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做好管理者具備的條件
管理者必須了解團(tuán)隊中每個人有形的和無形的需求，盡力滿足他們的需求或引導(dǎo)改變他們的需求。隨著你這方面能力的加強(qiáng)，團(tuán)隊成員會更有活力、更有聚合力、更忠誠。
一、樹立威信。
年齡固然是個問題，但你怎么做可能更重要。幫下屬做事融入她們以求達(dá)成一片已經(jīng)是不合時宜的做法了。從最開始就必須要樹立你領(lǐng)導(dǎo)的威信。指揮他做事，人都是有惰性的，慢慢的他就習(xí)慣了。你叫他做什么，他就做什么，他會慢慢的養(yǎng)成聽話的習(xí)慣。這點我已經(jīng)練就的很純熟，跑腿的小事隨便喚人去干，一次叫不動絕對不能放棄，這次你讓了一步，下次就沒辦法進(jìn)一步。
你是領(lǐng)導(dǎo)，他是下屬，一定要記得彼此的身份。
二、溝通
有空的時候單獨聊聊，畢竟你比她們見識要廣，很多職業(yè)發(fā)展方向之類的大問題你完全可以給她們意見。這是培養(yǎng)下屬信任你的好辦法，也是幫助你了解下屬的好途徑，不論他對事業(yè)有沒有追求，你都能通過溝通了解如何激勵他。
三、保持距離
千萬不要以為大家是一個部門，關(guān)系好就可以無話不談。永遠(yuǎn)不要忘記你是上級，他是下屬。沒有距離就沒有空間感，就很難產(chǎn)生權(quán)威。引申的說，要跟自己同級別的人多交往，和下屬打成一片對你的升遷毫無益處，跟領(lǐng)導(dǎo)打成一片又招人話柄。
四、培訓(xùn)下屬
不適用于自己能力欠缺的上司。一個能力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)根本不害怕下屬更強(qiáng)悍，適當(dāng)?shù)?b>培訓(xùn) 只會使得你多一條臂膀。要知道真正厲害的人你培訓(xùn)他與否都不會阻礙他的上升。與其如此，不如好好利用他幾年。而有些人資質(zhì)有限的，也不必浪費精神培訓(xùn)。但你需要培訓(xùn)的是他的工作能力，不是把你的所有傾囊相授。防人之心始終要有一點，但不可以太明顯。
五、部門團(tuán)隊建設(shè)
我不是說要打造一個和-諧的共同前景的團(tuán)隊，每個人都聽你的，而是說要協(xié)調(diào)好彼此之間的關(guān)系，如果她們每個人都很團(tuán)結(jié)對你來說也許是噩夢的開始。永遠(yuǎn)不要讓你的下屬過于團(tuán)結(jié)，永遠(yuǎn)不要太信任其中的一個，必須要讓她們彼此的力量互相牽制，你才能控制住局面。還有一點就是，培訓(xùn)或者傳授知識也要注意分開來，記住，你才是唯一的通才。她們作為下屬如果整天樂于學(xué)習(xí)她份外的事，是個危險的信號。
做好管理工作應(yīng)具備的條件
綜觀目前智能化系統(tǒng)的使用效果、維護(hù)保養(yǎng)與運行費用等情況，有許多不能令人滿意的地方，而且并非是設(shè)計、施工或設(shè)備制造方面帶來的問題，多數(shù)是忽視了管理工作造成的。因此，要使中央空調(diào)系統(tǒng)既能高質(zhì)量、高效率地運行，又能降低其能耗，延長其檢修周期和使用壽命，必須領(lǐng)導(dǎo)重視，從組織建設(shè)到制度建設(shè)抓起。
1．管理隊伍
智能化系統(tǒng)的運行管理涉及的內(nèi)容多、技術(shù)范圍廣，要做好各項管理工作，必須根據(jù)其規(guī)模情況，定員定崗建立一只由工程師和各類操作人員組成的、精干的專職管理隊伍。
1． 配備專業(yè)工程師（主管）
一套完整的建筑智能化系統(tǒng)涉及面廣，需要相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)本專業(yè)的全面工作。該專業(yè)工程師不僅要業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，而且要懂管理，會管理，有一定的管理能力。具體來說，就是既要有若干年以上本專業(yè)運行管理的工作經(jīng)驗和運行、維修、保養(yǎng)工作的組織能力及故障診斷、排除能力，還要具備有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，有良好的個人修養(yǎng)和有較強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)能力的基本素質(zhì)。
對一些規(guī)模較小的系統(tǒng)也可以不設(shè)專職工程師（主管），但兼職的技術(shù)管理人員必須具有一定的專業(yè)知識和專業(yè)技能。
2． 選拔班組長（領(lǐng)班）
班組長（領(lǐng)班）是智能化系統(tǒng)運行管理第一線的指揮者和組織者，因此不僅要有一定的組織能力，而且要精通業(yè)務(wù)、技術(shù)過硬，在工作中能以身作則，能起模范帶頭作用。具體來說，班組長（領(lǐng)班）應(yīng)有兩年以上本專業(yè)系統(tǒng)和設(shè)備運行管理的工作經(jīng)歷和運行操作、維修保養(yǎng)能力及一般故障的處理能力，還應(yīng)具備辦事認(rèn)真、為人正直、善于督導(dǎo)下屬員工工作的基本素質(zhì)。
3． 配齊操作人員
設(shè)備運行工和維修工是智能化系統(tǒng)運行管理的主要工作人員，前者主要承擔(dān)系統(tǒng)的運行操作和日常維護(hù)保養(yǎng)工作；后者主要承擔(dān)系統(tǒng)的檢修與技術(shù)改造工作。這二個工種的崗位職責(zé)雖然不同，但都應(yīng)要求具備一定的專業(yè)知識和相關(guān)的專業(yè)技能，并取得了相應(yīng)工種初級以上技術(shù)等級證書的人員才能上崗。
應(yīng)該引起重視的是，操作人員技術(shù)水平的高低對于系統(tǒng)和設(shè)備使用狀況影響是很大的，如果操作人員的技術(shù)水平與系統(tǒng)和設(shè)備的要求不相適應(yīng)，那么不僅影響系統(tǒng)和設(shè)備效能的發(fā)揮，而且往往還會使其受到不應(yīng)有的損壞。因此，這類人員不僅要有兩年以上本專業(yè)相關(guān)工作經(jīng)歷，而且還應(yīng)有工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、踏實肯干、具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神的基本素質(zhì)。
對于一些規(guī)模較小的智能化系統(tǒng)，由于所需操作人員少，也可以不單設(shè)運行工和維修工，而是將操作和維修和二為一，這樣既可以節(jié)約人力，保證工作量飽滿，又有助于對設(shè)備的全面認(rèn)識以及維護(hù)保養(yǎng)及檢修。如果這樣配置操作人員，對其技術(shù)水平的要求就要更高，通常要能"四會"即會操作、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。
4． 對基層管理人員的專業(yè)要求
智能化系統(tǒng)運行管理的各項工作要有一支專職隊伍去做，其管理目標(biāo)也要依靠這支隊伍去實現(xiàn)。因此，對基層管理人員來說除了思想政治素質(zhì)方面的要求外，對其專業(yè)方面也有特殊的要求。這些要求主要是以下幾方面內(nèi)容：
（1） 了解各智能化系統(tǒng)和相關(guān)設(shè)備的基本構(gòu)成與工作原理；
（2） 熟悉各系統(tǒng)之間的聯(lián)系或控制關(guān)系；
（3） 熟悉智能化各系統(tǒng)設(shè)備的操作、調(diào)節(jié)方法和緊急情況的處置措施；
（4） 熟悉智能化各系統(tǒng)設(shè)備的正常與非正常工作的狀態(tài)或參數(shù)，
（5） 取得初級以上相關(guān)工種資格證書。
上述各項要求中，崗位不同，要求也略有差別。但技術(shù)水平要高，工作責(zé)任心要強(qiáng)則是共同的基本要求。
在各類專業(yè)人員的配備問題上，有些物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)往往沒有給予應(yīng)有的重視。由于目前各個智能化系統(tǒng)及設(shè)備的自動化程度都很高，因此認(rèn)為操作人員只要會開機(jī)、會抄表就行，隨便什么人都可以干這活。而技術(shù)管理人員則由機(jī)電專業(yè)技術(shù)人員（工程師）兼任，這種由對專業(yè)知識一無所知或僅了解一些皮毛的人員來進(jìn)行智能化系統(tǒng)的運行管理，其后果是可想而知的。沒有一只專職的專業(yè)隊伍或?qū)I(yè)的人員（包括基層運行管理人員）來從事智能化系統(tǒng)的運行管理工作是很難達(dá)到這方面管理要求的。隨著計算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等高新技術(shù)的應(yīng)用，對物業(yè)智能化系統(tǒng)運行管理人員的要求將會越來越高。
2．管理制度
如果說組織建設(shè)是做好智能化系統(tǒng)運行管理工作的基本條件，那么制度建設(shè)就是做好智能化系統(tǒng)運行管理工作的保證條件。一套行之有效的專業(yè)管理制度可分為人員的管理制度、設(shè)備的管理制度、運行操作的管理制度三大部分，每一部分又由若干具體制度組成。例如：
1． 人員的管理制度
各類人員崗位職責(zé)
業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與培訓(xùn)制度等
2． 設(shè)備的管理制度
巡回檢查制度
維護(hù)保養(yǎng)制度
檢修制度等
3． 運行操作的管理制度
運行工值班守則
系統(tǒng)或設(shè)備的操作規(guī)程
交接-班制度
機(jī)房管理制度
經(jīng)濟(jì)節(jié)能運行措施等
為了管好、用好建筑智能化系統(tǒng)，還有一項重要工作不能忽視，那就是要請各系統(tǒng)的設(shè)計師和施工主管技術(shù)人員給全體管理人員講一講有關(guān)設(shè)計和施工的情況。對這些情況做到心中有數(shù)，有利于系統(tǒng)在使用時能更好地實現(xiàn)設(shè)計師的設(shè)計意圖，達(dá)到設(shè)計目的；對可能產(chǎn)生的問題和出現(xiàn)的不利情況預(yù)防在先，使運行管理工作處于積極主動的地位。為此，要請設(shè)計師全面介紹系統(tǒng)方案、設(shè)計思路和設(shè)備選用情況；對日常運行管理的要求；運行調(diào)節(jié)和出現(xiàn)問題時從設(shè)計角度考慮采用的方法和措施等。請施工主管技術(shù)人員則主要介紹在施工過程中采用了那些非常用材料和設(shè)備（裝置），以及非常規(guī)做法；哪些地方或設(shè)備（裝置）容易出問題，應(yīng)在運行管理中多加注意和防范等。通過了解這些情況，還可以把由于設(shè)計和施工造成的缺陷，而可能影響運行管理質(zhì)量的問題及早給予彌補(bǔ)和解決。同時也可以檢查現(xiàn)有的管理隊伍能否勝任智能化系統(tǒng)的全面管理工作。發(fā)現(xiàn)缺什么，也可以盡早采取各種措施補(bǔ)救。
隨著我國物業(yè)管理的迅速普及，物業(yè)管理水平不斷提高，在物業(yè)（建筑）開發(fā)過程中，物業(yè)管理人員就提前介于工作已不鮮見。這種介入一般是在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計時就開始，因為規(guī)劃設(shè)計是物業(yè)各種功能是否完整、日后使用與管理是否便利的先天制約因素。通常在規(guī)劃設(shè)計時雖然考慮了房屋和配套設(shè)施兩個重要組成部分，但因種種原因，設(shè)計總是落后于技術(shù)的發(fā)展和人們生活水平提高而產(chǎn)生的要求。另外，設(shè)計人員往往從技術(shù)角度考慮問題較多，而忽視管理問題。因此，對管理人員來說，其早期介入主要是在設(shè)計過程中就要從管理的角度看設(shè)計方案是否合理，日后使用與維護(hù)保養(yǎng)是否便利；在施工過程中也要從管理的角度看施工質(zhì)量是否符合規(guī)定，使用的設(shè)備、材料質(zhì)量是否滿足要求。
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