- 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景分析 推薦度：
- 相關(guān)推薦
有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景分析
物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，是人口增長及經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，純屬第三產(chǎn)業(yè)——服務(wù)行業(yè)。迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。
20 世紀80年代，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和城市的開發(fā)，全國住宅小區(qū)逐漸興建起來，由此現(xiàn)代物業(yè)管理從香港傳人內(nèi)地。1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)在我國迅速發(fā)展，各地物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員數(shù)量迅速增加。據(jù)估算，至2017年底，全國物業(yè)管理企為業(yè)總數(shù)近萬家，從業(yè)人員突破300萬人，年經(jīng)營總收入近1000億[1]。為廣大業(yè)主營造出一個個安居樂業(yè)的生活和工作環(huán)境，從而為和-諧的社會作出一定分量的貢獻
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的深入發(fā)展和“全面建設(shè)小康社會”進程的推進.人們對生活品質(zhì)和居住條件的追求日益提高，房地產(chǎn)業(yè)也隨之不斷發(fā)展成熟。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分和配套工程，越來越顯示出廣闊的市場發(fā)展前景，被譽為現(xiàn)代城市的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。但是，物業(yè)管理在我國還是一種新興行業(yè)，目前尚處在成長壯大階段，實際中存在許多阻礙發(fā)展的問題，這與我國城市管理和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展很不相稱。并且，我國加入WTO，使物業(yè)管理行業(yè)又面臨國際競爭的挑戰(zhàn)。因此，探索新時期物業(yè)管理的創(chuàng)新與發(fā)展，具有重要而緊迫的現(xiàn)實意義。
1我國物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀與存在問題
我國是一個和平的社會主義國家，正處于人口多，經(jīng)濟發(fā)展中。我國物業(yè)管理經(jīng)歷了20余年的發(fā)展歷程不斷發(fā)展壯大�；仡櫰溥^去20余年的發(fā)展軌跡主要經(jīng)歷了產(chǎn)生初期的市場經(jīng)營型的物業(yè)管理，發(fā)展中的規(guī)�；�(jīng)營物業(yè)管理和以高度社會化市場化，專業(yè)化和集團化為中心的面向新世紀的物業(yè)管理三個發(fā)展階段�？偟膩碚f，我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展還很不平衡、尚處于成長壯大階段、存在諸多阻礙深入發(fā)展的問題，主要包括以下幾個方面：
1.1物業(yè)管理架構(gòu)不完善、不科學(xué)
目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善、不科學(xué)，體制需進一步理順和重新構(gòu)建。一些物業(yè)管理企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費服務(wù)和簡單生產(chǎn)活動，對企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，三更談不上科學(xué)，沒有明確管理目標責(zé)任制，企業(yè)既無壓力有無動力，管理不計成本，年終無核算，對該制定哪些規(guī)章制度和管理標準，心中無數(shù)。如果我們不利用科學(xué)的方法完善物業(yè)管理架構(gòu)，還照以前那種親情加友情的傳統(tǒng)管理方式，待公司規(guī)模大了，即使解決了專業(yè)化問題，管理也過不了關(guān)。
1.2物業(yè)管理法制不健全
物業(yè)管理法規(guī)是物業(yè)管理有序運作的基本前提和重要保障。到目前為止，我國物業(yè)管理法律還沒有形成完整系統(tǒng)的體系，已經(jīng)頒布和執(zhí)行的主要是國務(wù)院所屬部委及縣以上人民代表大會，人民政府所制定的條例、規(guī)定、辦法、標準、章程、通知、命令等，高層次的法律法規(guī)少，操作性強的法律條文少，這給依法解決物業(yè)管理中存在的糾紛帶來了困難。因此，建立完整、科學(xué)的物業(yè)管理法律體系已成為物業(yè)管理工作中的當務(wù)之急。為此，2003年6月8日，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理體條例》（國務(wù)院令第379號），是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期，國務(wù)院有關(guān)部門還制定了一套有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件，如《物業(yè)管理服務(wù)收費管理法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等。[2] 2017年3月16日第七屆全國人民代表大會第五次會議頒布了《物權(quán)法》。[3] 近年來，雖然有關(guān)物業(yè)管理的多部法規(guī)相繼出臺，但總的來說到目前為止物業(yè)管理的法制環(huán)境仍然較差缺乏系統(tǒng)完善的法律、法規(guī)體系。實際中管理缺乏公平性、科學(xué)性.收費不明確等不合理現(xiàn)象還很嚴重尤其是多頭管理難以理順，各類糾紛難以解決。而且，區(qū)域發(fā)展不平衡絕大多數(shù)城市還沒有制定嚴密具體可操作性的物業(yè)管理法規(guī)和制度。
1.3部分物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)文化
沒有文化的企業(yè)是沒有希望的企業(yè)，特別是在全球化經(jīng)濟競爭時代。沒有錢固然是萬萬不能的，但沒有文化和品格更是萬萬不能的。因此物業(yè)管理企業(yè)也不
例外，而目前大部分物業(yè)企業(yè)忽視了這一點，不過這也不足以為奇，畢竟我過物業(yè)行業(yè)剛起步，還未注意到這方面。只要能理解企業(yè)文化對企業(yè)發(fā)展有著極其重要的意義之后，把握機會，利用企業(yè)文化，相信今后物業(yè)管理企業(yè)會健康快速發(fā)展！
《有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景分析》全文內(nèi)容當前網(wǎng)頁未完全顯示，剩余內(nèi)容請訪問下一頁查看。
1.4業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的認識上普遍存在誤區(qū)
1.4.1物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主不是“主仆”關(guān)系
一些人對物業(yè)管理存在認識上的誤區(qū)：有的認為物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是管理者與被管理者的關(guān)系，還有的甚至認為業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是“主人”與“仆人”的關(guān)系。這些誤解導(dǎo)致物業(yè)管理工作難以開展。其實，在物業(yè)管理工作中，物業(yè)管理企業(yè)受托對物業(yè)實施管理，為業(yè)主和使用人提供服務(wù)，他們之間是平等的合同約定關(guān)系，有著各自的權(quán)利和義務(wù)，并且權(quán)利和義務(wù)均是對等的。以致業(yè)主往往因房屋問題、管理關(guān)系不順和其他開發(fā)商在賣房時的承諾不兌現(xiàn),而遷怒到物業(yè)公司,產(chǎn)生不信任.
1.4.2物業(yè)管理企業(yè)不是無償服務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)運作與發(fā)展是靠資金來實現(xiàn)的，如果沒有資金來源，物業(yè)管理企業(yè)是發(fā)展不下去的，而發(fā)展物業(yè)的資金正是物業(yè)管理有償服務(wù)的結(jié)晶。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系：若業(yè)主享有物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利，就應(yīng)承擔(dān)提供服務(wù)報酬的義務(wù)；若物業(yè)管理企業(yè)享有業(yè)主提供服務(wù)報酬的權(quán)利，也同樣具有為業(yè)主提供服務(wù)的義務(wù)。然而，不少人習(xí)慣于過去住房的福利型政策，對物業(yè)管理“誰受益，誰付款”原則不理解，甚至持抵觸態(tài)度，拒交管理服務(wù)費。
1.4.3物業(yè)管理企業(yè)不是水電供應(yīng)商
因種種原因，物業(yè)管理企業(yè)一直為水電等公用事業(yè)部門充當“克隆人”，無償向業(yè)主代收水電費用，甚至承擔(dān)因業(yè)主、使用人拒交水電費而帶來的經(jīng)濟風(fēng)險，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)“賠了夫人又折兵”。水電等公用事業(yè)部門往往拿著委托收繳費用的合同要求物業(yè)管理企業(yè)簽署。而這所謂的“合同”只有物業(yè)管理企業(yè)代收水電部門收費的職責(zé)，卻找不到物業(yè)管理企業(yè)從中應(yīng)有的權(quán)益。這也是物業(yè)管理企業(yè)維護自身權(quán)益和尋求發(fā)展強烈愿望的表現(xiàn)。
2物業(yè)管理的前景預(yù)測
2.1規(guī)范化發(fā)展
我國未來的物業(yè)管理應(yīng)涉及到物業(yè)設(shè)置及使用全過程的管理及服務(wù)根據(jù)對國外現(xiàn)代物業(yè)管理實施過程的研究，其發(fā)展的業(yè)務(wù)的內(nèi)容應(yīng)包括：物業(yè)管理戰(zhàn)略的制定；為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)服務(wù)；為房地產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)；物業(yè)維修運行管理；綜合管理服務(wù)。
在我國，物業(yè)管理機構(gòu)以管理物業(yè)為主，兼而開展多種經(jīng)營服務(wù)的“一主多副”思路，應(yīng)成為具有中國特色物業(yè)管理服務(wù)模式。我國未來的物業(yè)管理發(fā)展應(yīng)是專業(yè)化、綜合性涉及物業(yè)建設(shè)與使用全過程的管理和服務(wù)。
行為素質(zhì)不斷提高，規(guī)范化經(jīng)營是物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向。未來的物業(yè)管理發(fā)展應(yīng)與人民日益增長的物質(zhì)文化需求相適應(yīng)，加快物業(yè)管理的立法步伐，并在發(fā)展中逐步實現(xiàn)“規(guī)范化”，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為我國國民經(jīng)發(fā)展中一個能夠持久穩(wěn)步發(fā)展的獨立行為業(yè)。
2.2品牌化發(fā)展
目前物業(yè)管理企業(yè)小、弱、散、差的現(xiàn)象普遍存在，隨著物業(yè)管理招投標大力推行和物業(yè)管理市場化的發(fā)展，物業(yè)管理將從數(shù)量型增長質(zhì)量、規(guī)模、效益型轉(zhuǎn)變，規(guī)�；�(jīng)營的資產(chǎn)重組必然驅(qū)使物業(yè)管理企業(yè)向品牌化企業(yè)方向發(fā)展。在有限的市場資源條件下，企業(yè)競爭將進一步加劇，勢必推動物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提高，社會資源配置也將得到進步優(yōu)化。隨著物業(yè)管理范圍和內(nèi)容的擴展, 市場化進程的加快，物業(yè)管理招投標的逐步規(guī)范, 物業(yè)管理行業(yè)的競爭將日益激烈, 行業(yè)間的兼并、整合現(xiàn)象將逐漸加劇、迅速擴展。在激烈的市場競爭中各物業(yè)管理公司將更注重企業(yè)的管理質(zhì)量和企業(yè)外部形象, “以名牌闖天下, 以質(zhì)量取天下, 以服務(wù)守天下”, 創(chuàng)立企業(yè)名牌, 樹立行業(yè)形象將直接關(guān)系到企業(yè)的存亡。同時作為一個企業(yè), “效益”是中心, 對物業(yè)管理這個“微利”行業(yè)而言, 管理就是“效益”, 規(guī)模就是“效益”。
2.3法制化發(fā)展
物業(yè)管理服務(wù)與人民生活有著千絲萬縷的聯(lián)系, 加之一些業(yè)主重維權(quán)而輕履行義務(wù)的消費觀念, 特別是物管的法律的救助遠遠滯后于行業(yè)的發(fā)展, 物業(yè)企業(yè)被包圍在各種各樣的糾紛與訴訟之中, 諸多原因使得企業(yè)主營業(yè)務(wù)多處于虧損運營狀態(tài), 物管企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展都處于瓶頸期, 尋求物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展力量, 唯有法律的精神浸潤。政策法規(guī)環(huán)境對物業(yè)公司的管理運作和經(jīng)濟收益具有
決定性作用。倘若物業(yè)管理市場的規(guī)則不完善、運行不規(guī)范, 必然存在著與相關(guān)部門溝通難、向業(yè)主收費難等市場障礙, 物業(yè)公司的合法利益缺乏有效的保障。 物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán), 小區(qū)內(nèi)是執(zhí)法的盲點, 有的業(yè)主回到小區(qū), 就認為自己有了特權(quán)。其實, 人們?nèi)鄙俚氖恰八麆恿Α奔s束, “他動力”即外部事務(wù)“強加”給予的動力。這種動力也許是一種強制性的命令, 也許是循循善誘的勸誡, 也許是輿-論導(dǎo)向, 更或許是無形當中形成的向心合力。當人們對某些現(xiàn)象和行為, 表現(xiàn)出極大的興趣與熱情時, 每每會出現(xiàn)一種“他動力”, 進而將這種力量逐步演變成約束自己的行為而最終形成一種習(xí)慣的時候, 物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)企業(yè)才獲得走出瓶頸的外部環(huán)境。因此, 身為業(yè)內(nèi)人士, 呼吁全社會的“他動力”, 行業(yè)的“他動力”, 業(yè)主的“他動力”。這種“他動力”更是法力。業(yè)主自律、企業(yè)自律是物管業(yè)發(fā)展的內(nèi)動力, 國家立法、行業(yè)立規(guī)是物管業(yè)發(fā)展的外動力。法的精神將成為物業(yè)行業(yè)未來發(fā)展的強勁推動力量
《有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景分析》全文內(nèi)容當前網(wǎng)頁未完全顯示，剩余內(nèi)容請訪問下一頁查看。
2.4現(xiàn)代化發(fā)展
房屋建筑所采用的大量高科技現(xiàn)代技術(shù)、住宅、大廈等物業(yè)設(shè)施的智能化系統(tǒng)，以及信息、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的普及，給物業(yè)管理帶來了革命性的發(fā)展，物業(yè)管理從勞動密集型行業(yè)向技術(shù)密集型行業(yè)轉(zhuǎn)變，使行業(yè)的科學(xué)技術(shù)水平與管理能力不斷提高，物業(yè)管理將進入嵌新的時代。物業(yè)管理理論研究備受關(guān)注，并將有新的突破。作為指導(dǎo)物業(yè)管理實踐和發(fā)展的理論研究，一直滯后于我國物業(yè)管理的實踐。2017年3月16，胡-錦-濤主席令《中華人民共和國物權(quán)法》。
3推進我國物業(yè)管理發(fā)展的措施
隨著我國加入WTO，物業(yè)管理面臨的機遇與挑戰(zhàn)并存，因此，我們應(yīng)提高認識，采取有力措施積極推進物業(yè)管理的發(fā)展。
3.1建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，實現(xiàn)物業(yè)管理的法制化和規(guī)范化
首先，要加強對現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)的全面清理，建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，明確界定開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)和相互關(guān)系，依法維護各方利益，減少糾紛。其次，要建立房屋及維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、安全保衛(wèi)及
環(huán)境管理、業(yè)主委員會管理等覆蓋物業(yè)管理所有方面的政策、法規(guī)，完善物業(yè)管理體系，使物業(yè)管理有法可依，有章可行。
發(fā)展專業(yè)化物業(yè)管理公司，推動物業(yè)管理向集約化、品牌化發(fā)展。推動發(fā)展專門從事保安、保潔、綠化、水電氣熱等服務(wù)項目的各類專業(yè)化的物業(yè)管理，進一步規(guī)范物業(yè)管理市場。
3.2創(chuàng)立知名品牌，實行品牌管理
3.2.1通過國際質(zhì)量管理體系認證
為與國際慣例接軌，認知WTO規(guī)則，是向現(xiàn)代企業(yè)制度邁進的關(guān)鍵，也是向國際先進企業(yè)減少差距的有效措施。譬如率先在同行業(yè)中通過ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系、ISO14001國際環(huán)境管理體系認證和OHS18001職業(yè)健康管理體系。這樣，物業(yè)管理企業(yè)才能激烈的市場競爭中，與狼共舞，與外資物管企業(yè)相抗衡。
3.2.2積極創(chuàng)優(yōu)
國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）是我國政府最高主管部門評定的最具權(quán)威的榮譽，也是政府推進物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范管理的最有效的措施。
3.2.3尋求支持
政府和相關(guān)部門從行業(yè)長遠利益考慮，對國內(nèi)現(xiàn)有的物業(yè)管理品牌資源進行有效整合，并著力扶持實力雄厚、管理成本低，內(nèi)部運作規(guī)范的知名企業(yè)，培育一批能抵御外資物業(yè)管理企業(yè)的中堅企業(yè)。
3.3組建物管企業(yè)集團，規(guī)�；�、集約化發(fā)展
據(jù)2017年《住宅與房地產(chǎn)》雜志對深圳、上海、北京等全國38個大中城市的企業(yè)管理層以上人員發(fā)出300份問卷調(diào)查表，回收124份。其中對未來物業(yè)管理發(fā)展可能的趨勢：26.9%認為集團化、46.2%認為專業(yè)化、9.0%認為區(qū)域化。
3.3.1規(guī)模集約化發(fā)展益處多。規(guī)模優(yōu)勢可以占有大量各類資源，最大程度地獲取利潤；最合理的配置資源以降低成本，使業(yè)主享受到最佳的質(zhì)量價格比的服務(wù)；管理規(guī)模的擴大，使物業(yè)管理企業(yè)有足夠多的多樣化個案供研究和實踐，阻塞管理運作模式更成熟先進符合實際，也更受到市場的歡迎，集約化經(jīng)營也是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向。
3.3.2走規(guī)模發(fā)展道路，組建物業(yè)企業(yè)集團。物業(yè)管理企業(yè)要想獲得規(guī)模，就必須走入市場，要想取得成功，就必須以精湛的管理作后盾。在走規(guī)模化發(fā)展的過程中，企業(yè)要借鑒、引進國外先進的管理經(jīng)驗，結(jié)合中國的實際情況和社會結(jié)果特色，探索出獨具特色的個性化物業(yè)管理模式。
3.3.3開發(fā)潛在資源
入世后，中國的物業(yè)管理與外企的較量，歸根到底是經(jīng)濟實力的較量。經(jīng)濟實力雄厚的企業(yè)必將從市場中獲勝。目前，國內(nèi)有相當一部分物業(yè)管理企業(yè)處與虧損境地，何以談起迎接入世挑戰(zhàn)呢？物業(yè)管理行業(yè)本身是一種微利行業(yè)，在短時間內(nèi)靠收取管理費來實現(xiàn)壯大經(jīng)濟的目的是不可能的，必須另尋途徑。比如合理有效地開發(fā)物業(yè)管理資源。物業(yè)有維修保養(yǎng)保值增值的需求，有迎合時代改造提升的需求，地理優(yōu)勢可資利用，業(yè)主有各種各樣的需求等，物業(yè)企業(yè)本身的管理技術(shù)專業(yè)技術(shù)和品牌優(yōu)勢也可轉(zhuǎn)換成有形價值。
3. 4加強物業(yè)管理創(chuàng)新，推進物業(yè)管理
加強物業(yè)管理創(chuàng)新，推進物業(yè)管理，是推動物業(yè)管理發(fā)展的動力源泉。
3.4.1物業(yè)管理的產(chǎn)生是創(chuàng)新的結(jié)果。
物業(yè)管理這一模式的新穎性、變革性、價值性和先進性都具有鮮明的創(chuàng)新特征。
3.4.2創(chuàng)新是物業(yè)管理發(fā)展的推動力。
創(chuàng)新是一個產(chǎn)生新事物，并將其引入社會經(jīng)濟中付諸實踐，從而給經(jīng)濟發(fā)展和社會進步帶來較大影響和變革的過程。物業(yè)管理產(chǎn)生的初衷只是為了解決涉外商品房管理中遇到的新情況、新問題。隨著住房制度改革步伐的加快，這種管理模式得到廣泛推廣，其價值日益為開發(fā)商、政府有關(guān)部門和廣大業(yè)主所認同。雖然在城市舊區(qū)推行物業(yè)管理困難重重，進展緩慢，但是，廣大業(yè)主積極配合和從業(yè)者們的不斷開拓創(chuàng)新，使物業(yè)管理觀念逐步深入人心，為物業(yè)管理進一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。
創(chuàng)新對物業(yè)管理的推動不僅表現(xiàn)在管理面的不斷擴大，而且推動著其運行機制的不斷優(yōu)化和物業(yè)管理理論的完善。隨著物業(yè)產(chǎn)權(quán)商品化、多樣化的普及和深入，早期的誰建誰管或建設(shè)者委托物業(yè)管理的運行模式已經(jīng)不符合市場規(guī)律的要求，從而阻礙了物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。由業(yè)主委托管理，從而為物業(yè)管理走向成熟開辟了新的道路。
3.4.3創(chuàng)新是物業(yè)管理走向成熟的保證
物業(yè)管理雖然已經(jīng)走過了風(fēng)風(fēng)雨雨20年，已初步形成規(guī)模，但我們應(yīng)該看到21世紀物業(yè)管理的發(fā)展仍然困難重重。其主要表現(xiàn)是：管理體制上，尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過程中，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制還沒有普遍確立和完善；運行機制上，市場競爭機制尚未全面形成，壟斷、不規(guī)范競爭還相當嚴重；市場主體與物權(quán)關(guān)系上，還沒有建立業(yè)主委員會的主體地位；法律體系尚有待完善；城市舊區(qū)環(huán)境整治與物業(yè)管理問題等等。面對這些困難，唯有創(chuàng)新才能謀求發(fā)展，唯有開拓才能求進取。21世紀是創(chuàng)新的世紀。物業(yè)管理必須順應(yīng)這股潮流，在政府、業(yè)主、開發(fā)商的引導(dǎo)、配合下，管理者不斷創(chuàng)新，積極探索，推動物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善。
4物業(yè)管理創(chuàng)新中應(yīng)注意的問題
4.1物業(yè)管理應(yīng)充分調(diào)動各方面的積極性
物業(yè)管理作為一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，不僅關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，而且關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、城市的管理水平、城市的整體形象等。因此，物業(yè)管理的發(fā)展也需要各方面的配合與支持。首先是政府要轉(zhuǎn)變職能，從直接管理房地產(chǎn)，干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理活動，轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控，為企業(yè)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，制定好切實可行的地方法規(guī)，提供好的政策和服務(wù)，協(xié)調(diào)好各相關(guān)部門的關(guān)系。其次是業(yè)主的創(chuàng)新，業(yè)主要懂得自治，學(xué)會自律。第三是企業(yè)的創(chuàng)新，企業(yè)應(yīng)認清自己的角色和位置，在觀念上以及經(jīng)營管理上有所創(chuàng)新。
4.2物業(yè)管理應(yīng)做到經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一
物業(yè)管理也是一項復(fù)雜的社會工作，其水平的高低，效果的好壞直接影響著廣大群眾的切身利益。如果物業(yè)管理只注重利潤，不講社會效益，那么，其市場將因業(yè)主的失望而日漸枯萎；相反，如果物業(yè)公司只講社會效益，而忽視企業(yè)的經(jīng)濟效益，那么，管理活動將因失去造血功能而難以持久地進行下去。因此，政府、企業(yè)在制定有關(guān)政策、措施時應(yīng)當既考慮到物業(yè)管理的健康發(fā)展，又要兼顧廣大業(yè)主的實際經(jīng)濟承受能力，以確保人們生活質(zhì)量的不斷提高。
4.3物業(yè)管理創(chuàng)新要與市場需求相適應(yīng)
物業(yè)管理在我國的發(fā)展尚處于初期，物業(yè)管理市場也僅顯現(xiàn)出一個雛形，而作為企業(yè)性質(zhì)的物業(yè)管理公司只能走市場化的道路，只有市場化的廣泛深入才能充分發(fā)揮出物業(yè)公司的作用。因此，物業(yè)管理公司只有牢固地樹立市場觀念，積極地參與激烈的市場競爭，才能不斷擴大自身的生存空間。
中國物業(yè)管理現(xiàn)狀與發(fā)展分析2017-04-07 06:51 | #2樓
我國的物業(yè)管理起步于鄧-小-平同志南巡講話以后，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，同時在從香港引入內(nèi)地的一種新的服務(wù)行業(yè)——物業(yè)管理，據(jù)中國物業(yè)管理行業(yè)數(shù)據(jù)顯示：約10500家，其中一級資質(zhì)： 1168家，管理面積：約146億㎡，從業(yè)人員：約700萬人，其中全國大概有4萬余人獲得物業(yè)管理師資格。就是這群人為廣大業(yè)主營造出一個個安居樂業(yè)的生活和工作環(huán)境，從而為和-諧的社會做出一定分量的貢獻。
于此同時我國的物業(yè)發(fā)展在經(jīng)過一段很長時間的摸索和發(fā)展中，國家也相繼出臺了一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機遇，同時使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)，正朝著精細化的發(fā)展方向逐步發(fā)展。分化出不同的物業(yè)管理服務(wù)類型。國內(nèi)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)也越來越重視物業(yè)里的品牌建設(shè)。隨著國內(nèi)高端房產(chǎn)的涌現(xiàn)，物業(yè)這個與房產(chǎn)息息相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，也出現(xiàn)了對高端物業(yè)的個性化定制的趨勢，并時刻以滿足物業(yè)客戶的自尊與服務(wù)享受為己任。本文試就物業(yè)管理的發(fā)展與現(xiàn)狀進行分析論證。
我國物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀：
2.1，什么是物業(yè)管理：
物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。
狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動。
首先廣義的物業(yè)管理具有雙重性。它是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)。包括房地產(chǎn)開發(fā)的早期介入和前期管理,以及房屋及其設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修、住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報、公共綠化,道路養(yǎng)護等公共事務(wù)管理內(nèi)容,范圍相當廣泛。有的物業(yè)管理還兼營小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等經(jīng)營性服務(wù)項目。
美國的羅伯特.C.凱爾等人著的《物業(yè)管理案例與分析》一書中所闡述的物業(yè)管理者的基本職能是：
為業(yè)主管理物業(yè)；（2）為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)的收入；（3）使物業(yè)保值增值。
就代表了這種廣義物業(yè)管理的觀點。所以廣義的物業(yè)管理就包含了公共管理與私人管理雙重屬性。
2.2、不完善的物業(yè)管理架構(gòu)：
從體制上考察我國萬余家物業(yè)管理企業(yè)，80%以上的是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管企業(yè)。我們以深圳的物業(yè)管理公司為例，在深圳18家首批國家一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)中，17家是國有企業(yè)或者是國有企業(yè)參股，只有1家是民營企業(yè)，而且，這18家國家一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)都是開發(fā)商自行開辦，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，首先要歸結(jié)于以房地產(chǎn)的體制內(nèi)分房等歷史發(fā)展軌跡，造成了開發(fā)商不但要管建設(shè)好房子還要管理房子。
2.3逐步完善中的我國物業(yè)管理的法律：
從有物業(yè)管理的企業(yè)開始的十多年的時間里，幾乎沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求
其次的情況下，國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的出臺時間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時間是1981年，中間有13年是法規(guī)空白期。2017年10月1日國務(wù)院頒布的修改后的物業(yè)管理方面的條例，它是在2003年版《物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上修改的。主要內(nèi)容是明確了業(yè)主、物業(yè)公司和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位之間的關(guān)系及各自的義務(wù)和權(quán)利。規(guī)范了物業(yè)管理單位、業(yè)主大會、業(yè)主委員會各自的職責(zé)和運作方式。使這些單位更加職責(zé)明確，更好地保護了業(yè)主利益。盡管有這些法律法規(guī)的出臺，還是有許多有必要完善的地方。
2.4我國物業(yè)管理市場現(xiàn)狀：
首先我們從物業(yè)管理企業(yè)招投標開始就很不規(guī)范，基本上是誰開發(fā)誰管理，未形成以個良好的市場競爭機制，特別是，房子竣工以后交房階段業(yè)主入住的比較少，前期都是開發(fā)商自行選聘物業(yè)公司，等業(yè)主入住率達到一定人數(shù)時，小區(qū)城里的業(yè)主委員會很難滿意前期開發(fā)商選聘的物業(yè)公司，因為，建設(shè)房子的人不是住的人，再有，從我國目前的實際來看，大都把物業(yè)管理簡單的看作是企業(yè)行為，按一般企業(yè)來對待，制約了物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展，從大的方面來說，物業(yè)管理是加快區(qū)域精神文明建設(shè)，推進社會治安綜合治理等方面工作不可忽視的有效載體，因此，我們必須讓物業(yè)管理的更市場化一些，各有關(guān)部門也應(yīng)從物業(yè)管理具有重要地位和作用出發(fā)，從其服務(wù)行業(yè)的特征出發(fā)，給與積極的支持。
2.5我國物業(yè)管理從業(yè)人員專業(yè)化程度低：
物業(yè)管理由于發(fā)展的歷史不長，相關(guān)的培訓(xùn)機構(gòu)比較少，就造成了從業(yè)人員的素質(zhì)普遍偏低，專業(yè)人才匱乏，突出表現(xiàn)在：傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理人才多，從事新型物業(yè)管理人才少，能神人單一崗位工作的人多，能勝任多個崗位工作的復(fù)合型人才少，初級管理人才多，中級管理人才，特別是能中高級的管理人才少，現(xiàn)在從事物業(yè)管理的人員大多是半路出家，其中很少以部分在時間工作中精于研究，善于創(chuàng)新。物業(yè)企業(yè)的成長速度與優(yōu)秀的物業(yè)管理人才的比較失調(diào)，導(dǎo)致很多物業(yè)公司都請不到合適的人才的現(xiàn)象。再者，后備人才也少，在之前的很長以段時間里，很多物業(yè)公司，對物業(yè)管理的認識不夠全面，認為物業(yè)管理是以個勞動密集型行業(yè)，招收的都是一些本身就基本素質(zhì)不高的員工。現(xiàn)在值得慶幸的是，這幾年高校也相繼設(shè)立物業(yè)管理專業(yè)，各有識之士投身物業(yè)管理行業(yè)的人員增多，讓我們看到了希望。
2.6業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾：
首先是業(yè)主對物業(yè)管理存在認識上的誤區(qū)：有的認為物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是管理者與被管理者的關(guān)系，還有的甚至認為業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是“主人”與“仆人”的關(guān)系。這些誤解導(dǎo)致物業(yè)管理工作難以開展。其實，在物業(yè)管理工作中，物業(yè)管理企業(yè)受托對物業(yè)實施管理，為業(yè)主和使用人提供服務(wù)，他們之間是平等的合同約定關(guān)系，有著各自的權(quán)利和義務(wù)，并且權(quán)利和義務(wù)均是對等的。以致業(yè)主往往因房屋問題、管理關(guān)系不順和其他開發(fā)商在賣房時的承諾不兌現(xiàn),而遷怒到物業(yè)公司,產(chǎn)生不信任。
再者物業(yè)公司是有償?shù)姆⻊?wù)，物業(yè)公司的運作和發(fā)展都是靠資金來實現(xiàn)的，如果沒有資金來源，物業(yè)管理企業(yè)是發(fā)展不下去的，而發(fā)展物業(yè)的資金正是物業(yè)管理有償服務(wù)的結(jié)晶。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系：若業(yè)主享有物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利，就應(yīng)承擔(dān)提供服務(wù)報酬的義務(wù)；若物業(yè)管理企業(yè)享有業(yè)主提供服務(wù)報酬的權(quán)利，也同樣具有為業(yè)主提供服務(wù)的義務(wù)。然而，不少人習(xí)慣于過去住房的福利型政策，對物業(yè)管理“誰受益，誰付款”原則不理解，甚至持抵觸態(tài)度，拒交管理服務(wù)費。
2.7我國物業(yè)管理實際工作中的問題：
首先比較突出的問題有: 物業(yè)公司頻繁更換, 空白期小區(qū)物業(yè)無人管理, 造成小區(qū)臟亂差; 從業(yè)人員素質(zhì)低, 服務(wù)不合標準, 引發(fā)業(yè)主不滿; 由于房屋施工質(zhì)量造成的房屋缺陷, 無人負責(zé); 物業(yè)管理服務(wù)過程中的不規(guī)范行為無法監(jiān)控, 如收費透明度問題, 維修標準問題, 維修基金使用問題; 服務(wù)標準不統(tǒng)一導(dǎo)致業(yè)主不滿等。諸多問題, 造成業(yè)主不交物業(yè)費, 從而形成惡性循環(huán), 服務(wù)越來越差。
3 我國的物業(yè)發(fā)展分析
就目前物業(yè)管理普遍存在的問題，前面我們大致了解了以下我國的物業(yè)管理的現(xiàn)狀，如法律法規(guī)制度建設(shè)的滯后，人才的匱乏，物業(yè)公司與業(yè)主的溝通等問題。那么我國的物業(yè)管理要發(fā)展，就必須結(jié)合目前的問題，來有效的去分析研究，下面我大致的分析一下：
3.1結(jié)構(gòu)的重要性：
要大力推行多樣化物業(yè)服務(wù)模式。在美國物業(yè)管理信息話建設(shè)和發(fā)達的專業(yè)服務(wù)市場值得我們學(xué)習(xí)，他們首先籌建物業(yè)管理行政事物中心來實現(xiàn)整合管理資源，形成市局物業(yè)管理處，市物業(yè)管理行政實物中心，市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會同聯(lián)動的行業(yè)管理格局，然后將所有的物業(yè)管理公司都歸納進來，共同來管理和優(yōu)化市場，形成有指導(dǎo)的良性的競爭市場環(huán)境。所以，針對于我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，不應(yīng)該限制民營的物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。并且大力扶植一批專業(yè)化公司，推動物業(yè)管理企業(yè)將服務(wù)項目外包，大破物業(yè)管理企業(yè)既要實施管理又要從事作業(yè)的傳統(tǒng)運作模式，加快實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理與作業(yè)的分離，提高服務(wù)效率，降低服務(wù)成本，滿足業(yè)主需求。只有這樣才能摸索出以條象其他發(fā)達國家的物業(yè)管理一樣的良性的市場競爭環(huán)境。
3.2我國物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)制度健康發(fā)展：
我們要要求政府部門盡快簡歷同意的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。明確區(qū)分開發(fā)商.業(yè)主.物業(yè)公司之間的責(zé)任和權(quán)利，以減少糾紛，更好的維護各方利益，從而促進物業(yè)管理公司的不斷發(fā)展壯大。
在推動市場化進程中，嚴格實施招投標制度，由業(yè)主來選擇信得過的，能夠提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理企業(yè)，通過各物業(yè)公司之間的良性競爭來提高行業(yè)的整體水平，讓物業(yè)管理公司參與到房地產(chǎn)的開發(fā)，銷售和管理的全過程，讓物管公司由以個單純的售后服務(wù)公司變成以個獨立運營的主體，實行物管公司房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的合同制度，是促進我國物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)制度健康發(fā)展的必要條件。
3.3物業(yè)管理人才的培養(yǎng)：
要把物業(yè)管理公司做成專業(yè)的管理企業(yè)，就必須要注重專業(yè)的人才培養(yǎng)。同時還可以通過引進等采取多種形式，來加快培養(yǎng)物業(yè)管理人才，要將人才的培養(yǎng)作為物管企業(yè)重要的戰(zhàn)略取向，具體的方式可以通過借鑒國外實行多年的物業(yè)管理師的考核辦法以及其他服務(wù)行業(yè)對于其高級從業(yè)人員的評定方式，改革用人制度，通過素質(zhì)教育，崗位培訓(xùn)和技術(shù)考核等形勢來提高從業(yè)人員的專業(yè)和服務(wù)意識，通過機制轉(zhuǎn)換和專業(yè)部門利益調(diào)整，做到優(yōu)勝劣汰，造就優(yōu)秀的物業(yè)管理隊伍，以增加企業(yè)的競爭力。
3.4物業(yè)公司與業(yè)主建立良好的發(fā)展方式：
最重要的部分是，物業(yè)管理企業(yè)要明白通過業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的溝通交流，建立良好的、和-諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費難的問題,坦誠相見，避免業(yè)主因信息的不對稱，對物業(yè)管理知識的不了解而拒絕交費，所以在加強銷售宣傳的基礎(chǔ)上，應(yīng)對業(yè)主物業(yè)管理知識的配套宣傳。如對物業(yè)管理企業(yè)的管理費收取的標準、開支的范圍及服務(wù)的標準方案的展示，通過公告欄、宣傳欄等的形式對業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定而交納的物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務(wù)，交費合理、拒交可恥；讓業(yè)主知道明白不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益，觸犯了國家的相關(guān)法律法規(guī)，需要負相關(guān)的法律責(zé)任。
3.5讓物業(yè)管理向科技化發(fā)展：
科技化發(fā)展是現(xiàn)在每個行業(yè)都在努力前進的方向，特別是利用科學(xué)的管理方式，去通過通訊技術(shù)，計算機網(wǎng)絡(luò)運用技術(shù)，多媒體用用技術(shù)，現(xiàn)在控制技術(shù)來實現(xiàn)對小區(qū)的管理和物業(yè)管理的技術(shù)提高。再者，隨著市民的生活水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求不斷升級，希望有以個舒適的安全的便捷的家，智能化科技化的小區(qū)，自然就成為今后小區(qū)物業(yè)的發(fā)展方向。 當然，在目前的技術(shù)普及的條件下，要普及智能化還存在這許多的問題，但是這種趨勢是不可避免的，而對于物業(yè)管理的科技化，特別是在防盜系統(tǒng)的設(shè)置，照明系統(tǒng)控制，樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)的處理，公共廣播系統(tǒng)，小區(qū)管線系統(tǒng)，停車系統(tǒng)等等這些方面去發(fā)展，為我們的業(yè)主提供優(yōu)美的生活質(zhì)量和工作環(huán)境。
結(jié)論
物業(yè)管理在我國發(fā)展的時間還不是很長，目前尚處在成長期，在上文中，我淺析了一下我國現(xiàn)在的物業(yè)管理的現(xiàn)狀，我們還有這許多的問題和可以更好發(fā)展的方向。而隨著人們對物質(zhì)文化的需求的加大，我相信作為物業(yè)管理在中國還有很好的發(fā)展，從而帶動整個行業(yè)甚至社會的更快更好的發(fā)展。
【物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景分析】相關(guān)文章：
it行業(yè)發(fā)展前景分析09-22
白酒行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景趨勢分析09-22
2017年學(xué)前教育行業(yè)發(fā)展前景分析09-22
it行業(yè)的發(fā)展前景09-22
工業(yè)機器人行業(yè)現(xiàn)狀以及未來發(fā)展前景分析09-22
it行業(yè)未來的發(fā)展前景09-22