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物業(yè)管理招標答辯題
一.判斷題（對的選T，錯誤的選F）
1.物業(yè)管理招投標包括開發(fā)商進行的前期物業(yè)管理的招投標和業(yè)主大會進行的選聘物業(yè)管理企業(yè)的招投標。（T）
2.投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以修改或補充已提交的投標文件。(T)
3.在招標人授權的情況下，評標委員會可以決定中標人。（T）
二.單選題（每題的備選答案中只有一個是正確的）
1. 《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》第四條規(guī)定招標人采用邀請招標方式的，應當向（B）個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定法人或其他組織發(fā)出招標邀請書。
A.2 B.3 C.4 D.5
2.《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定：招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起（C）日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。
A.7 B.15 C.30 D.10
3.物業(yè)管理投標環(huán)節(jié)屬于法律意義上的( C ).
A.要約邀請 B.要約準備 C.要約 D.承諾
3.物業(yè)管理投標環(huán)節(jié)屬于法律意義上的( A ).
A.要約邀請 B.要約準備 C.要約 D.承諾
4.物業(yè)服務企業(yè)獲得物業(yè)管理權的方式,對業(yè)主最有利的是(A ).
A.通過市場競爭獲得 B.因附屬承建商而獲得 C.因地方行政機關指令而獲得
D.因?qū)ξ飿I(yè)具有所有權而獲得
5.( C)不是招標準備階段的工作.
A.成立招標機構 B.編制招標文件
C.召開標前會議 D.確定標底
6.物業(yè)管理招標在定標階段,評標委員會評審的主要內(nèi)容不包括( A).
A.資格評審 B.服務質(zhì)量評審
C.報價及補充說明 D.主要服務方式與特殊服務
8. 下列說法正確的是（C）
A.評標委員會通常向招標方推薦超過3個有排序的中標候選人。
B.評標委員會通常向招標方推薦超過3個無排序的中標候選人。
C.評標委員會通常向招標方推薦不超過3個有排序的中標候選人。
D.評標委員會通常向招標方推薦不超過3個無排序的中標候選人。
9.（B）是指招標單位在預先規(guī)定的時間，將各投標單位的投標文件正式啟封揭曉。
A.投標 B.開標 C. 評標 D.定標
10.（B）是招標工作的最高權力機構。
A.開發(fā)商 B.招標委員會 C. 招標代理機構 D.政府主管部門 11.物業(yè)管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業(yè)服務合同（或前期物業(yè)服務合同）。正確的投標步驟是（ D ）。
A、 ③－②－①－④－⑤－⑥ B、 ③－②－①－⑤－④－⑥
C、 ②－③－①－④－⑤－⑥ D、 ②－③－①－⑤－④－⑥
三.多選題（每題的備選答案中有多個答案是正確的）
1.我國目前的物業(yè)管理項目的招標方式主要有（ABD）。
A.議標 B.邀請招標 C.委托招標 D.公開招標
2. 下列選項屬于物業(yè)管理項目投標原則的是（BC）。
A. 公開原則 B. 真實性原則
C.合理競爭原則 D.誠實守信原則
３．下列選項中屬于招標實施階段的有（ABCD）。
Ａ．資格預審Ｂ．發(fā)布招標公告 Ｃ．開標、評標和定標Ｄ．召開標簽會議
四.填空題
1.根據(jù)國家《招投標法》的確定，在招標活動中必須遵循平 、 公正 、 合理 、 誠實守信 的原則。
在投標活動中必須遵循 真實性 、 合理競爭 的原則。
2.所謂的是招標人為準備招標的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格。
“粗篩”，也可以說是投標者的第一輪
競爭。
4.開標由主持，邀請
5.評標由招標人依法組建的負責。
五.簡述題
1.什么是物業(yè)管理招標.投標？
答案：物業(yè)管理項目招標:是指開發(fā)商或業(yè)主管理委員會，為即將竣工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制定出符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開招聘，并采取科學方法進行分析.判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的(活動)過程。
物業(yè)管理項目投標:是指物業(yè)管理企業(yè)為開拓業(yè)務，依據(jù)招標文件要求,組織編
制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。
2.物業(yè)管理招投標應遵循哪些原則？
物業(yè)管理項目招標的原則
公開原則
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公平原則
公正原則
合理原則
誠實信用原則 物業(yè)管理項目投標的原則
1.真實性原則
2.合理競爭原則
物業(yè)管理招標現(xiàn)場競標答辯2017-01-16 12:21 | #2樓
北京首次物業(yè)管理招標由美林花園成功舉辦。招標會上，由多位專家和客戶代表組成的評委會針對每一家競標單位都進行了“連珠炮”式的現(xiàn)場提問，其中很多問題都是物業(yè)管理工作的一些焦點、熱點話題。以下是這次問答的精選。
第一答辯人： 北京達文物業(yè)管理公司
劉志宇（北京市小區(qū)辦主任，以下簡稱“劉”）：你們在標書中提到了接管美林花園后要先收３個月的物業(yè)管理費作抵押，請問這種做法的根據(jù)是什么？
答：我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個月的管理費要用于重大公用設施的改建和維護，因為高檔物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當?shù)墓芾碣M用作為維修基金。
劉：北京市現(xiàn)在沒有關于要收物業(yè)管理費押金的規(guī)定。
點評：物業(yè)管理費及公共代辦性服務項目預付押金或保證金的問題，法律法規(guī)對此無規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、管理、維修公約》中的約定為依據(jù)。
季如進（清華大學房地產(chǎn)研究所副所長，以下簡稱“季”）：你們在標書中提出，工程維修費用每年按２０％的速度遞增，依據(jù)的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們在降低管理成本上有哪些措施？
答：首先，物業(yè)的保修應由發(fā)展商提供，但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費用都轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司承擔；固定資產(chǎn)都有一定折舊，維修費也應逐漸遞增，２０％是我們根據(jù)目前的實際情況提出的。
第二點，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標，在工程維修、維護方面，我們做到有章可循，因為此次美林花園招標中對一些功能安排不清，我們只能按一般測算值來確定。 點評：工程維修是在建筑商、發(fā)展商對工程保修項目之外及保修期限屆滿之后才會發(fā)生的，該費用劃分為中小修項目費用與大修項目費用，前者從日常物業(yè)管理費中支付，后者從公共維修基金中支付。
蔡鴻巖（精品家園房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理，以下簡稱“蔡經(jīng)理”）：物業(yè)管理必須要實行財務公開化，但你們公司的標書并未涉及，請解釋一下。
答：我們通過兩種途徑實現(xiàn)財務的公開化，一種是資產(chǎn)負債表及各種基金的管理表，這是按ＩＳＯ９０００認證標準制定的；同時，接受物業(yè)管理委員會的抽查，定期向他們匯報。 點評：物業(yè)公司的財務及經(jīng)營情況應當以適當方式公開，這是作為受托人的物業(yè)公司對委托人（業(yè)主、物業(yè)管理委員會）應當履行的法律義務，公開的方式包括定期向物業(yè)管理委員會報告及向全體業(yè)主公布財務狀況及管理情況。
第二答辯人： 北京保利物業(yè)酒店管理公司
徐俊達（建設部房地產(chǎn)司物業(yè)處處長，以下簡稱“徐”）：保利公司既從事酒店管理，又從事公寓管理，請問這兩種物業(yè)管理有何區(qū)別？
答：我覺得，他們最大的區(qū)別在于：酒店管理強調(diào)的是經(jīng)營；物業(yè)管理強調(diào)的是服務。 杜女士（美林花園客戶代表，以下簡稱“杜”）：在人員編制和費用支出當中，你們提出的財務人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊的編制居然占到了６０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請給予解釋。
答：我們是將美林公寓維修采購編制放到財務編制中，作為一家物業(yè)管理公司，采購是
一個非常大的支出環(huán)節(jié)，應該受到財務的監(jiān)督和控制，所以我認為８個人的編制并不大。 物業(yè)管理涉及的工程系統(tǒng)較多，而且接管初期又是一個磨合期，將來隨著物業(yè)不斷的完善，我們要培養(yǎng)一些萬能手，如果最初把人員編制壓下來，實施過程中就會非常被動。 點評：在６家競標的物業(yè)管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的財務人員最多未超過３人。作為客戶或業(yè)主提出這樣的質(zhì)詢，當然是在情理之中。
楊燕敏（北京市房地產(chǎn)管理局總工程師，以下簡稱“楊”）：你標書中的人員編制非常龐大，共有１４６個人，人員費用的支出加上管理費酬金共約５００萬元，占整個物業(yè)管理支出的５５％以上，請對此問題進行解釋。
答：從目前北京物業(yè)管理行業(yè)情況來看，完全過渡到專業(yè)化，或是單純減少物業(yè)管理公司的人員，我們測算過，似乎比自己管理費用還要高，因此，我們在標書中只將綠化暫委托專業(yè)化公司，隨著管理的深入，我們將逐漸減少保安、工程維修等部門的人員編制。我預計，會減少到８０人左右。
點評：物業(yè)管理要想競標成功、占領市場，必須按市場經(jīng)濟法則行事，即應當優(yōu)化人員結構，科學合理地設置崗位，提高管理水平，以便降低管理成本。
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徐：標書上已提出物業(yè)管理費的參考指導價為４元，你們做出元的標準，是基于什么樣的理由？
答：關于保利物業(yè)申報的每平方米６元的管理標準，與標書上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當時從保利物業(yè)的指導思想上來講，我們認為，應該根據(jù)保利物業(yè)管理美林公寓的全部支出項目的實際需要來測算，在標書上我們提到了九項，在資料有限的情況下，我們首先按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項目，之后按照可供銷售的面積１２萬平方米倒推回來計算出６元錢。我認為，作為一家物業(yè)管理公司，在他接管一家物業(yè)管理項目的時候，首先應明確這家物業(yè)的定位是什么檔次，之后根據(jù)他受托的項目制定切實可行的支出項目。我認為保利物業(yè)目前擬定的八項跟ＩＳＯ９００２制定的標準吻合，我們確實有一定的偏差，這是由于保守而造成的，不過我們會有一定的調(diào)整。如果我們的預算或者說我們的標書沒有得到業(yè)主的同意，我們可以按照發(fā)展商的
資料做進一步的測算。
杜：關于物業(yè)管理承諾問題，我統(tǒng)計了一下，在所有的物業(yè)管理公司當中，根據(jù)國家標準要求，有如下幾點保利公司是處于最低線：第一，房屋維修國家標準是９８％，保利承諾是９５％；第二，是維修工程合格率，其他各家（競標的物業(yè)公司）均符合國家標準，惟有保利是９７％；第三，化糞池、污水井完好率國家規(guī)定是百分之百，其他各家都是百分之百，保利是９５％；第四，業(yè)主滿意率這一項保利承諾是９０％，其他各家基本都是百分之百，請解釋一下。
答：國家有關標準我們也都看了，要迎合發(fā)展商和評委的口味都可以寫成是百分之百，但這可能就是一個不切實際的承諾，我們從實際經(jīng)驗出發(fā)制定這樣一個百分比，否則將是一種不負責任的態(tài)度。
點評：從各公司的競標書中看出，各公司承諾的標準各項都基本上接近百分之百，這與北京現(xiàn)實的物業(yè)管理情況顯然有很大差距，該公司的承諾雖然選擇了下限，但未必不符合實際。 這也引發(fā)出另一個問題，如果中標物業(yè)管理公司沒有實現(xiàn)承諾的標準，問題該如何解決？同時，對于上述指標的定義及可操作性也值得考慮。
蔡耀忠（北京煒衡律師事務所律師，以下簡稱“蔡律師”）：你標書中提到對自主經(jīng)營、自負盈虧有異議，如果在正常情況下，管理費收入不夠支出，這準備怎么處理？
答：作為物業(yè)管理公司，支出原則是有多少錢干多少事，管理酬金應該是建設部規(guī)定的８％和１２％，在正常管理之下，如果虧損，這種虧損在得到物業(yè)管理委員會的認可后，應
由全體業(yè)主承擔；如果有盈利，也應由全體業(yè)主共享，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，同時，管理公司每一年度應該向全體業(yè)主報告下一年度的收支管理預算，若不發(fā)生重大的資金支出項目，管理公司不應該發(fā)生收支不平衡的現(xiàn)象。
點評：物業(yè)公司在采取定額酬金的管理方式時，也不能免除物業(yè)公司在物業(yè)管理費入不敷出時負有一定責任，在正常情況下，保持物業(yè)管理費收支平衡是物業(yè)公司一項重要義務，同時法律法規(guī)亦不禁止物業(yè)公司采用承包的管理方式。
第三答辯人： 北京燕僑物業(yè)管理公司
劉：美林花園是外銷公寓，也就是說這里的業(yè)主或租戶有可能是外國人，作為物業(yè)管理公司你們是否知道應到公安機關辦哪些手續(xù)？
答：我們要請外籍人員填寫由公安局管理處要求填寫的登記表，通過網(wǎng)絡系統(tǒng)傳給公安管理部門，對外籍人員進行登記，以便更好地管理。
點評：這是一個管理工作中的技術性問題，經(jīng)驗如何，也由此可見一斑。
蔡經(jīng)理：貴公司標書里有關物業(yè)管理費收繳率的承諾中提到“非管理責任造成的欠收”問題，能不能解釋一下這指的是什么？
答：這個非物業(yè)管理的責任指的是：小區(qū)周邊噪音嚴重等并非物業(yè)管理本身問題對住戶正常生活造成的影響，這種情況不交管理費，業(yè)主也是有道理的，因為他享受不到安寧權，這樣的情況下只能通過法律手段來解決。
點評：拖欠物業(yè)管理費是一個非常普遍的現(xiàn)象，造成業(yè)主拒交的原因其中許多是由于發(fā)展商銷售或建設房屋時遺留下的問題而產(chǎn)生的，對此物業(yè)管理公司接管時，所約定的條款嚴謹一些才具有可操作性。
蔡律師：在標書中你們提到，保安有２２人，目前北京保安分為兩類：一類是自己組建、培訓保安人員進行管理，一類是分包給專業(yè)保安公司。你們是外包的，請問，你們將如何保證對保安人員的控制管理，又怎么能保證小區(qū)安全？
第二個問題是你們在標書中對社區(qū)文化建設提出了很多設想和安排，如“三八”節(jié)活動和秧歌隊等，這些活動對于外銷公寓是否合適？
答：關于保安外包的問題，我們在聘請保安人員的時候，要跟當?shù)氐墓膊块T取得聯(lián)系，由他們來推薦專業(yè)的保安公司，在對保安人員的控制問題上，我們要保安公司簽訂規(guī)范化的委托管理合同，我們會在合同中注明由保安員及保安公司失誤造成的損失賠償問題；第二，我們要求保安公司提供保安員詳細的個人資料，而且，由保安公司做出承諾，保安員所發(fā)生的問題由保安公司來承擔。
我們在制定標書時，并不了解美林公寓的客戶群，所以我們制定的社區(qū)活動就比較全，當然在真正接管后，我們要根據(jù)當時的客戶群，來進行文化活動的組織及安排。
蔡律師：你選擇外包的方式要么就是水平高，要么就是費用低，外包是一種間接的管理，你能不能具體說一下，為什么這樣比你自己管理更好？
答：我們公司自己也招聘過保安，培訓等一系列的管理都是由我們公司來做，但是，這樣做成本比較大；第二，在人員管理上，由于在一個公司，時間長了就容易發(fā)生一些問題。社會上保安公司很多，他們也是通過競爭來實現(xiàn)經(jīng)濟效益，所以我們可以通過公安部門推薦和根據(jù)多年的經(jīng)驗來選擇專業(yè)化的保安公司，這樣既能節(jié)省本身物業(yè)管理的成本，也可以保證不會發(fā)生剛剛我說的那幾種情況。
蔡律師：但是根據(jù)我們的了解，保安公司目前是一個壟斷性較強的行業(yè)，通常是由公安設立的專門公司；另外，公安大學等單位也開辦了一些行業(yè)性的保安公司，這種情況下，你的約束力和有效性怎么保證，比如說保安人員不遵守規(guī)定或不服從管理時怎么辦？
答：我們選的是公安大學的管理公司，我也曾經(jīng)遇到過這樣的問題，由于保安人員的過
失，給物業(yè)管理公司造成損失，這樣在我們的合同中已嚴格規(guī)定，在正常的管理過程當中，如果有問題及時更換，他們會按照我們的要求，一般在一天之內(nèi)可以更換保安員第二，由于保安員引起的物業(yè)管理公司與業(yè)主的損失，由保安公司來進行賠償，這個事先在合同中也已寫明，而且是嚴格按照合同來執(zhí)行的。楊：請你談一下物業(yè)管理的新體制和傳統(tǒng)的房屋管理區(qū)別在哪兒？
答：新的物業(yè)管理概念是由業(yè)主自治自管，通過在物業(yè)主管部門的指導下來實現(xiàn)對物業(yè)的自主化管理，而以前的管理是一種房管所式的管理，這就是最大的區(qū)別。
我認為，物業(yè)管理新的機制是物業(yè)管理概念的變化，以前的物業(yè)管理等于是無償管理，通過房管所來進行管理，而現(xiàn)在是通過專業(yè)化的管理公司來進行有償?shù)墓芾�，這是一個比較大的飛躍。
楊：你再說一下物業(yè)管理達到的目標是什么？
答：物業(yè)管理的目標是要使新建的物業(yè)保值增值，為客戶提供一個滿意的居住空間，這是我們最大的愿望。
點評：良好的理念及超前的意識是優(yōu)秀物業(yè)公司的標志，一個對物業(yè)管理模式?jīng)]有深入認識、對行業(yè)的轉(zhuǎn)變沒有把握的公司也無法成為優(yōu)秀的物業(yè)公司。
徐：假如你管的小區(qū)中有一個會所，你在標書中提到，會所的設施住戶或者是業(yè)主可以無償使用，這個問題你們跟開發(fā)商怎么銜接開發(fā)商是獨立產(chǎn)權單位，如果這樣做出承諾，將來業(yè)主說了，你們當時說是無償?shù)模墒钱a(chǎn)權人說不同意，那怎么辦？
答：通過美林花園開發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會所由兩部分組成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，這里我們所說的會所只限于非民用性的，他的成本達到物業(yè)管理費的水平，所以，在具體竣工之后，我想我們會跟開發(fā)商進行更好的協(xié)商，在物業(yè)管理合同中注明。
點評：會所是一個復雜的問題，分攤與不分攤的、管理性的與經(jīng)營性的，在未分清上述問題前，會所的管理費標準難以確定，這也是北京市場上普遍存在并未根本解決的問題。
第四答辯人： 均豪物業(yè)管理公司
問：作為一家民營企業(yè)，請問均豪是否有經(jīng)濟能力保障長期穩(wěn)定的管理好美林公寓？ 答：均豪是一家民營企業(yè)，而且不是一個以投資為主體的房地產(chǎn)公司，這是無須諱言的。但我們有著良好的資信和業(yè)績，這也是委托人看中我們的理由。物業(yè)管理行業(yè)有一個特點，就是低收入，但也是低風險的行業(yè)。均豪這幾年除了物業(yè)管理，我們沒有做任何其他方面的投資，使我們企業(yè)在規(guī)避風險方面做得非常好，我們知道我們自己應該干什么，不應該干什么。
問：你們的標書中提出了許多特約性服務，有些項目是收費的，這些項目又是管理人員利用工作時間完成的，而管理人員的工資已經(jīng)從管理費中支付，那么，特約服務的收益應該歸誰所有。
答：特約服務的開展有兩種，一種是由管理公司來完成的，這部分特約服務的成本要單獨核算的。第二種是由管理公司派人來完成，自身只扮演一個組織者，這樣，收益有一部分作為管理人員的收入，因為我們畢竟做了服務，另一個部分將作為這個社區(qū)的管理基金。 點評：許多物業(yè)把特約性服務收入想當然地視為自己的收入這種做法并不正確均豪的認識應當是全面、正確的。
問：北京市１９６號文件適用范圍是怎樣的。另外標書中提到治安發(fā)生率要低于萬分之一，一共是7００多戶，住滿的話一戶按五個人算，已趨近于零了，請問如何保證實現(xiàn)？ 答：１９６號文件主要用于住宅物業(yè)。另外，關于治安發(fā)生率，我們認為，全年一共有８７６０個小時，按小時數(shù)的萬分之一算，一年大概是八到九次。在我們管理的項目中，被
公安機關立案的幾乎沒有，有一些糾紛，我們都及時控制了。
問：治安問題有時候不取決于你的努力，而是取決于發(fā)案者本身。所以你不能說一個承諾本市發(fā)案率在萬分之幾以下，實際發(fā)案率真的就那么低，所以建議你們承諾時留一個余地。 點評：管理服務指標的承諾必須先確定指標的確切含義這樣才具有可操作性可執(zhí)行性。不只是物業(yè)公司、行政主管部門在發(fā)布各種標準時亦應當注意此問題。
問：你們公司也非常重視社區(qū)的文化活動，公司用什么體制來保證這種社區(qū)文化的完成；再有就是物業(yè)公司如何與街道辦事處和居委會接觸等等？
答：怎么使社區(qū)文化推廣到位是一個大問題。我們公司在總部有兩個機構，專門用于這方面研究，在總部針對不同的物業(yè)去考察社區(qū)文化，考慮應該建立一個怎樣的主體。 這一點，我們派出的執(zhí)行部門都有體現(xiàn)。
第二個問題談街道辦事處。剛剛我談到了物業(yè)管理企業(yè)并不是一個全能的企業(yè)，大家應該對他具有希望，但不應是全部的希望。一個小區(qū)的成功不是一個物業(yè)管理公司的成功，而是大家共同的成功，包括發(fā)展商、客戶和居委會街道這些相關部門。所以，共建、共管是我們標書里特別提到的。
點評：的確物業(yè)公司不是全能的小區(qū)秩序的建立、維持還需其他管理部門的支持。 問：你們提到，如果服務達到標準的話，希望能夠提高收費標準，并且希望能夠提高酬金。您能不能在今天這個場合就這個問題作一個最誠懇的表示，這個要求有沒有可能取消？第二個，在６家物業(yè)公司里面，均豪是有償服務列表最細，收費最高的，你是否考慮，像其他一些服務公司一樣，把收取的這些費用拿來回報業(yè)主？
答：當美林公寓如果全部達到市優(yōu)或者是國優(yōu)的條件下，適當提高收費標準，同時管理公司的酬金適當提高，應該說這是我們的希望。我相信，如果我們做出成績來，業(yè)主自然會給我們的成績給予肯定，我想這肯定不僅僅是一個口頭上的，包括實際上的。我想，能否提高是需要我們業(yè)主委員會共同商議的。如果作為條件的話，我們?nèi)∠@個要求。如果是建議，我們還是保留。
第二個問題，有償服務所得能不能全部返還美林公寓，對這個問題我仍然不太想給予肯定的承諾，為什么呢？我們設想一下，美林公寓將會有均豪派出的大量的管理干部和工作人員，在業(yè)主休息的時候，他們還在工作，在你們節(jié)假日的時候他們還在工作，他們這么辛苦，如果他們的努力換來了美林花園物業(yè)的保值和增值，能夠被社會認可，業(yè)主能夠享受到非常好的環(huán)境，這樣的情況下，可不可以給他們一些報酬？我想這是可以的。
點評：均豪的態(tài)度無疑是誠懇的心態(tài)亦是健康的。
第五答辯人： 中海物業(yè)管理公司
問：第一，在你的投標書里面，對于管理費用標準的計算，所依據(jù)的文件是１９６號文件，這個文件是針對普通居住小區(qū)的，這就意味著中海高等品質(zhì)的管理，低的收費。希望對你這個收費可行性和合理性能解釋一下，因為這個標書里面沒有把工資、辦公費用還有一些不可預見的費用列舉出來，希望能夠解釋？第二個問題，如果說，使用人或者是業(yè)主在使用房子的過程中對您的管理或者說對發(fā)展商的物業(yè)有一定的意見，拒交或者是少交管理費的時候，你們應該采取什么樣的措施？
答：第一個問題，我們依據(jù)的是北京市１９９７年的１９６號文件，我們認為，現(xiàn)在北京市只有這個文件可供依據(jù)。高層樓宇有共同性，每一項收費在總成本中的比例大體相同，所以這種收費絕對不會影響中海物業(yè)的管理。我們有把握以這個報價管理好美林公寓，因為我們在深圳的收費標準普遍在４塊錢左右。
第二個問題，少交或者不交管理費是一個非常普遍的問題，我們認為，首先要擺正物業(yè)管理公司的位置，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，我們中海承諾，首先保證自己高質(zhì)量的服務。
同時，我們認為，北京市物業(yè)管理的法規(guī)在不斷地完善，拒交管理費的問題最終也會得到解決。
點評：高檔物業(yè)的收費是實行政府指導價沒有強制性的收費標準中海依據(jù)１９６號文件測算并不違法。問題是完全依據(jù)１９６號文件難以體現(xiàn)管理服務的成本來源及難以測算準確的物業(yè)管理費。中海在引用１９６號文件時應當作出必要的補充和合理的解釋。
問：來自深圳的中海公司，對于在北京做物業(yè)管理項目，在難度和風險方面做過哪些考慮？
答：如果加上美林公寓的話，中海已經(jīng)在北京接了第８個盤了，我們管理的總建筑面積已經(jīng)達到２０４萬平方米。經(jīng)過兩年多的對北京市的考察，決定現(xiàn)在要進入北京。我們認為，從招標書來看，對我們設定的風險比在深圳投標的風險還要小，所以我們對這個項目非常有信心。
問：你說這個項目設定的風險比深圳的項目風險還要小，怎樣具體去理解？
答：第一，我們看了招標書以后，我們覺得發(fā)展商很可靠，比如說，他承諾對空置物業(yè)管理費全部由他交納，在深圳沒有一個發(fā)展商會這樣做。
問：因為中海在北京同時接管了幾個項目，但你們的干部儲備、人員素質(zhì)能不能跟上需求？這關系到中海深圳、上海、廣州所實現(xiàn)的優(yōu)秀物業(yè)管理能否在北京成為現(xiàn)實？
答：中海最大的優(yōu)勢在于員工的培訓和骨干員工的培養(yǎng)。中海物業(yè)管理公司的上級單位是中建總公司，中建總公司在國內(nèi)共有２５萬人，從這般龐大的隊伍中，選出一二千人做骨干還是綽綽有余的；另一方面，凡是借調(diào)出來的骨干，要進行一個月的系統(tǒng)培訓，現(xiàn)在中海已在深圳市投資５０萬元建成一個電教化培訓教室，骨干培訓不成問題。第三，現(xiàn)在中海物業(yè)管理公司在深圳共有２０００人，副主任、工程師以上的骨干有近三百人，在深圳，管理一個１０萬平方米的小區(qū)，有５名管理人員加２名財務管理人員即可。所以說，每個小區(qū)有７—８名管理人員即可，所有這些，都為今后擴展儲備了豐富的人才資源。
問：接管以后，投入的管理人員總數(shù)是多少？
答：我們從深圳調(diào)到北京的人數(shù)達到５６名，其中，６０％以上是北京戶口。 問：１９６號文件的對象和范圍對美林公寓適用嗎？
答：北京還沒有專門對高檔樓宇的收費標準，現(xiàn)在只能是１９６號文件。深圳只對微福利房住宅區(qū)和商品房制定了標準，商場、高檔寫字樓和甲級公寓都參照此標準執(zhí)行。這在北京也是一樣。
問：提兩個問題，一、能提供這么好的服務，又收取這么低的費用，如何能保持運作，我對可行性比較關心。二、美林花園要分二期竣工入住，二期之間有時間差，如果計算時全部按４棟樓１１萬平方米測算，是不是前期經(jīng)費會有不足？
答：中海為什么可能較大程度降低管理費，一是因為我們實現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營，全公司資源可以調(diào)度和分配，一般來講，超過５０萬平方米的項目，每增加１０萬平方米，成本可能降１０％。二是我們實現(xiàn)了專業(yè)化運行。在深圳，我們有自己的電梯分公司、機電維修分公司、二次供水分公司，所有公司全部有執(zhí)照。通過專業(yè)化運作，可以更大限度地降低物業(yè)管理成本，這是向國際慣例接軌，香港就是這樣，由于國內(nèi)專業(yè)化程度尚不高，我們只能組建自己的專業(yè)公司。
雖說我們的物業(yè)管理費是按１１萬平方米計算的，但一期建２棟樓，投入也減少一半，可以保證高標準的服務，如我們在深圳管理的中銀花園，物業(yè)管理費為３．８元平方米，西沙花園只有３．３元，做到了深圳的最高水平。
問：中海是首家通過ＩＳＯ９００２認證的企業(yè)，將深圳所有標準都搬到北京是否符合
９０００體系認證，在南北方管理差異上，你們作了哪些考慮，如綠化，南北方氣候不同，保養(yǎng)成本不同；取暖在南方根本沒有。
答：我們的９０００體系認證進入Ｃ版，已改動了三次，在全國各小區(qū)都按這個版本執(zhí)行，沒有問題。天津管理的華昌大廈，順利通過試點小區(qū)考評，杭州的項目在省檢中獲全省第一，年終通過國家優(yōu)秀示范小區(qū)考評。標準一旦制定，改版前，必須按此標準執(zhí)行。美林屬高檔小區(qū)，完全可以套用標準，這也是我們管理的長項。清潔標準中有一條是樓梯間磚用白紙巾擦拭２０厘米無污染。如果我們能中標，我們保證這樣的標準服務能實現(xiàn)。
北京和深圳在綠化、取暖上確實有差異，但和天津的華昌應該無區(qū)別。華昌也是一座高層樓宇。我們有５個持鍋爐證的高級技師，管理鍋爐沒有問題。而且我們出身于施工企業(yè)，原來是安裝，現(xiàn)在是管理鍋爐，不會有問題。
第六答辯人： 中原物業(yè)管理公司
問：剛才你們在發(fā)言中提到的，物業(yè)管理費有節(jié)余，轉(zhuǎn)入下一年度，如果虧損了怎么辦？ 另外，你們計劃員工為１５５人，比較多，其中管理部３８人、工程部４８人、保安部５９人，這么多人如何體現(xiàn)合理性？
答：有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司在做預算時，會做得很準確，出現(xiàn)虧損，本年度不會調(diào)整；下一年度，根據(jù)實際情況調(diào)整，現(xiàn)在我們管理的項目還沒有一個虧損。
關于１５５人是多是少，第一，我們認為美林是高檔外銷公寓，綠化面積非常大，我們對保安設施不是很了解，所以人員編制上按完全沒有保安設施操作的，可能用人較多；第二，《勞動法》對勞動保障增大了，要求４０小時工作制等，我們不想在這方面出現(xiàn)投訴；再有，我們提供２４小時服務，所以人員相對要多一些。
點評：物業(yè)公司只收固定酬金不管收支狀況的這種旱澇保收的管理模式不是市場經(jīng)濟的本意仍是計劃經(jīng)濟時代的遺物。維持收支平衡是任何一個管理人的基本義務否則至少不能拿全酬。
問：你們提出前期開辦費用為１４３萬元，我個人認為較多。是采取逐步回報處理、還是與開發(fā)商約定處理或抵作業(yè)主收費處理呢？
答：這是按北京市政府２１號文件定的。其中規(guī)定，開發(fā)商要按建安費的２％撥給物業(yè)管理公司作開辦費，但北京市很少有開發(fā)商這么做，這是全體業(yè)主的權利，開辦費用不返還開發(fā)商，屬全體業(yè)主所有，如有節(jié)余，轉(zhuǎn)管理基金。
問：如不給開發(fā)費，你們還接不接？
答：如果不能解決，我們公司不準備接這種項目。
問：你覺得開辦費應該交嗎？
答：美林公寓比較小，才有１５萬平方米，但像東方廣場這么大的項目，物業(yè)管理公司沒有這么大的實力負擔這么大的開辦費用。
問：可以通過折舊實現(xiàn)。
點評：《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十四條有開發(fā)單位建安費２％的啟動性經(jīng)費的文字但是《辦法》第二條第２款規(guī)定“別墅和高級公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定” 即美林公寓不適用此《辦法》。而且上述２％的啟動性經(jīng)費的性質(zhì)亦沒有規(guī)定是借款抑或是贈與但是有一點是肯定的即它不是房款的一部分。
從買賣合同來說賣房人的全部義務就是交付標的物這是法律的規(guī)定�！掇k法》作為一個地方法規(guī)肯定不能給買賣合同強加上一個借款合同或贈與合同的規(guī)定。
問：業(yè)主可以查賬？可以像審計、稅務那么去查嗎？
答：我們有專門的賬目給業(yè)主看。業(yè)主委員會可以查，這是業(yè)主委員會的權利。
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