越多；先期還款越多，支付的利息絕對越少。

快易貸小貼士：

1. 自由還款為“日對日還款”，即放款日為當(dāng)月某日，還款日即為每

月某日。如果該月沒有對應(yīng)的還款日，則在當(dāng)月最后一天還款。例如：1月31日放款，2月28日還款。

2. 如果借款人不慎將用于還款的銀行卡或者存折丟失，那么借款人必須攜帶同一銀行的銀行卡或者存折及時到申請貸款的管理部辦理變更手續(xù)。

3. 借款人的貸款全部還清后，要到辦理貸款的管理部領(lǐng)取還清全部貸款的證明。

住房公積金貸款自由還款方式2017-02-20 22:42 | #2樓

一、什么是自由還款方式？

自由還款方式是指借款人申請住房公積金貸款（以下簡稱貸款）時，北京住房公積金管理中心（以下簡稱公積金管理中心）在與借款人協(xié)商確定貸款金額、期限后，確定貸款每期的最低還款額度，借款人可在不低于最低還款額度的情況下自由選擇每月的還款額度進(jìn)行貸款償還的還款方式。（后附《北京住房公積金管理中心下月最低還款額參考表》，供借款人參考使用。）

二、自由還款方式的主要特點：

（一）只要不低于最低還款額，借款人可以自由設(shè)定每月的還款金額，最大程度地方便了借款人。

（二）借款人可以通過公積金管理中心客戶服務(wù)電話調(diào)整每月的還款額，操作省時省力，避免了辦理提前還款等操作手續(xù)。

（三）目前設(shè)定的最低還款額與等額還款方式比較，還款數(shù)額有一定程度的降低，有利于借款人的債務(wù)安排。

（四）除最后一期外，每月先按照借款人通知的金額扣款，如果還款賬戶余額不足，還要按照最低還款額進(jìn)行二次扣款，減少借款人貸款逾期的可能性。

三、在使用自由還款方式進(jìn)行貸款償還的過程中，除每月的正常還款外，借款人還可辦理以下還款相關(guān)業(yè)務(wù)：

調(diào)整月還款額、償還逾期貸款、提前還清全部貸款、還款情況查詢、打印還款明細(xì)、變更還款賬戶、修改或重置貸款委托系統(tǒng)密碼、打印貸款還清證明。

四、自由還款方式還款的過程中，各種業(yè)務(wù)的辦理途徑：

（一）通過北京住房公積金網(wǎng)可辦理還款情況查詢。

（二）通過撥打96155客戶服務(wù)電話可辦理：還款情況查詢、修改貸款委托系統(tǒng)密碼、調(diào)整月還款額、在合同約定還款日提前還清貸款、在合同約定還款日償還逾期貸款。 *其中合同約定還款日是指在借款合同中約定的借款人每月償還貸款的日期。

（三）通過到公積金管理中心貸款業(yè)務(wù)柜臺（以下簡稱貸款業(yè)務(wù)柜臺，后附《北京住房公積

金管理中心住房公積金貸款中心及管理部貸款聯(lián)系方式情況表》）可辦理：還款情況查詢、調(diào)整月還款額、在非合同約定還款日或合同約定還款日還清全部貸款、在非合同約定還款日償還逾期貸款、打印還款明細(xì)、打印貸款還清證明、變更還款賬戶、重置貸款委托系統(tǒng)密碼。

*其中非合同約定還款日是指借款人同公積金管理中心除合同約定還款日之外另行約定償還貸款的日期。

五、各種業(yè)務(wù)具體操作說明： （一）還款情況查詢

1．借款人可登陸 http://emrowgh.com （北京住房公積金網(wǎng)），在貸款查詢界面下輸入自己的委托賬號或身份證件號碼以及密碼、驗證碼進(jìn)行查詢。

例如：貸款10年、30萬元，正常還款狀態(tài)、逾期還款狀態(tài)、還款明細(xì)記錄等查詢內(nèi)容如下所示： 窗體頂端 窗體底端

正常還款狀態(tài)： 貸款總賬信息

假設(shè)查詢?nèi)掌跒椋?017年5月10日 逾期還款狀態(tài)： 貸款總賬信息

假設(shè)查詢?nèi)掌跒椋?017年5月10日

還款明細(xì)記錄： 個人貸款還款明細(xì)表

假設(shè)查詢?nèi)掌跒椋?017年5月10日

2．借款人可通過撥打96155客戶服務(wù)電話，根據(jù)語音提示輸入賬戶密碼進(jìn)行操作，獲知還款情況。

3．借款人可到貸款業(yè)務(wù)柜臺，提供本人有效身份證明查詢還款明細(xì)情況。 （二）調(diào)整月還款額

1．借款人可通過撥打96155客戶服務(wù)電話，根據(jù)語音提示輸入貸款電話委托系統(tǒng)賬號、密

碼進(jìn)行月還款額的調(diào)整，根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況，在不低于最低還款額的前提下進(jìn)行貸款的償還。 例如：貸款10年、30萬元，月最低還款額為1762元，若借款人根據(jù)自身還款能力認(rèn)為可每月償還3000元，即可撥打96155客戶服務(wù)電話進(jìn)行個人貸款業(yè)務(wù)操作，并在語音提示下通過電話數(shù)字鍵將月還款調(diào)整為3000元，借款人應(yīng)于還款日前在還款賬戶內(nèi)存入足以按約定還款的存款3000元，并保證在還款日該賬戶內(nèi)保持相應(yīng)的存款數(shù)額以備扣劃。

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*借款人對月還款額的調(diào)整，應(yīng)于上一還款日三個工作日之后至下一還款日三個工作日之前進(jìn)行。通過調(diào)整月還款額，借款人還可辦理在合同約定還款日提前還清全部貸款、在合同約定還款日償還逾期貸款的手續(xù)。

2．借款人可到貸款業(yè)務(wù)柜臺，提供本人有效身份證明原件及復(fù)印件，在貸款經(jīng)辦人員的指導(dǎo)下完成月還款額的調(diào)整。

（三）提前還清全部貸款

借款人可以在合同約定還款日或非合同約定還款日提前還清借款人的剩余貸款。

在合同約定還款日提前還清全部貸款：借款人可于上一合同約定還款日三個工作日之后至下一合同約定還款日三個工作日之前，通過北京住房公積金網(wǎng)、96155客戶服務(wù)電話、貸款業(yè)務(wù)柜臺獲知自己的最高還款額（即截至下一合同約定還款日的剩余借款本金、應(yīng)還利息及罰息的合計金額），并可通過96155客戶服務(wù)電話或貸款業(yè)務(wù)柜臺將月還款額調(diào)整為最高還款額，借款人應(yīng)于還款日前在還款賬戶內(nèi)存入足以按約定還款的存款，并保證在還款日該賬戶內(nèi)保持相應(yīng)的存款以備扣劃。

例如：貸款10年、30萬元，放款后未調(diào)整月還款額，第一個月還款1762元，若此時借款人想將剩余貸款在第二個月還款日全部還清，只需通過北京住房公積金網(wǎng)、96155客戶服務(wù)電話、貸款業(yè)務(wù)柜臺即可獲知最高還款額300620.74元。據(jù)此借款人可通過96155客戶服務(wù)電話或貸款業(yè)務(wù)柜臺將月還款額調(diào)整為300620.74元，借款人應(yīng)于還款日前在還款賬戶內(nèi)存入足以按約定還款的存款，并保證在還款日該賬戶內(nèi)保持相應(yīng)的存款以備扣劃。

在非合同約定還款日提前還清全部貸款：當(dāng)借款人要在非合同約定還款日還清全部剩余貸款時，應(yīng)在還款日的三個工作日后到貸款業(yè)務(wù)柜臺，同時攜帶本人有效身份證明申請辦理，非合同約定還款日還清貸款的時間范圍為：借款人到貸款業(yè)務(wù)柜臺辦理貸款還款手續(xù)的三個工作日后至下一合同約定還款日三個工作日之前。貸款經(jīng)辦人員會根據(jù)借款人申請償還貸款的日期告知借款人剩余貸款全部金額并指導(dǎo)借款人辦理相關(guān)手續(xù)。

借款人應(yīng)于還款日前在還款賬戶內(nèi)存入足以按約定還款的存款，并保證在還款日該賬戶內(nèi)保持相應(yīng)的存款以備扣劃。

（四）償還逾期貸款

當(dāng)借款人的貸款發(fā)生逾期后，在合同約定還款日或非合同約定還款日均可進(jìn)行償還。

在合同約定還款日償還逾期貸款：借款人可于還款日三個工作日后，通過北京住房公積金網(wǎng)、96155客戶服務(wù)電話或貸款業(yè)務(wù)柜臺查詢自己的還款狀態(tài)，當(dāng)借款人獲知自己處于逾期狀態(tài)后，只需在下一合同約定還款日的三個工作日之前，通過96155客戶服務(wù)電話或貸款業(yè)務(wù)柜臺將月還款額調(diào)整為不低于逾期貸款金額與最低還款額之和，借款人應(yīng)于還款日前在還款賬戶內(nèi)存入足以按約定還款的存款，并保證在還款日該賬戶內(nèi)保持相應(yīng)的存款以備扣劃。

例如：貸款10年、30萬元，月最低還款額為1762元，現(xiàn)貸款

出現(xiàn)一個月逾期，當(dāng)借款人撥打96155并輸入賬號、密碼登錄后，會聽到貸款已逾期的提示，且可按照語音提示查詢到逾期貸款金額1762元、到下一還款日罰息為9.11元、下一還款日應(yīng)償還的最低金額3533.11元，借款人可據(jù)此將月還款額調(diào)整為3534元，當(dāng)然，如果借款人還想再多還部分貸款，比如想多還2000元，只需將月還款額調(diào)整為5534元，并將相應(yīng)金額在還款日前存入還款賬戶以備扣劃即可。

在非合同約定還款日償還逾期貸款：處于逾期狀態(tài)的借款人要在非合同約定還款日償還逾期貸款時，應(yīng)在還款日的三個工作日后，到貸款業(yè)務(wù)柜臺，同時攜帶本人有效身份證明原件申請辦理，非合同約定還款日償還逾期的時間范圍為：借款人到貸款業(yè)務(wù)柜臺辦理貸款還款手續(xù)的三個工作日后至下一個合同約定還款日三個工作日之前。貸款經(jīng)辦人員會根據(jù)借款人申請進(jìn)行償還的日期告知借款人應(yīng)償還的逾期金額（逾期本金、利息、罰息）并指導(dǎo)借款人辦理相關(guān)手續(xù)，借款人應(yīng)于還款日前在還款賬戶內(nèi)存入足以按約定還款的存款，并保證在還款日該賬戶內(nèi)保持相應(yīng)的存款以備扣劃。

*當(dāng)借款人成功償還逾期貸款并轉(zhuǎn)為正常還款狀態(tài)后，若不再進(jìn)行月還款額的調(diào)整，借款人次月的通知還款金額將以償還逾期貸款時設(shè)定的還款額為準(zhǔn)，如果借款人覺得該還款金額較高，可以再調(diào)整為借款人認(rèn)為適合的還款額度。

例如：按上例所述，借款人按5534元還款成功且貸款轉(zhuǎn)為正常還款狀態(tài)后，若不再調(diào)整月還款額，下個月銀行仍將按照5534元進(jìn)行扣款，所以如果借款人想按其它金額繼續(xù)還款，比如每月還款2000元，則應(yīng)及時將月還款額調(diào)整為2000元。

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（五）打印還款明細(xì)

借款人可于還款日三個工作日后到貸款業(yè)務(wù)柜臺，憑本人有效身份證件打印還款情況明細(xì)單，據(jù)此獲知借款人自放款開始的逐月還款情況，其中包括貸款余額、每期還款的本金、利息、罰息等還款記錄。

（六）打印貸款還清證明

借款人在貸款還清三個工作日以后，可憑本人有效身份證明到貸款業(yè)務(wù)柜臺打印貸款已還清的證明。

（七）變更還款賬戶

若借款人因還款卡或存折丟失、損壞等原因，需變更還款賬戶，可持本人有效身份證明原件在合同約定還款日三個工作日前到貸款業(yè)務(wù)柜臺申請辦理，同時提供借款人本人開立并符合銀行扣劃要求的活期儲蓄存折或借記卡原件及復(fù)印件。

（八）修改貸款委托系統(tǒng)密碼

借款人在貸款發(fā)放后，應(yīng)根據(jù)《北京住房公積金管理中心電話委托賬號及密碼通知單》及時撥打96155客戶服務(wù)電話，進(jìn)入電話委托系統(tǒng)按照語音提示對初始密碼進(jìn)行修改。

（九）重置貸款委托系統(tǒng)密碼

若借款人忘記貸款委托系統(tǒng)密碼，應(yīng)及時攜帶本人有效身份證件、《電話委托服務(wù)協(xié)議》到貸款業(yè)務(wù)柜臺申請打印《北京住房公積金管理中心電話委托賬號及密碼通知單》。

六、使用自由還款方式進(jìn)行貸款償還的注意事項：

（一）借款人獲得貸款后，初始月還款額默認(rèn)為最低還款額，并且在還款期間，如果借款人始終按照最低還款額進(jìn)行貸款的償還，最后一期必須償還較高的金額。因此我們建議借款人獲得貸款后，應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況及時對月還款額進(jìn)行調(diào)整，并注意合理安排還款計劃。

（二）請借款人合理制定還款計劃。借款人在還款期間，不應(yīng)簡單認(rèn)為還款越快越合理，較多較快的還款雖可相對減少利息支付，但同時也應(yīng)量力而行，不必為急于還款而大幅降低家庭日常支付能力甚至導(dǎo)致還款后期出現(xiàn)逾期情況，使貸款失去了融通資金的意義；同時借款人也不應(yīng)認(rèn)為始終按最低還款額還款就合理，前期還款少則支付利息會多一些，且最后一期會有較高的金額必須償還。因此，我們建議借款人充分利用自由還款可調(diào)整月還款額的特點，根據(jù)自身還款能力、收支情況及其它投資情況等因素合理安排貸款的償還計劃。

例如：貸款10年、30萬元，如果借款人一味追求少還利息，在放款后即將月還款額調(diào)整為最高還款額301192.5元，貸款利息僅為1192.5元，但這樣做顯然不現(xiàn)實；或者借款人在還款期間始終不對月還款額進(jìn)行調(diào)整，即一直按月最低還款額1762元償還，雖然還款前期壓力較小，但最后一個月卻需一次性償還214408.42元。我們建議借款人可以將10年、30萬元等額月均還款方式的月還款額3148.35元作為參照，在此基礎(chǔ)上根據(jù)家庭不同階段的收支情況對月還款額做適度調(diào)整。

（三）借款人取得貸款后，應(yīng)按照借款合同中約定的還款日期按時償還貸款，每月還款日期

以貸款發(fā)放日期為準(zhǔn)，放款日為幾號，還款日即為每月幾號，例如：1月3日放款，則每月的3日還款。如某月無對應(yīng)的還款日，則設(shè)定當(dāng)月最后一日為還款日，例如：1月31日放款，2月份的還款日為2月28日。同時借款人應(yīng)于還款日前在還款賬戶內(nèi)存入足以按約定還款的存款，并保證在還款日該賬戶內(nèi)保持相應(yīng)的存款以備扣劃，以免銀行扣劃失敗造成逾期。

（四）當(dāng)借款人查詢還款情況時，在還款日三個工作日后可查詢到截至當(dāng)期的還款情況。建議借款人在還款期間，定期查詢還款情況，以便及時了解所處的還款狀態(tài)，得以更有效的利用自由還款的優(yōu)勢。并且當(dāng)借款人處于逾期還款狀態(tài)時，借款人可及時獲知并償還，盡量減少不必要的損失。

（五）請借款人注意自由還款方式中各種業(yè)務(wù)對“X個工作日”的要求，例如“還款日三個工作日后查詢還款情況”是指還款日至查詢還款情況當(dāng)天應(yīng)至少間隔三個工作日，即借款人1月10日（周一）的還款情況在1月14日（周五）可以查詢。

（六）借款人償還貸款在扣劃成功以后是這樣分配的：貸款未逾期的，按照先還利息、后還本金的順序依次償還；貸款逾期的，按照先還逾期部分，后還非逾期部分的順序進(jìn)行償還。對于逾期的部分，按逾期時間先后順序逐期償還，對于同一期逾期貸款，按罰息、利息、本金的順序依次償還。如果借款人的貸款沒有逾期，或逾期部分還清后還有剩余，則先償還利息，后償還本金。

例如：貸款10年、30萬元，借款人未對月還款額進(jìn)行調(diào)整，第一個月未還款，逾期1762元，此時借款人第二個月最少應(yīng)償還3533.11元，若借款人將第二個月的還款額調(diào)整為5000元，并在還款日前及時補(bǔ)足還款賬戶余額由銀行扣劃成功，這5000元按如下順序分配：罰息9.11元、逾期利息1192.5元、逾期本金569.5元、剩余本金當(dāng)月產(chǎn)生的利息1190.24元以及當(dāng)月償還本金2038.65元。

（七）借款人調(diào)整月還款額的原則：借款人應(yīng)在當(dāng)月還款日的三個工作日后至下一還款日的三個工作日前進(jìn)行調(diào)整。借款人每期最多通過96155客戶服務(wù)電話進(jìn)行兩次調(diào)整月還款額的操作，每期只能到貸款業(yè)務(wù)柜臺調(diào)整一次月還款額。

借款人一次最多只能通知一個還款額，如在一期內(nèi)多次通知調(diào)整月還款額，則銀行扣款時，以客戶服務(wù)電話委托和柜臺書面委托的最后一次有效調(diào)整金額為準(zhǔn)。

如果借款人本期不調(diào)整月還款額，則銀行按照上次借款人通知的月還款額進(jìn)行扣劃。如果借款期間，借款人沒有調(diào)整過月還款額，則按照最低還款額進(jìn)行扣劃。

借款人調(diào)整的月還款額應(yīng)為一元的整數(shù)倍（按最高還款額償還借款或在貸款業(yè)務(wù)柜臺約定非合同約定還款日償還逾期貸款除外）。

（八）在合同約定還款日還款時，如借款人存入還款賬戶中的資金低于通知還款額，則銀行按照最低還款額扣款。按最低還款額扣劃成功后視為借款人本期已償還貸款。如果借款人存入還款賬戶的資金低于最低還款額，則扣劃失敗，貸款按最低還款額計收罰息（最后一期除外）。 例如：貸款10年、30萬元，最低還款額為1762元，并且借款人將月還款額調(diào)整為3000元。借款人應(yīng)于還款日前在還款賬戶內(nèi)存入足以按約定還款的存款，并保證在還款日該賬戶內(nèi)保持相應(yīng)的存款以備扣劃。若借款人的還款賬戶余額足以扣劃3000元的還款并由銀行扣劃成功，則本期成功還款3000元；但假設(shè)借款人的賬戶余額為2000元，銀行只扣劃1762元，則借款人本期還款額為1762元；假設(shè)借款人的賬戶余額為1500元，那么銀行不進(jìn)行扣劃，借款人本期還款將被記為逾期，并且按照1762元開始計收罰息。

（九）在自由還款方式下，由于借款人可以自由設(shè)定月還款額，所以不存在傳統(tǒng)意義的提前部分還款，借款人無需提前申請或接受審批，只需通過對還款額度進(jìn)行調(diào)整即可按個人意愿多償還貸款。

（十）本手冊中列舉的還款相關(guān)數(shù)據(jù)以手冊公布時利率為計算基礎(chǔ)，如遇住房公積金貸款利率調(diào)整，相關(guān)數(shù)據(jù)以調(diào)整后為準(zhǔn)。

公積金貸款買房還款技巧2017-02-20 22:44 | #3樓

近日，國務(wù)院關(guān)于公積金繳存比例不得超過12%的規(guī)定，讓公積金貸款再次受到業(yè)界的關(guān)注。和商業(yè)貸款相比，公積金貸款費(fèi)率低，能夠為購房人節(jié)省較大的一筆利息支出，而且在還款時也比較方便，但是如果購房人在還款時操作不當(dāng)，也會造成逾期或信用不良等問題。 在去年5次降息以后，商業(yè)貸款還款的人都會發(fā)覺自己還款額度下降了，然而北京市民李女士使用的是公積金貸款，她發(fā)現(xiàn)公積金貸款的還款卻并不會隨之進(jìn)行調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士指出，公積金貸款采用的是自由還款，而自由還款是由購房人自己確定還款額度，但是每年的還款額度并不會隨著央行降息而下降，所以每次在央行降息后，購房人都必須及時與貸款銀行溝通，調(diào)整每月的還款額，如果購房人沒有做出調(diào)整，那么將依舊按照原來的數(shù)額還款，也無法享受到降息帶來的實際“減負(fù)”。

不過，對于自由還款的人來說，雖然還款靈活性很大，只要每月還款的金額不低于設(shè)定的最低還款額即可，但是購房人最好不要將還款額設(shè)置為最低的底線，因為每月按最低數(shù)額還，意味著在后期支付較高的利息，對購房人來說后期的還款壓力將十分巨大。

此外，貸款專家還提示，對于還款的人來說，在辦理了公積金貸款后，如果沒有按時還款造成逾期，會嚴(yán)重影響個人的征信和信譽(yù)。購房人應(yīng)該在還款日之前，就把自己的資金提前存入賬戶，不要等到還款當(dāng)日再存錢，因為銀行即便在還款日當(dāng)天，也會對具體時間有要求。

需要提醒的是，目前公積金貸款實行差別化信貸政策，若購房人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍或者3倍以上，那么每個月的月供不能低于月收入的50%。對于收入比較高的這部分購房人群來說，應(yīng)該格外注意自身的還款額度，否則容易造成逾期問題。

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