關(guān)于不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)價格的影響

2017年年初，國務(wù)院辦公廳正式發(fā)布出臺《不動產(chǎn)登記制度》。那么什么是《不動產(chǎn)登記制度》呢？不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。

該制度的出臺對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響呢？不動產(chǎn)登記制度的出臺，是對房產(chǎn)所有人的利益保障，同時是對大量囤積房產(chǎn)的所有人的約束。因為制度的其中一個重要作用就是，逼出空置房，遏制非自住房需求入市，改善樓市供求關(guān)系，有利于樓市穩(wěn)定。空置房被-逼出，必然導致房地產(chǎn)市場壓力的一定緩解，房價會有所下降。在舒緩房價高昂買不起房的壓力的同時，對于房屋價格泡沫逾加膨脹的中國來說，有助于市場的健康，正常，長久發(fā)展。

該制度的出臺主要作用在二手房方面。在一手房市場方面，對于已經(jīng)執(zhí)行限購政策的城市，不動產(chǎn)實名登記不能從根本影響一手房市場銷售價格，對于打壓房價作用不大；對于沒有實施限購政策的城市，不動產(chǎn)實名登記可以在一定程度上抑制一手房市場囤積投機行為，從而在一定程度上抑制一手房市場價格的上漲。手握多套房的業(yè)主一般會先考慮未來國家對于房產(chǎn)的新政策是否會增加持有成本。如果后期對持有多套房源的業(yè)主征稅，那業(yè)主將拋出多余的房子。因此，二手房供給量會相應(yīng)增加。二手房供給量增加，將會導致二手房的價格會有所下降。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響2017-04-22 14:54 | #2樓

——從新城鎮(zhèn)化背景的解讀

中國的房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷過輝煌時期的高漲，也經(jīng)歷過低潮時期的徘徊，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的浪潮中，可謂成長中成熟，成熟中成長。在新型城鎮(zhèn)化的背景下，我國的房地產(chǎn)業(yè)正逐步向平穩(wěn)而健康的發(fā)展態(tài)勢轉(zhuǎn)變。此次頒布的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，正是順應(yīng)了新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略部署，為進一步構(gòu)建以新型城鎮(zhèn)化為核心，以存量和增量需求并重為特色，剛需筑底，兼顧改善，嚴控投資和投機的房地產(chǎn)市場而奠定的重要基石。持續(xù)穩(wěn)定、健康發(fā)展的中國房地產(chǎn)，未來必將大有可為。

一、金融體系介入廣義不動產(chǎn)

傳統(tǒng)的中國房地產(chǎn)市場是一個不完整的市場，其主要原因在于中國實行公有制的土地制度。土地要么歸屬于全民，要么則是集體。從廣義的層面上來說，不管是草原，灘涂或者荒島，不是集體所有就是全民所有。當然在傳統(tǒng)的不動產(chǎn)范圍內(nèi)，全民所有也是有登記的，但沒有進行完全的登記。比如國有的草場、國有的林地、國有的荒島，也許有過登記，但是它們登記的信息不全，格式不統(tǒng)一，不規(guī)范，不聯(lián)網(wǎng)。實際上傳統(tǒng)的不動產(chǎn)市場只是真正不動產(chǎn)市場的一部分，它以商品和城市建筑物為主。新的不動產(chǎn)條例頒布以來，其外延擴大了，全部與不動產(chǎn)相關(guān)的資源都歸于了不動產(chǎn)；而且只有一個主要管理部門，它就是國土資源部，因此，多頭管理、多方規(guī)制的不統(tǒng)一不接軌的弊端被消除，并且及時提高了公共數(shù)據(jù)的標準性，及時性，可靠性，連續(xù)性；降低了整個信息傳遞和查詢權(quán)力實現(xiàn)的成本。以前由于多頭登記的不統(tǒng)一不規(guī)范，造成了只有狹義的以城市的建筑物為主體的不動產(chǎn)比較容易獲得現(xiàn)代金融的體系的支持，引導社會資金進入。但其他時候，除了狹義的不動產(chǎn)以外，對農(nóng)業(yè)，對林業(yè)我們大量的金融體系不能跟蹤，社會資金難以導入。究其癥結(jié)在于沒有統(tǒng)一規(guī)范連續(xù)的登記信息。

在這樣一個新背景下，金融機構(gòu)包括商業(yè)銀行對農(nóng)業(yè)林業(yè)可以提供相關(guān)新的支持。并且往往不是因為林地，物權(quán)來提供擔保，而是因為擔保來提供貸款。從而大家通過是誰擁有的，是國有的還是民營的，是自然人還是法人，這個人他本身的信用怎么樣。而不是看這個地，這個樹，這個草場的質(zhì)量怎么樣。這樣一來，把傳統(tǒng)的金融行業(yè)和社會資本對于局部房地產(chǎn)和建筑物為主的對接轉(zhuǎn)為對中國全部的不動產(chǎn)進行對接。我們要把城市資本引入農(nóng)村，引導現(xiàn)代的資源進入農(nóng)業(yè)，使樣農(nóng)民名義擁有的資產(chǎn)實際上能和現(xiàn)代的金融體系對接起來。

二、不動產(chǎn)登記制度下的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施是為新型城鎮(zhèn)化下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級做好積極的準備。在新型城鎮(zhèn)化的背景下，產(chǎn)業(yè)升級更新?lián)Q代是必然趨勢，發(fā)展重心由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變必然要求關(guān)聯(lián)土地的配套安排，而不動產(chǎn)的標準化統(tǒng)一登記，極大程度上使更廣泛意義的不易移動和變現(xiàn)的資源得以流動，即讓附著在相關(guān)資產(chǎn)的權(quán)利能夠在法人、社會團體和自然人

之間進行交易，從而使得土地能夠在市場機制的作用下自發(fā)實現(xiàn)最優(yōu)配置，更好地為產(chǎn)業(yè)的升級服務(wù)，進而推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為先導，就業(yè)跟進為支持，政府提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的良性格局的形成。

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我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一直存在農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的問題。這其中很大一部分原因，就來自于城市資本沒有辦法自由進入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，提供更有效率的資本服務(wù)而導致。目前農(nóng)村土地的現(xiàn)狀一種情況是由于農(nóng)民外出務(wù)工而閑置，再者則為勞動力低下的留守農(nóng)民進行原始的手工勞作，鮮有機器化的大規(guī)模生產(chǎn)。如果將這類土地進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，那么閑置或產(chǎn)出不高的土地在使用權(quán)方面可以進行公開市場化的交易，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村能夠通過市場化的接口獲得市場資源，從而讓更高效的資本以及技術(shù)帶動新型農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)。這不僅能夠使整體的農(nóng)業(yè)水平得到提升，更能夠使原先的農(nóng)民或務(wù)工人員通過實質(zhì)性的權(quán)利讓渡獲得可觀的物質(zhì)資金，為進一步向城市居民轉(zhuǎn)變作好鋪墊。

而從房地產(chǎn)業(yè)來看，其發(fā)展也進一步隨著農(nóng)民向城市的動態(tài)轉(zhuǎn)移而穩(wěn)步推進。自此，新剛性需求也不言而喻。在新移民的形成過程中，房屋需求的已有存量被不斷擴張的增量所補充，既有極其穩(wěn)定的剛需被新增剛需擴大，從而房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)開發(fā)者能夠積極捕捉穩(wěn)定且不斷釋放的需求信號，有針對性和可持續(xù)地進行商業(yè)、居住和基礎(chǔ)設(shè)施建筑的開發(fā)建設(shè)，填補可能的供需缺口，促進城市經(jīng)濟和社會職能的完善。這樣的發(fā)展形勢不僅不會造成資源浪費和生產(chǎn)能力的過剩，還能夠有效疏導資源從大中城市向二三線城市流動，使產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變升級控制在以需求為主導的合理熱度內(nèi)，有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

三、不動產(chǎn)登記制度帶來的人口影響

不動產(chǎn)登記條例的另一關(guān)鍵作用，在于可以融化城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的“堅冰”。由于我國城鄉(xiāng)間土地權(quán)屬不一樣這個既成事實的存在，城市土地屬于國有，農(nóng)村土地屬于集體所有，但集體所有沒有明確規(guī)定怎樣劃分個人利益，導致農(nóng)村的大量房屋、土地、林地等不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)益無法有效厘清。

然而中國經(jīng)濟的發(fā)展離不開農(nóng)業(yè)人口他們所擁有的土地權(quán)利。農(nóng)民的宅基地，承包經(jīng)營用地，享有的所有集體用地建設(shè)權(quán)這三塊以前沒有在國家層面體現(xiàn)出來，全國范圍的不統(tǒng)一不規(guī)范不接軌，這樣就阻礙的外部的人員，資源進入這個不透明不公開的體系。例如農(nóng)民的宅基地，新條例的實施將落實宅基地使用權(quán)人在宅基地占有、使用、收益和處分上的權(quán)能，在保障集體土地所有權(quán)人權(quán)益的前提下賦予宅基地使用權(quán)人更多權(quán)益，這對賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利、保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、集體經(jīng)營性建設(shè)用地“農(nóng)地入市”等重大改革具有基礎(chǔ)性作用和非常重要的意義。

我們要把城市資本引入農(nóng)村，引導現(xiàn)代的資源進入農(nóng)業(yè)，最大程度解決了未來城鎮(zhèn)化的主力。大量富裕起來有文化，有穩(wěn)定職業(yè)的農(nóng)民，它一旦離開它原的三塊權(quán)利，它可以把宅基地不一定內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，把它的承包經(jīng)營權(quán)也不一定內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，把它的集體用地的收益權(quán)也不內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。通過一個統(tǒng)一的登記，農(nóng)民的宅基地的使用權(quán)、農(nóng)民的承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)性用地的使用權(quán)這些都可以扭轉(zhuǎn)，并可在現(xiàn)在更廣大的范圍更為規(guī)范透明的來進行對接。社會

資本一旦能進入農(nóng)民的宅基地，農(nóng)民的承包經(jīng)營用地，進入農(nóng)村的集體建設(shè)用地就意味著可以資本化變現(xiàn)。它可以抵押擔保，就可以獲得啟動資金的來源。農(nóng)民傳統(tǒng)的被捆死的土地相關(guān)的權(quán)利，立刻變?yōu)楝F(xiàn)代的城市化的杠桿性啟動資金，進而幫助其在二三線城市甚至大中城市承擔相應(yīng)的住房支出。從而在微觀層面，分擔國家包攬的負擔，當前的存量投資除了婚房性質(zhì)的剛需以外，還存在著與投資捆-綁的改善性需求，這種需求已經(jīng)飽和，因此房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，城鎮(zhèn)化的下一步推進只能依靠讓農(nóng)民成為市民。 把一些農(nóng)民請到城市里面來，而政府不能夠提供大量的補貼的情況下，必須充分發(fā)揮他們的造血功能。這部分人就成為房地產(chǎn)市場新的剛性需求，他們既是城市新移民的來源，又是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的勞動力支撐，反過來又緩解了以往改革的鐘擺效應(yīng)，同時除一二線城市以外，三四線城市形成以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為先導，以就業(yè)跟進為補充，以外來勞動力彌補新增產(chǎn)業(yè)能源缺口，作為新的城市居民的來源，一旦他們安營扎寨，那么剛性需求擴張，并都是屬于健康的穩(wěn)定的剛性需求。

四、展望與未來

中國的城鎮(zhèn)化過程，從人口上講，就是農(nóng)民變成市民；從空間上講，是從欠優(yōu)化配套的土地轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝�完善的城市新區(qū)；從素質(zhì)上講，是在這一轉(zhuǎn)變過程中，讓基于土地的基礎(chǔ)設(shè)施的完善與配套和基于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新城市人口，依靠市場的力量，成為剛性住宅和消費的主體。總體說來，作為中國經(jīng)濟的新常態(tài)，不動產(chǎn)登記制度的作用，就是為新型城鎮(zhèn)化下的產(chǎn)業(yè)升級，人口導入，剛需實現(xiàn)提供便利，從而促進我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。在以產(chǎn)業(yè)為先，就業(yè)為輔的合理安排下，市場機制為兩“業(yè)”的發(fā)展配備相關(guān)土地。逐步形成各行各業(yè)用地比例完善，啟動順序平衡的良好發(fā)展勢頭。讓農(nóng)民獲得有實質(zhì)意義的權(quán)利，形成從“農(nóng)”向“市”的流動，讓政府的職能向基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)轉(zhuǎn)變，讓開發(fā)商形成以剛需為依托，輔以適當改善性需求的商品住房類的市場觀念，那么房地產(chǎn)市場就是成長平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)健康且可持續(xù)的。在這樣的進程中，中國已經(jīng)走過房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，那么展望未來，也一定能擁抱穩(wěn)中有進的黃金十年。

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