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武漢物業(yè)管理招標

第一條為規(guī)范本市場物業(yè)管理招標投標行為，維護物業(yè)管理市場秩序，保障社會公共利益和招標投標活動當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、《武漢市住宅物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合武漢市實際，制定本辦法。

第二條凡在武漢市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行物業(yè)管理招標投標活動，均適用本辦法。

住宅小區(qū)總建筑面積在三萬平方米以上和大廈總建筑面積在二萬平方米以上的應采用招標方式確定物業(yè)管理企業(yè)。

第三條物業(yè)管理招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用原則。

第四條市房地產(chǎn)行政管理部門是本市物業(yè)管理招標投標活動的行政主管部門。

區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門在市房地產(chǎn)行政管理部門指導下負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理工作。

第五條招標人必須是合法取得開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)建設單位或經(jīng)市房地產(chǎn)行政管理部門批準的業(yè)主委員會。

第六條投標人必須是合法取得工商營業(yè)執(zhí)照，并獲得本市房地產(chǎn)行政管理部門頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)證書的具有獨立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)或是取得國家、省主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)證書并報本市房地產(chǎn)行政管理部門備案管理的物業(yè)管理企業(yè)。

第七條物業(yè)管理招標采取公開招標和邀請招標的方式。

公開招標是指開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會以招標公告的方式邀請不特定的物業(yè)管理企業(yè)投標。

邀請招標是指開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)管理企業(yè)投標。

第八條業(yè)主委員會成立前的前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理招標的組織工作；業(yè)主委員會已經(jīng)成立的，由業(yè)主委員會負責物業(yè)管理招標的組織工作。

業(yè)主委員會組織招標活動，應經(jīng)業(yè)主（業(yè)主代表）大會討論決定。

第九條開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會作為招標人，享有下列權利：

（一）編制招標文件，組織招標活動；

（二）選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標人；

（三）根據(jù)評標原則決定評標、定標方法；

（四）選定中標人；

（五）依法享有的其他權利。

第十條招標人組織物業(yè)管理招標，應當向區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門提交招標申請書，成立招標工作領導小組；招標工作領導小組應有市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門的代表參加。

招標工作領導小組負責招標活動具體實施，審定標底，提出評標、定標辦法和定標意見。

第十一條招標人應當根據(jù)招標項目的特點和需要編制招標文件，招標文件應客觀、公正并廣泛聽取業(yè)主及非業(yè)主使用人意見。

前款所稱招標文件包括招標書、投標須知、訂立委托管理合同的條件及協(xié)議條款。招標書應當包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)規(guī)劃建設的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權狀況、商業(yè)用房及管理用房，共用部位共用設施設備維修基金、公用設施、設備及公共場地的情況、園林綠化、社區(qū)文化娛樂設施等；

（二）物業(yè)管理的內(nèi)容和要求；

（三）投標書編制的方式及依據(jù)；

（四）投標人的資質(zhì)和條件；

（五）組織解釋招標文件及實地查驗物業(yè)的時間、地點；

（六）送達投標書的地點及截止時間；

（七）開標，評標的時間、地點；

（八）其他需要說明的事項。

第十二條招標人采用公開招標方式的，應當提前一個月通過報刊、廣播、電視或其他方式公開發(fā)布招標公告；招標人采用邀請招標方式的，應當提前二十天向三個以上具備承擔招標項目能力，并符合資質(zhì)要求的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書；

招標公告和投標邀請書應當送房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第十三條招標公告和投標邀請書應當包括下列內(nèi)容：

（一）招標人名稱、地址；

（二）擬招標的物業(yè)名稱、類別、用途、坐落地點、建筑面積等；

（三）投標地點和期限；

（四）獲取招標文件的辦法、時間、地點及相關的費用等。

第十四條招標人可以在招標公告或者投標邀請書中，要求潛在投標人提供有關資質(zhì)證明文件和業(yè)績情況，并對潛在投標人進行資格審查。

第十五條招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關招標的其他情況。

第十六條招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少十五日前，以書面形式通知所有投標文件收受人。所澄清或者修改內(nèi)容為招標文件的組成部分。

第十七條參與投標的物業(yè)管理企業(yè)應當按照招標文件規(guī)定的內(nèi)容和要求編制標書，投標書應當包括以下主要內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理機構設立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度；

（二）管理服務人員配備方案；

（三）管理服務用房及其他物質(zhì)裝備配置方案；

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（四）管理服務費收支預算方案；

（五）管理服務分項標準與管理目標（服務承諾）；

（六）社區(qū)文化服務方案；

（七）管理服務模式設想等；

第十八條投標人應當在提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達投標地點，招標人收到投標文件后，應當簽收保存，不得開啟。投標人少于三個的，招標人應當依照本辦法重新招標。

在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，招標人應當拒收。

第十九條投標人不得與招標人串通投標，損害社會公共利益或者其他投標物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。

投標人不得以他人名義投標或者其他方式弄虛作假，騙取中標。

禁止投標人向招標人或者評標委員會成員以行賄的手段謀取中標。

第二十條開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行，開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封。

開標過程應當記錄，并存檔備案。

第二十一條評標由招標人依法組建的評標委員會負責。

評標委員會由招標人的代表和物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。物業(yè)管理專業(yè)人士不得少于三分之一。

與投標人有利害關系的人不得進入評標委員會。評標委員會成員的名單在中標結果確定前應當保密。

第二十二條評標委員會應當按照招標文件確定的標準和方法，對投標文件進行評審和比較；評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人。

招標人根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人。

第二十三條評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標都有不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

依法必須進行招標的項目的所有投標被否決的，招標人應當依照本辦法重新招標。

第二十四條在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)性內(nèi)容進行談判。

第二十五條評標委員會成員應當客觀、公正地履行職務，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。

評標委員會成員不得私下接觸投標人，不得收受投標人的財物或者其他好處。

評標委員會成員和參與評標的有關工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。

第二十六條中標人確定后，招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。

第二十七條招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。

第二十八條中標人應當按照合同約定履行義務，完成中標項目。中標人不得向他人整體轉讓中標項目。

中標人應當就分包項目向招標人負責，接受分包者就分包項目承擔連帶責任。

第二十九條違反本辦法規(guī)定，未采用招標投標方式確定并委托物業(yè)管理企業(yè)承擔管理服務的，委托行為無效。

第三十條開展招標而未報市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案，由市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門責令改正，并給予通報批評。

第三十一條投標人相互串通或者與招標人串通投標的，投標人向招標人或者評標委員會成員采取行賄手段謀取中標的，中標無效。

第三十二條投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的，中標無效；給招標人造成損失的，依法承擔賠償現(xiàn)任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十三條評標委員會成員收受投標人的財物或者其他好處的，評標委員會成員或者參加評標的有關工作人員向他人透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦以及與評標有關的其他情況的，給予警告，對有違法行為的評標委

員會成員取消擔任評標委員會成員的資格，不得再參加任何依法必須進行招標的項目評標活動。

第三十四條中標人將中標項目整體轉讓給他人的，轉讓行為無效，情況嚴重的，取消物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)證書。

第三十五條招標人與中標人不按照招標文件和中標人投標文件訂立合同的，或已簽訂合同而未按合同的約定履行義務的當事人，依約承擔違約責任。

第三十六條本辦法由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

第三十七條本辦法自發(fā)布之日起施行。

武漢市房地產(chǎn)管理局

武漢市房地產(chǎn)管理局二○○○年六月二十八日

武漢市前期物業(yè)管理招標投標工作程序2017-01-16 10:46 | #2樓

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一、招標籌備

實施主體：物業(yè)建設單位（招標人）

工作內(nèi)容：根據(jù)《武漢市前期物業(yè)管理規(guī)定》必須進行招標的物業(yè)項目，物業(yè)建設單位應當及時組織實施招標活動，并在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書的10日前完成招標籌備工作，籌備工作主要包括：

（一）成立招標機構。物業(yè)建設單位自行組織招標的，應當成立招標小組；委托招標的，應當委托具有相應資質(zhì)的招標代理機構辦理招標事宜。

（二）編制招標文書。文書主要包括：

1．招標公告或投標邀請書；

2．招標文件，招標文件應包括以下內(nèi)容：

（1）招標人及招標項目簡介，包括招標人的名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；

（2）物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求，包括服務內(nèi)容、服務標準等；

（3）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等；

（4）評標標準和評標方法；

（5）招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；

（6）前期物業(yè)服務合同的簽訂說明；

（7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

二、招標備案

實施主體：招標人或招標代理機構（以下統(tǒng)稱招標人）

監(jiān)督單位：市、區(qū)房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：招標人完成招標籌備工作后，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的區(qū)房產(chǎn)主管部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件（主要包括：開發(fā)建設項目計劃批文、國有土地使用權證或用地批文、建設工程規(guī)劃許可證、建筑紅線定位圖、建設工程施工許可證、開發(fā)企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書）；

（二）招標公告或者投標邀請書；

（三）招標文件；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

擬采取邀請招標的，由招標人在邀標前以書面形式上報市房產(chǎn)主管部門。

三、發(fā)布招標公告

實施主體：招標人

監(jiān)督單位：市、區(qū)房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：屬公開招標的物業(yè)建設項目，由招標人將已經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門備案的招標公告在“武漢市房產(chǎn)管理局網(wǎng)”或“武漢市物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)”上統(tǒng)一發(fā)布，招標人有特殊要求的，也可同時在其他合法媒體上發(fā)布招標公告。

屬于邀請招標的物業(yè)建設項目，由招標人在完成備案手續(xù)后向3個以上具有相應資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書。

四、投標申請人投標報名及資格預審

實施主體：投標申請人、招標人

監(jiān)督單位：區(qū)房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標申請人進行資格預審。經(jīng)資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

五、發(fā)放招標文件、踏勘現(xiàn)場、答疑會

實施主體：招標人

監(jiān)督單位：區(qū)房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：

（一）招標人發(fā)出已經(jīng)備案的招標文件及其他資料。

（二）招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。

（三）對于投標人在閱讀招標文件和現(xiàn)場踏勘中提出的疑問，招標人可以書面形

式或召開答疑會的方式解答，但需將解答以書面方式通知所有招標文件收受人。

（四）招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

六、投標文件的編制與遞交

實施主體：投標人

監(jiān)督單位：區(qū)房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應，并按招標文件規(guī)定的截止時間將投標文件密封送達投標地點。

招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。

七、開標、評標

實施主體：招標人、投標人、評標委員會

監(jiān)督單位：市、區(qū)房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：

（一）組建評標委員會

招標人于開標前半天內(nèi)持委托證明、投標人清單在市、區(qū)房產(chǎn)主管部門監(jiān)督下，在武漢市物業(yè)管理招投標評委庫內(nèi)隨機抽取占評標委員會三分之二以上的專家作為評標委員會成員，與招標人代表共同組成評標委員會；市房產(chǎn)主管部門通知評委在指定的時間到達評標現(xiàn)場進行評標。

（二）開標。開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行，開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按下列步驟進行：

1．由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證；

2．經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱，投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容；

3．開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

（三）評標。評標委員會進行評標。評標委員會根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評分，將評標分值進行統(tǒng)計，推薦前3名為中標候選人，并對評標結果簽字確認。

評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。所有投標被否決的，招標人應當重新招標。

八、定標并簽發(fā)中標通知書

實施主體：招標人

監(jiān)督單位：區(qū)房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：公開招標的，由招標人根據(jù)評標委員會評標報告中推薦的中標候選人順次排序確定中標人后，在“武漢市房產(chǎn)管理局網(wǎng)”或“武漢市物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)”公示5日，招標人有特殊要求的，也可同時在其他合法媒體上公示。公示期間內(nèi)無異議的，由招標人向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

邀請招標的，由招標人按照中標候選人的排序確定中標人，并向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

九、中標備案

實施主體：招標人

監(jiān)督單位：區(qū)房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：招標人應當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的區(qū)房產(chǎn)主管部門備案。備案資料包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。

十、簽訂合同及備案

實施主體：招標人、中標人

監(jiān)督單位：區(qū)房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，并在合同簽訂生效之日起5日內(nèi)，報物業(yè)項目所在地的區(qū)房產(chǎn)主管部門備案。

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