無錫惠山考察報告

無錫惠山項目位于江蘇無錫市惠山區(qū)，地塊所處惠山大道與北環(huán)路交叉口東南角，北臨明發(fā)商業(yè)廣場，西接賽格數(shù)碼廣場。項目西側(cè)為大型住宅區(qū)：天一社區(qū)、天一閣新村小區(qū)等，商業(yè)配套相對較為完善，但物業(yè)條件較差。項目東側(cè)相對發(fā)展較為滯后，以機械制造等工廠、村莊為主。項目總用地面積為108畝，現(xiàn)處于拿地前報批階段，開發(fā)商已委托杭州一家策劃公司做過一次方案，而方案初步定位五金機電市場也得到了開發(fā)商的肯定。開發(fā)商為：無錫星象城投資發(fā)展有限公司。

在甲方副總經(jīng)理王總的陪同下，對項目實地進(jìn)行全面考察，聽取王總對項目的介紹。并走訪了當(dāng)?shù)囟鄠�專業(yè)市場：周山浜五金機電市場、招商城家居廣場等項目。從走訪了解情況來看，目前無錫制造業(yè)的高端設(shè)備和配件，主要從國外或國內(nèi)其他有限的渠道采購，這種狀況制約了無錫現(xiàn)代制造業(yè)的升級改造。鑒于無錫的經(jīng)濟地位和市場現(xiàn)狀，無錫的市場急需朝著高端市場發(fā)展，填補無錫高端精品市場的空白，與老舊市場形成良好的業(yè)態(tài)互補。同時引領(lǐng)老舊市場升級改造。而之前委托策劃公司制作的方案相對較為籠統(tǒng)，業(yè)態(tài)分布、功能劃分等方面不夠細(xì)致，故將重新物色更專業(yè)的商業(yè)策劃公司進(jìn)行業(yè)態(tài)功能的定位規(guī)劃和商家品牌的落位并進(jìn)行有效招商。

隨后，與開發(fā)商王總進(jìn)行了洽談，首先由楊總較全面詳細(xì)的介紹了鴻偉摩爾的情況及對項目初步考慮后理解和看法。該項目所處惠山區(qū)，地理位置一般，但項目所在惠山大道為城市南北向主要干道，且該路段地鐵一號線正在規(guī)劃中，這是項目未來的一大優(yōu)勢。無錫現(xiàn)有五金機電市場較多，但總體凸顯出業(yè)態(tài)經(jīng)營混雜、停車不便、交通擁堵、消防安全隱患較大等問題，老舊物業(yè)市場必然將迎來升級改造，而目前老舊市場經(jīng)營者對新市場都具有占位心態(tài)，這部分經(jīng)營者將是項目未來主力消費客群。王總對此建議極其認(rèn)同。雙方還深入對業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌建議等做了交流，王總對我司的專業(yè)表示了肯定。

最后，王總對方案制作提出八點要求和建議：

一、無錫現(xiàn)有五金機電市場分析；

二、現(xiàn)有市場經(jīng)營情況分析、市場飽和度、市場定位、招商情況、周邊商業(yè)環(huán)境、業(yè)態(tài)分布、物業(yè)費用等方面分析；

三、公寓、寫字樓的定位思路；

四、五金機電商戶調(diào)研：選址的要求、配套要求、鋪位要求、對市場管理的期望值等方面；

五、五金機電消費者調(diào)研

六、參考借鑒幾個市場失敗案例分析

七、每層業(yè)態(tài)分布及功能落位、三四五層業(yè)態(tài)如何定位？如何引導(dǎo)商戶入駐三四五層？

八、除五金機電業(yè)態(tài)外，還有哪些業(yè)態(tài)可以對項目進(jìn)行關(guān)聯(lián)性的填補；

針對王總提出的八點建議和要求，楊總非常認(rèn)可，并表示這些工作內(nèi)容都是我們方案制作不可分割的部分，唯有了解市場，根據(jù)市場設(shè)計產(chǎn)品，再根據(jù)產(chǎn)品設(shè)計消費通道，把控好每一個環(huán)節(jié)，才能真正實現(xiàn)項目落地性。最后，王總提議將項目報價申報給董事會討論后給我司一個明確回復(fù)。

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