通遼市物業(yè)管理辦法物業(yè)管理條例
第四章 物業(yè)管理服務
第四十三條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)依法向旗縣市區(qū)工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
物業(yè)管理企業(yè)自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門申請核定資質(zhì)等級。物業(yè)管理企業(yè)資 質(zhì)管理辦法由自治區(qū)人民政府建設行政主管部門制定。
物業(yè)管理企業(yè)在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動;未領取資 質(zhì)等級證書的不得從事物業(yè)管理活動。
從事物業(yè)管理的人員要按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
外埠物業(yè)管理企業(yè)進入通遼市從事物業(yè)管理活動的，持資質(zhì)等級證書和有關(guān)證件到項目所在地旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的`服務。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，依法承擔相應的法律責任。
第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
但必須在街道辦事處及居民委員會的監(jiān)督下進行驗收。
第四十六條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第四十七條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)必須將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會，但必須在街道辦事處及居民委員會的監(jiān)督下進行交接。
物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間做好交接工作，但必須在街道辦事處及居民委員會的監(jiān)督下進行交接。
第四十八條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一)依照物業(yè)服務合同和管理制度對物業(yè)實行管理;
(二)依照物業(yè)服務合同的約定收取物業(yè)服務費用;
(三)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他權(quán)利。
第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)應當履行下列義務：
(一)履行物業(yè)服務合同，執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標準，依法經(jīng)營;
(二)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務合同，結(jié)合實際情況，起草物業(yè)管理制度;
(三)接受業(yè)主和業(yè)主委員會及居民委員會的監(jiān)督;
(四)接受有關(guān)行政管理部門和相關(guān)單位的監(jiān)督管理;
(五)定期公布物業(yè)服務費用和代管資金的使用情況;
(六)妥善保管物業(yè)有關(guān)資料;
(七)發(fā)現(xiàn)違反治安、環(huán)境保護、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，要及時制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。
第五十條 業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)參照國家或者自治區(qū)制定的物業(yè)服務合同示范文本訂立書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同包括下列內(nèi)容：
(一)當事人和物業(yè)的基本情況;
(二)物業(yè)管理事項;
(三)物業(yè)服務質(zhì)量;
(四)物業(yè)服務費用及其收繳方式;
(五)雙方的權(quán)利義務;
(六)專項維修資金的管理與使用方式;
(七)物業(yè)管理用房的使用與維護;
(八)合同期限、合同終止和解除的約定;
(九)違約責任及解決糾紛的途徑;
(十)雙方約定的其他事項。
第五十一條 物業(yè)管理事項一般包括下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)共用部位的維護和管理;
(二)物業(yè)共用設施設備及其運行的維修和管理;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務;
(五)物業(yè)裝飾裝修管理服務;
(六)物業(yè)檔案資料的管理;
(七)其他管理事項。
第五十二條 物業(yè)服務收費要遵循合理、公開 以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務合同中約定。
物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第五十三條 業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人確定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、排污、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
任何單位不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收前款費用，也不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收前款費用而停止提供服務。
第五十五條 物業(yè)管理企業(yè)要協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，要及時向有關(guān)部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，要遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，要履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第五十六條 旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門要及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)等當事人在物業(yè)管理活動中的投訴。
旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門受理投訴后，要進行調(diào)查處理，并自受理投訴之日起十五日內(nèi)答復投訴人。
投訴內(nèi)容涉及第三條第二款行政管理部門職責范圍的，受理部門自受理之日起五日內(nèi)移送有關(guān)行政管理部門，并書面通知投訴人。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌;
(二)改變按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施設備的用途;
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地;
(四)占用、損壞或者擅自移動物業(yè)的共用部位和共用設施設備;
(五)違章搭建;
(六)擅自設置攤點和集貿(mào)市場;
(七)隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地;
(八)擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫，安裝防盜窗網(wǎng)突出墻體的;
(九)擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽;
(十)違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒氣體和廢棄物，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;
(十一)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益 的活動;
(十二)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保修期已滿，但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，在進行共用部位、共用設施設備維修時所需費用由建設單位按物業(yè)的建筑面積承擔。
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水相關(guān)管線和設施設備(二次加壓供水)，維修、養(yǎng)護由供水單位負責。
二次加壓供水屬供水的附屬設施其運行費用由供水單位承擔(不包括高層建筑)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的二次加壓供水單位，必須建立水質(zhì)管理制度。定期由有衛(wèi)生行政許可的單位對水質(zhì)進行常規(guī)檢測，并對各類儲水設施清洗消毒，每半年不得少于一次。所需費用由供水單位承擔。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電相關(guān)管線和設施(包括箱式變壓器)設備的維修、養(yǎng)護由供電單位負責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供用熱相關(guān)管線和設施設備(包括換熱站)的維修、養(yǎng)護、運行由供熱單位負責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供氣相關(guān)管線和設施設備的維修、養(yǎng)護管理，由供氣單位負責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的通訊相關(guān)管線和設施設備的維修、養(yǎng)護管理，由通訊單位負責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有線電視相關(guān)管線和設施設備的維修、養(yǎng)護管理，由有線電視單位負責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的生活垃圾收集、清運、處理的相關(guān)費用由環(huán)衛(wèi)部門負責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排污相關(guān)管線的維修、養(yǎng)護由排污處理單位負責。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第六十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家的有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業(yè)主所有，應當按幢設賬、專戶存儲、核算到戶，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金的收取、管理和使用，按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章 法律責任
第六十一條 違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)未按第三十條方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處5萬以上10萬元以下的罰款;未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬以上5萬元以下的罰款。
第六十二條 違反本辦法的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資 質(zhì)證書的部門吊銷資 質(zhì)證書。
第六十三條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資 質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失 的，依法承擔賠償責任。
第六十四條 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，依法承擔相應的法律責任。
第六十五條 違反本辦法的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款;房地產(chǎn)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書，構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十六條 違反本辦法的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十七條 違反本辦法第五十七條第(五)、(七)、(八)項規(guī)定的，由旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門或者有關(guān)行政管理部門給予警告，責令限期改正，恢復原狀;逾期未改正的，可以并處100元以上2000元以下的罰款;給他人造成損失的，依法承擔賠償責任;違反該條其他規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第六十八條 違反物業(yè)服務合同規(guī)定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用，經(jīng)業(yè)主委員會督促限期交納仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十九條 旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，由有關(guān)部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;造成損失的，依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)對未達到資質(zhì)條件的企業(yè)核發(fā)資 質(zhì)等 級證書或者對符合條件的企業(yè)應當審批而未在規(guī)定時限內(nèi)審批的;
(二)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的;
(三)不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的;
(四)未按規(guī)定受理物業(yè)管理投訴，造成嚴重后果的;
(五)違反本辦法規(guī)定的其他行為。
第七章 附 則
第七十條 本辦法下列用語的含義是：
(一)物業(yè)是指房屋及與之配套的設施、設備和相關(guān)場地等;
(二)物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場 地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生的公共秩序的活動;
(三)物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人;
(四)房屋承重結(jié)構(gòu)是指房屋的基礎、樓板、屋頂、梁柱、承重墻體等;
(五)共用部位是指業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內(nèi)天井以及房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、走廊墻等部位;
(六)共用設施設備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。
第七十一條 本辦法由通遼市人民政府建設行政主管部門負責解釋。
第七十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。通政字[2000]82號《通遼市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。
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