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年物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理真題及答案（2013版）
一、單項(xiàng)選擇題(共60題，合計(jì)60分)
1、在合適的選擇下，資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)低于各個(gè)組成部分的( D)風(fēng)險(xiǎn)。
A、任一
B、最低
C、算術(shù)平均
D、加權(quán)平均
2、資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上是對(duì)成本和收益的(D )
A、估計(jì)
B、分配
C、組合
D、控制
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于(B )投資。
A、長(zhǎng)期
B、短期
C、置業(yè)
D、間接
4、投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行的用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的企業(yè)債券，屬于(B)投資。
A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
B、房地產(chǎn)間接
C、權(quán)益型信托
D、混合型信托
5、在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效益大于其運(yùn)營(yíng)成本的持續(xù)時(shí)間稱(chēng)為(C )。
A、折舊年限
B、耐用年限
C、經(jīng)濟(jì)壽命
D、自然壽命
6、政府興建一座公園使得周邊的房地產(chǎn)價(jià)格提高，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資性中的( D)。
A、政策影響性
B、專(zhuān)業(yè)依賴(lài)性
C、發(fā)展階段性
D、相互影響性
7、凈運(yùn)營(yíng)收益的 貸款還本付息后的余額，稱(chēng)為(A )。
A、稅前現(xiàn)金流
B、稅后現(xiàn)金流
C、稅前利潤(rùn)
D、稅后利潤(rùn)
8、關(guān)于名義利率和實(shí)際利率的說(shuō)法，正確的是(D )
A、名義利率和實(shí)際利率不能反映資金的時(shí)間價(jià)值。
B、當(dāng) 等于1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率
C、名義利率 實(shí)際利率 反映資金的時(shí)間價(jià)值。
D、當(dāng)名義利率 大于1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。
9、政府通過(guò)稅收政策， 環(huán)保設(shè)備，限制使用原來(lái)的能耗高的設(shè)備，會(huì)翕進(jìn)致設(shè)備的(D )
A、第一類(lèi)有形磨損
B、第二類(lèi)有形磨損
C、第一類(lèi)無(wú)形磨損
D、第二類(lèi)無(wú)形磨損
10、財(cái)務(wù)分析中，用設(shè)備 價(jià)值減去其 價(jià)值后的差值，稱(chēng)為(B )
A、機(jī)會(huì)成本
B、沉沒(méi)成本
C、租賃
D、凈現(xiàn)值
11、空置的寫(xiě)字樓屬于(A )
A、收益性物業(yè)
B、非收位置性物業(yè)
C、增量房地產(chǎn)
D、非增量房地產(chǎn)
12、物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)(B )的價(jià)格
A、交換
B、權(quán)益
C、租賃
D、風(fēng)險(xiǎn)
13、評(píng)估收益性物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對(duì) 凈收益的估計(jì)具有(C)
A.前瞻性
B.隨機(jī)性
C.客觀性
D.保守性
14、某舊住宅的重置價(jià)格為100萬(wàn)元，賬面價(jià)格為70萬(wàn)元，因戶(hù)型設(shè)計(jì)……功能折舊為10萬(wàn)元，因位于環(huán)境污染區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為5萬(wàn)元。……現(xiàn)值評(píng)估價(jià)為(C)萬(wàn)元。
A.15
B.55
C.85
D.90
15、根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)……和(B)。
A、繼承
B、抵押
C、保險(xiǎn)
D、信托
16、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的特點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(C)
A、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給彈性較大
B、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性
C、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給具有高度壟斷性
D、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給存在檔次的差異
17、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率指標(biāo)，是指報(bào)告期期末空置房屋占(A)。
A、同期房屋存量
B、同期房屋增量
C、上期房屋存量
D、上期房屋增量
18、下列類(lèi)型的住房中，不屬于政策性住房的是(C )
A、公共租賃住房
B、廉租房
C、普通公寓
D、經(jīng)濟(jì)適用住房
19、關(guān)于房屋租賃特點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(B)。
A、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止
B、房屋租賃可以轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)
C、房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋
D、房屋祖靈關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式的關(guān)系
20、房屋租賃中，承租人擁有的權(quán)益是(D)。
A、房屋的使用權(quán)、處分權(quán)和部分受益權(quán)
B、房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和最終受益權(quán)
C、房屋的占有權(quán)、處分權(quán)和最終受益權(quán)
D、房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分受益權(quán)
21、業(yè)主自行負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)。這種物業(yè)租賃管理模式稱(chēng)為(C)模式。
A、轉(zhuǎn)租
B、包租
C、委托管理
D、出租代理
22、租約執(zhí)行中，房屋租賃管理的主要工作內(nèi)容不包括(B)。
A、房屋空間交付
B、簽約管理
C、收取租金
D、租戶(hù)關(guān)系管理
23、關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的說(shuō)法，正確的是(C)。
A、承租人可以將承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三方，但第三方必須同原出租人簽訂新的租賃合同
B、承租人在任何情況下都不可以將承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三方
C、承租人在原出租人同意后可以將承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三方
D、承租人將承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三方所獲得的差額利潤(rùn)應(yīng)該歸原出租人所有
24、在住宅小區(qū)的游泳池里不設(shè)置跳臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)防范手段或措施是(B)。
A、風(fēng)險(xiǎn)抑制
B、風(fēng)險(xiǎn)回避
C、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
D、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整
25、物業(yè)管理中的投標(biāo)費(fèi)用屬于(C)。
A、邊際成本
B、機(jī)會(huì)成本
C、沉沒(méi)成本
D、差異成本
26、關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(C)。
A、專(zhuān)項(xiàng)維修資金是只物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造的費(fèi)用
B、專(zhuān)項(xiàng)維修資金不含物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)
C、專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)支出或物業(yè)管理服務(wù)成本
D、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中，專(zhuān)項(xiàng)維修資金是從業(yè)主逐期獲取的租金或經(jīng)營(yíng)收入中提取的
27、關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)成本中按規(guī)定提取的福利費(fèi)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(B)。
A、福利基金按工資總額的14%計(jì)算
B、員工獎(jiǎng)金按工資總額的10%計(jì)算
C、教育經(jīng)費(fèi)按工資總額的1.5%計(jì)算
D、工會(huì)基金按工資總額額2%計(jì)算
28、在成本預(yù)算中，以過(guò)去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)編制的預(yù)算屬于(A )
A、固定預(yù)算
B、零基預(yù)算
C、概率預(yù)算
D、彈性預(yù)算
29、下列費(fèi)用中，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算構(gòu)成項(xiàng)目的是(C)。
A、財(cái)務(wù)人員福利費(fèi)
B、財(cái)務(wù)人員工資
C、匯率損失
D、保險(xiǎn)費(fèi)
30、關(guān)于成本控制的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(C)。
A、事后控制是事中控制的延續(xù)
B、事中控制是事后控制的前提
C、事后控制是成本控制的中心環(huán)節(jié)
D、事后控制是下一循環(huán)中事先控制的組成部分
31、成本控制中的例外管理主要用于成本的( B )
A、事先控制
B、事中控制
C、事后控制
D、反饋控制
32、住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)服務(wù)合同的甲方是(A)。
A、業(yè)主委員會(huì)
B、建設(shè)單位
C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)
D、居民委員會(huì)
33、關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(D)。
A、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性
B、前期物業(yè)服務(wù)合同屬于要式合同
C、前期物業(yè)服務(wù)合同以書(shū)面方式簽訂
D、前期物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有合同期限限制
34、關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同差異的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(B)。
A、二者合同主體不同
B、二者合同客體不同
C、二者簽訂時(shí)間不同
D、二者合同有效期限不同
35、關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(C)。
A、物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)雙向選擇行為
B、物業(yè)管理招標(biāo)行為和投標(biāo)行為是有機(jī)結(jié)合的
C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供交換的標(biāo)的只是勞務(wù)性服務(wù)
D、物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要
36、關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)底的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(B)。
A、標(biāo)底是招標(biāo)項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格水平
B、標(biāo)底是業(yè)主所期望的的物業(yè)管理服務(wù)檔次和所能承受的管理服務(wù)費(fèi)用的最低限額的統(tǒng)一
C、標(biāo)底一般不向投標(biāo)人公開(kāi)
D、標(biāo)底是衡量投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的基本依據(jù)和準(zhǔn)繩
37、按照風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)象對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型不包括(D)風(fēng)險(xiǎn)。
A、財(cái)產(chǎn)
B、責(zé)任
C、人身
D、社會(huì)
38、保險(xiǎn)的一般原則不包括(D)原則。
A、比例分?jǐn)?/p>
B、可保利益
C、近因
D、對(duì)等
39、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按出資比例分配利潤(rùn)，體現(xiàn)了企業(yè)(A)之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。
A、所有者
B、債權(quán)人
C、經(jīng)營(yíng)者
D、管理者
40、反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)在某一特定時(shí)日財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)報(bào)表是(A)。
A、資產(chǎn)負(fù)債表
B、利潤(rùn)表
C、損益表
D、現(xiàn)金流量表
41、在物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系中，財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)包括凈資產(chǎn)收益率、產(chǎn)報(bào)酬率和(C)。
A、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
B、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
C、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
D、資本積累率
42、企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額同平均流動(dòng)資產(chǎn)總額的比值是(C)。
A、凈資產(chǎn)收益率
B、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
C、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
D、總資產(chǎn)報(bào)酬率
43、關(guān)于物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)中評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(D)。
A、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是績(jī)效評(píng)價(jià)的三大要素之一
B、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是評(píng)價(jià)工作的基本準(zhǔn)繩和前提
C、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為定量標(biāo)準(zhǔn)和定性標(biāo)準(zhǔn)兩類(lèi)
D、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是主觀評(píng)判評(píng)價(jià)對(duì)象的衡量尺度
44、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法是(D)
A、功效系數(shù)法
B、綜合分析法
C、隸屬度賦值法
D、經(jīng)驗(yàn)分析判斷法
45、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)時(shí)，根據(jù)評(píng)議指標(biāo)得分對(duì)定量評(píng)價(jià)結(jié)論進(jìn)行校正，計(jì)算綜合評(píng)價(jià)得分的方法是(A)。
A、定量與定性相結(jié)合計(jì)分法
B、綜合分析判斷法
C、評(píng)議指標(biāo)計(jì)分方法
D、修正指標(biāo)計(jì)分方法
46、下列租售型寫(xiě)字樓的部位，屬于收益部分的是(B)。
A、洗手間
B、停車(chē)場(chǎng)
C、開(kāi)水間
D、電梯廳
47、下列各項(xiàng)寫(xiě)字樓管理工作，屬于租賃期間管理工作的是(D)。
A、吸引可能的租戶(hù)
B、評(píng)估篩選租戶(hù)
C、與租戶(hù)進(jìn)行租約談判
D、監(jiān)督租戶(hù)履行租約義務(wù)
48、在制訂寫(xiě)字樓租金收取辦法時(shí)，無(wú)需考慮的是( A )
A、支票、現(xiàn)金等支付形式
B、租金收取時(shí)間
C、激勵(lì)主動(dòng)繳納行為的措施
D、租金收取方式
49、下列服務(wù)滿(mǎn)意度評(píng)價(jià)的指標(biāo)中，屬于感性評(píng)價(jià)的是(C)。
A、服務(wù)制度
B、服務(wù)質(zhì)量
C、服務(wù)程序
D、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
50、在寫(xiě)字樓交通流線(xiàn)中，內(nèi)部交通流線(xiàn)包括物品流線(xiàn)、服務(wù)流線(xiàn)和(B)。
A、信息流線(xiàn)
B、辦公流線(xiàn)
C、自行車(chē)流線(xiàn)
D、機(jī)動(dòng)車(chē)流線(xiàn)
51、下列物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，不屬于寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)是(B)。
A、物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
B、服務(wù)滿(mǎn)意度
C、物業(yè)品牌化
D、市場(chǎng)占有率
53、在零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，為迎合消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)、價(jià)格需求而進(jìn)行的商品選擇工作，屬于(B)
A、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)
B、零售技術(shù)
C、物業(yè)維護(hù)
D、風(fēng)險(xiǎn)管理
54、下列零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作內(nèi)容中，屬于物業(yè)維護(hù)模塊的是(C )。
A、維持承租戶(hù)共生關(guān)系
B、滿(mǎn)足消費(fèi)者的商品供應(yīng)量
C、統(tǒng)籌管理公共區(qū)域維修基金
D、慎重出租給危險(xiǎn)承租戶(hù)
55、下列對(duì)購(gòu)物中心中各租戶(hù)位置的配置中，合理的是(B )。
A、甜點(diǎn)店與服裝店相鄰
B、冷飲店設(shè)置商場(chǎng)入口
C、家具店靠近商場(chǎng)中心
D、食品店遠(yuǎn)離商場(chǎng)中心
56、某商業(yè)租戶(hù)的基礎(chǔ)租金是每月1萬(wàn)元，自然平衡點(diǎn)是每月10萬(wàn)元，該租戶(hù)的每月?tīng)I(yíng)業(yè)額是15萬(wàn)元，并向業(yè)主繳納租金總額為每月1.4萬(wàn)元，則其百分比租金的比列系數(shù)是( C )。
A、2.66%
B、4.00%
C、8.00%
D、9.33%
57、某購(gòu)房中心建筑面積10萬(wàn)平方米，可出租面積8萬(wàn)元平方，某租戶(hù)承租了6千平方米，該租戶(hù)應(yīng)分租的公用面積維護(hù)費(fèi)比例是( D )
A、6%
B、6.5%
C、7%
D、7.5
答案：D
58、在零售商業(yè)項(xiàng)目上，對(duì)于僅負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)有其負(fù)責(zé)的工作是( A )。
A、開(kāi)閉店
B、收銀
C、顧客退換貨
D、庫(kù)房物品的管理
59、關(guān)于物業(yè)設(shè)施設(shè)備生命周期成本的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( B )。
A、生命周期成本的費(fèi)用不知發(fā)生在初始投資時(shí)
B、折現(xiàn)率及利率生命周期沒(méi)有影響
C、通過(guò)對(duì)設(shè)施和系統(tǒng)的節(jié)能改造可以降低生命周期成本
D、運(yùn)用生命周期成本法可以比較不同方案費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值
60、下列資產(chǎn)處置方式中，不適合處置不良物業(yè)資產(chǎn)的是( B )。
A、重組
B、贈(zèng)予
C、公開(kāi)出售
D、債轉(zhuǎn)股
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