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2015物業(yè)管理師實(shí)務(wù)真題及答案
1.按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級(jí)企業(yè)具備該項(xiàng)目投標(biāo)資格?(2分)
根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》之規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目、二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30 萬(wàn)㎡以下的住宅項(xiàng)目和8 萬(wàn)㎡以下的非住宅項(xiàng)目、三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20 萬(wàn)㎡以下的住宅項(xiàng)目和5 萬(wàn)㎡以下的非住宅項(xiàng)目，而該住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積為29 萬(wàn)㎡，所以該項(xiàng)目可以由一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接(2 分)。
2.該公司目前所管項(xiàng)目的類(lèi)型和面積，符合哪一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的相應(yīng)要求?(3分)
根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知能承接該項(xiàng)目的企業(yè)資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)以上(含)�！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中二級(jí)資質(zhì)關(guān)于面積的規(guī)定為：“管理兩種以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：①多層住宅100 萬(wàn)㎡;②高層住宅50 萬(wàn)㎡;③獨(dú)立式住宅(別墅)8 萬(wàn)㎡;④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20 萬(wàn)㎡”，而本案中該物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前管理項(xiàng)目超過(guò)兩種類(lèi)型，且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積
分別占相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和為：
多層住宅：20/100=20%;
高層住宅：20/50=40%;
別墅：4/8=50%
20%+40%+50%=110%>100%，符合條件。據(jù)此判斷該公司資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)資質(zhì)。
3.該公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)測(cè)算項(xiàng)目中，哪些費(fèi)用項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)入該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本(支出)(10分)
據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》的通知規(guī)定，本案例中不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本的費(fèi)用有：
(1)補(bǔ)充養(yǎng)老金：不屬于基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本;
(2)分管此項(xiàng)目的副總經(jīng)理工資，不屬于本項(xiàng)目管理服務(wù)人員的工資，因此也不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本;
(3)項(xiàng)目部年終績(jī)效獎(jiǎng)
(4)工程保修費(fèi)用、項(xiàng)目履約金均為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向施工單位收取的費(fèi)用，與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)，不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本;
(5)管理區(qū)域內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用是由裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用，該費(fèi)用在裝修期間向裝修人單獨(dú)收取，也不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本;
(6)對(duì)社會(huì)的愛(ài)心捐贈(zèng)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己的行為，與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)，不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本。
4.假設(shè)本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本A為542萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加為5.5%。項(xiàng)目成本利潤(rùn)為8%，如果不計(jì)項(xiàng)目其他物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性收支，請(qǐng)分別計(jì)算本項(xiàng)目利潤(rùn)B、營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)C、本項(xiàng)目年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額D(單位：萬(wàn)元)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)d(元/平方米·月)。(10分)
設(shè)可收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用面積用S表示，計(jì)劃成本用A表示，營(yíng)業(yè)稅及附加的總稅率用i表示，項(xiàng)目平均成本利潤(rùn)率用I表示，利潤(rùn)用B表示，稅金用C表示，物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額用D表示，物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)用d表示，營(yíng)業(yè)額用E表示。則可得：
(1)利潤(rùn)=成本×項(xiàng)目成本利潤(rùn)率
B=A×I=542×8%=43.36(萬(wàn)元)
即利潤(rùn)為43.36 萬(wàn)元;
(2)稅金=營(yíng)業(yè)額×營(yíng)業(yè)稅及附加的總稅率=(成本+利潤(rùn))×營(yíng)業(yè)稅及附加的總稅率
C=(A+B)×i=(542+43.36)×5.5%=32.19(萬(wàn)元)
即稅金為32.19 萬(wàn)元;
(3)物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額=成本+利潤(rùn)+稅金
D=A+B+C=542+43.36+32.19= 617.55(萬(wàn)元)
即物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為617.55 萬(wàn)元;
(4)物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)=物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額/(可收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用面積•12 個(gè)月)
d=D/(S•12)=6175500/(260000•12)=1.98(元/平方米•月)
即物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)為1.98 元/平方米•月。
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