房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人放“飛單”技巧
一般來(lái)說(shuō)，都是因?yàn)槔娴尿?qū)使。因?yàn)椴还苁鞘裁葱袠I(yè)的飛單，基本上都是由公司銷(xiāo)售業(yè)務(wù)員與公司在分配制度上未達(dá)成共識(shí)造成的。這其中不能說(shuō)全是因?yàn)闃I(yè)務(wù)員的貪婪，但是不管怎么說(shuō)飛單還是不能放到臺(tái)面上的業(yè)務(wù)，屬于灰色收入。
購(gòu)房人通過(guò)房產(chǎn)中介看中了一套二手房，卻繞過(guò)經(jīng)紀(jì)人，私下與賣(mài)房人辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，感覺(jué)被欺騙的經(jīng)紀(jì)人十分惱火，想各種辦法讓客戶(hù)“不舒服”。幾天前，市民魯先生致電本報(bào)，希望通過(guò)自己的親身經(jīng)歷引起社會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)中介行業(yè)的“飛單”現(xiàn)象。
客戶(hù)撇開(kāi)中介私下過(guò)戶(hù)房產(chǎn)
魯先生是武漢市順道房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司漢陽(yáng)店的負(fù)責(zé)人，他說(shuō)，前不久，他到市房地局辦事，無(wú)意中撞見(jiàn)兩個(gè)熟人：一位是托他買(mǎi)房的劉女士，另一位是托他賣(mài)房的孔女士。“當(dāng)時(shí)兩人明顯是在辦過(guò)戶(hù)手續(xù)，嘴上還不承認(rèn)，后來(lái)我想辦法看到了他們的過(guò)戶(hù)憑證。”
魯先生氣憤地說(shuō)，上月，長(zhǎng)期借住在漢陽(yáng)親戚家的劉女士到他店里來(lái)看二手房源。他帶著對(duì)方先看了幾處，結(jié)果都不滿(mǎn)意，后來(lái)他把劉女士領(lǐng)到附近小區(qū)看一套兩居室，哪知?jiǎng)⑴亢头繓|孔女士一見(jiàn)面，就直呼姓名打起了招呼，他才曉得兩家是熟人。魯先生記得，劉女士看完房后只說(shuō)“要回家商量一下”，他擔(dān)心有“飛單”的可能，國(guó)慶節(jié)期間還打電話(huà)給雙方確認(rèn)，兩邊都否認(rèn)了私下交易。又過(guò)了一周還沒(méi)有消息，魯先生便打電話(huà)給孔女士推薦其他的看房人，結(jié)果孔女士說(shuō)房子已經(jīng)賣(mài)了。不久就發(fā)生了上文提到的戲劇性的一幕。
事后，魯先生越想越氣：“如果他們坦誠(chéng)地說(shuō)是熟人想降點(diǎn)中介費(fèi)，也是可以商量的，為什么直到被撞見(jiàn)，他們還矢口否認(rèn)私下交易呢。魯先生認(rèn)為，按客戶(hù)的需求匹配房源信息、再帶客戶(hù)看房最后雙方達(dá)成了交易，他才算提供了中介服務(wù)，要收中介費(fèi)，現(xiàn)在這一程序沒(méi)有走完，不收中介費(fèi)，客戶(hù)也要付點(diǎn)信息費(fèi)。最讓他后悔的是，因?yàn)榭紤]到街坊關(guān)系，他領(lǐng)劉女士看房時(shí)并未要求她在看房確認(rèn)書(shū)上簽字，談話(huà)也沒(méi)有錄音，現(xiàn)在手頭的證據(jù)只有手機(jī)通話(huà)清單，打官司很可能證據(jù)不足，他一氣之下“就在賣(mài)方房門(mén)的鎖芯里灌了502膠水”。
“被飛單”在業(yè)內(nèi)較為普遍
魯先生還翻拍了劉、孔兩人二手房買(mǎi)賣(mài)合同和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)，證實(shí)兩人的確到房地局辦了過(guò)戶(hù)手續(xù)。
“你不誠(chéng)信，我有的是辦法對(duì)付你。”魯先生說(shuō)，他從業(yè)五六年，每年都會(huì)遇到幾張“飛單”，雖然錢(qián)不多就一兩萬(wàn)元，但他受不了被欺騙。剛開(kāi)始他會(huì)采取不違法的手段“嚇唬”對(duì)方，比如有一次他起早跟蹤一名“飛單”客戶(hù)到其單位外面，再打電話(huà)揚(yáng)言“鬧到單位不好看”，對(duì)方果然心虛馬上支付了幾千元。一般情況下他都不想鬧到法院去，除非中介費(fèi)特別高、客戶(hù)的態(tài)度又很強(qiáng)硬。
前年，他公司的一名新進(jìn)員工被客戶(hù)“飛單”，氣得幾天都沒(méi)有睡好，他便出面到法院申請(qǐng)調(diào)解，還拿出了賣(mài)方的出售委托書(shū)和買(mǎi)方簽過(guò)字的看房確認(rèn)書(shū)，以及手機(jī)通話(huà)清單、通話(huà)錄音和人證等一系列證據(jù)，客戶(hù)這才同意協(xié)商，后來(lái)付了2萬(wàn)多元。
“我承認(rèn)行業(yè)里有些不好的做法，導(dǎo)致中介給大家留下了負(fù)面印象，但有些客戶(hù)免費(fèi)享受了我們的服務(wù)，一走了之，同樣是不誠(chéng)信的表現(xiàn)。”魯先生說(shuō)，中介要靠良好的口碑和信譽(yù)立足于市場(chǎng)，他真心不想做出格的事情，希望客戶(hù)也坦誠(chéng)相見(jiàn)，但目前“飛單”在行業(yè)內(nèi)是普遍現(xiàn)象，幾乎每一家中介都吃過(guò)啞巴虧，這次“飛單”促使他想為同行討個(gè)說(shuō)法。
中介提供服務(wù)要保留證據(jù)
昨天，記者到漢口惠濟(jì)一路某房地產(chǎn)中介公司暗訪(fǎng)，經(jīng)紀(jì)人楊凱告訴記者，走完了看房、簽約、代辦過(guò)戶(hù)及貸款等一系列流程才算完成了代理業(yè)務(wù)，他才會(huì)收取中介費(fèi)。單純的提供房源信息和看房都是免費(fèi)的，因?yàn)椴慌懦蛻?hù)在其他中介或網(wǎng)站也掛了信息，所以，他一般不會(huì)因?yàn)榭蛻?hù)從自己這里得到了信息卻私下交易而扯皮。為了杜絕客戶(hù)看好房源后找別家中介議價(jià)和代辦過(guò)戶(hù)，他通常會(huì)跟客戶(hù)約定議價(jià)的期限，在此期間客戶(hù)如果“跳槽飛單”，他才會(huì)追究對(duì)方的違約責(zé)任。
“大多數(shù)客戶(hù)都是誠(chéng)信的，但‘飛單’的情況還是杜絕不了，運(yùn)氣不好一個(gè)月能碰到二三起。”供職于另一家大型置業(yè)公司的高級(jí)職業(yè)經(jīng)紀(jì)人楊磊透露，有經(jīng)驗(yàn)的'資深經(jīng)紀(jì)人能從客戶(hù)的行為舉止中看出端倪，事先就要防患于未然，因?yàn)橐坏┰庥?ldquo;飛單”又沒(méi)有保留證據(jù)，中介很難通過(guò)法律途徑維權(quán)。
客戶(hù)為什么屢屢飛單呢?記者隨機(jī)采訪(fǎng)了多位市民，得到的答復(fù)大多是：“在網(wǎng)上或通過(guò)熟人找到個(gè)人進(jìn)行雙方交易，一進(jìn)中介，就要多出幾萬(wàn)塊錢(qián)，劃不來(lái)。”
中介費(fèi)不收 但可收信息服務(wù)費(fèi)
客戶(hù)看房后“飛單”，需不需要交費(fèi)?武漢市房地局市場(chǎng)處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，按照《合同法》規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)只有完成簽訂居間合同(俗稱(chēng)“三方協(xié)議”)才可收取中介費(fèi)。像魯先生這樣，只是帶客戶(hù)去看了房后，客戶(hù)就“飛單”了，魯先生是可以收取一定的信息服務(wù)費(fèi)的，但目前由于相關(guān)條款沒(méi)有細(xì)化到如此程度，沒(méi)有強(qiáng)制性的要求，因此，很多客戶(hù)都未主動(dòng)交這筆服務(wù)費(fèi)，使得中介的相關(guān)勞動(dòng)沒(méi)有得到應(yīng)有的報(bào)酬。
我市已經(jīng)備案的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有700余家，行業(yè)從業(yè)人員約4萬(wàn)人。該負(fù)責(zé)人坦言，中介行業(yè)的確存在超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、打包收費(fèi)、超出經(jīng)營(yíng)范圍等違規(guī)行為，接到市民投訴舉報(bào)后，該中介也會(huì)在系統(tǒng)中留下不良記錄，但有序運(yùn)轉(zhuǎn)的市場(chǎng)需要供需雙方以誠(chéng)信作為保證，雖然目前尚沒(méi)有針對(duì)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)方的誠(chéng)信記錄，但被服務(wù)方因個(gè)人原因造成合同無(wú)法推進(jìn)，也會(huì)受到法律的約束。
武漢房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)傅玲玲說(shuō)，從服務(wù)的角度來(lái)講，房源信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最重要的資源，替不同客戶(hù)找到與之相匹配的房源，需要經(jīng)紀(jì)人大量的信息采集、收納和整合，這是需要經(jīng)紀(jì)人付出一定的精力和時(shí)間，因此，為客戶(hù)提供了房源信息，收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用，合情合理，也是現(xiàn)代人契約精神的一種體現(xiàn)。
另外，無(wú)論是代理還是居間業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)中介行業(yè)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及旗下的經(jīng)紀(jì)人員，所擁有的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)技能以及寶貴的實(shí)踐經(jīng)營(yíng)，尤其是在交易中面臨各種突發(fā)因素的應(yīng)變能力，是一般市民所不具備的。因此，她建議，市民不要單純因“省中介費(fèi)”而“飛單”，找個(gè)信譽(yù)好的中介，雖要多付中介費(fèi)，但可避免許多不必要的糾紛和煩惱。
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