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物業(yè)管理招標(biāo)案例
深圳市對政府辦公大樓管理公開招標(biāo)，從而邁出了市府物業(yè)管理專業(yè)化、社會化、科學(xué)化的第一步。
主持招投標(biāo)的深圳市機關(guān)事務(wù)管理局局長說：“以后，市政府辦的物業(yè)將全部采取公開招標(biāo)的方式讓專業(yè)公司進(jìn)行管理。此次向社會招投標(biāo)活動是機關(guān)事務(wù)管理局為節(jié)省財政開支、深化機關(guān)后勤改革及進(jìn)一步提高辦公樓物業(yè)管理服務(wù)水平的一次實踐和嘗試�！� 案例三 南京3000“高知”戶聘“管家”
在百家湖花園首次面向全國招聘“管家”之后，江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢，也通過招標(biāo)的方式尋找“管家”。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價格戰(zhàn)”。
為解決南京高校教師住房困難的全國重點工程——南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成。龍江高校公寓委托管理期
限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主管理委員會在此次招標(biāo)中明確提出，物業(yè)管理收費標(biāo)價占招標(biāo)總分的一半，標(biāo)書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分。
根據(jù)1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費等級收費暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導(dǎo)價即便是最高的5級，每月每平方米也就是0.5元。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。招標(biāo)書發(fā)出后，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細(xì)測算起自己的成本來。江蘇愛濤置業(yè)的總經(jīng)理梁蘇拉說，南京的物業(yè)管理市場才剛剛啟動，老百姓對物業(yè)管理收費一向頗有意見，這次明確將收費標(biāo)準(zhǔn)作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，比如愛濤置業(yè)要想在招標(biāo)中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務(wù)檔次，勢必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營成本。從長遠(yuǎn)來看，這對南京的物業(yè)管理行業(yè)無疑將起到積極的作用。
附：南京兩次物業(yè)管理招投標(biāo)活動效果分析。
1999年12月5日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進(jìn)行了招投標(biāo)。2000年3月20日，南京龍江高教
公寓又以招標(biāo)的方式面向社會選聘“管家”。最終，兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大-片區(qū)的管理權(quán)。南京市的這兩次招投標(biāo)活動推動了江蘇，特別是南京市物業(yè)管理市場化的進(jìn)程。
1)百花湖花園住宅區(qū)招標(biāo)概況
(1)物業(yè)標(biāo)的：在建，規(guī)劃建設(shè)26，8萬平方米，已建11萬平方米，其中別墅3萬平方米(已入住)。
物業(yè)類型有別墅、高檔公寓。設(shè)施基本齊全，維修基金基本落實。
物業(yè)管理區(qū)域：一個。
(2)招標(biāo)范圍：全國公開招標(biāo)，公證部門全過程公證。
(3)招標(biāo)主體：物業(yè)管理主管部門受開發(fā)商委托，與開發(fā)商共同招標(biāo)并運作。
(4)投標(biāo)方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司。
(5)評委組成：建設(shè)部、北京、上海、深圳及高等院校、開發(fā)商等資深專家10人。
(6)評標(biāo)方式：專家綜合評定，其中信譽調(diào)查由招標(biāo)辦隨機抽查評分。
(7)評分類別及權(quán)重：信譽(12％)、標(biāo)書(54％)、答辯(34％)
(8)公共服務(wù)費確定：政府定價：別墅，3元／(月·平方米)；高檔公寓，0.5元／(月·平方米)。
(9)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：借鑒其他省市經(jīng)驗。
2)龍江高教公寓招標(biāo)概況
(1)物業(yè)標(biāo)的：已建29.3萬平方米，南北兩片，即將入住率95％以上。
物業(yè)類型：經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金；物業(yè)管
理區(qū)域為2個。
(2)招標(biāo)范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，公證部門全過程公證。
(3)投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。
(4)評委組成：業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等資深專家7人。
(5)評標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無底價競標(biāo)，專家評標(biāo)，業(yè)主委員會最終定標(biāo)，其中信譽調(diào)查由業(yè)
主委員會隨機抽查評分。
(6)評分類別及權(quán)重：信譽(10％)，標(biāo)書(30％)，價格(50％)，答辯(10％)。
(7)公共服務(wù)費確定：政府指導(dǎo)價與市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合，中標(biāo)價為0.36元／(月·平方米)，業(yè)主委
員會標(biāo)底價為0.34元／(月·平方米)。
(8)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，并借鑒其他經(jīng)驗。
3)兩次物業(yè)管理招投標(biāo)的啟示
(1)物業(yè)管理市場化進(jìn)程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為。從整體上來看，江蘇省目前物業(yè)管理發(fā)展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發(fā)商壟斷、行業(yè)壟斷的狀況，未形成統(tǒng)一的物業(yè)管理有形市場和無形市場，不利于生產(chǎn)要素的合理流動。物業(yè)管理的招投標(biāo)活動，迫切需要政府從適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招投標(biāo)中介服務(wù)機構(gòu)，在物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招投標(biāo)課程，有步驟地進(jìn)行業(yè)主委員會主任培訓(xùn)等。同時，建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。
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(2)增強業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。百家湖花園物業(yè)管理屬前期物業(yè)管理招標(biāo)活動，而龍江高教公寓則是以業(yè)主委員會為招標(biāo)主體，并具體操作招標(biāo)活動。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎(chǔ)。
另一方面，隨著住房制度改革的深入，購房者對房屋的增值及附加值要求越來越高。商品房已從過去簡單的區(qū)位、面積、戶型向環(huán)境和服務(wù)延伸。開發(fā)商開始重視自己產(chǎn)品的物業(yè)管理，通過市場競爭來改變“自建自管”狀況，找到了提升產(chǎn)品的新賣點。
(3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識強烈。兩次招投標(biāo)活動，均引來數(shù)十家企業(yè)積極參與，踴躍投標(biāo)，共同表現(xiàn)了對物業(yè)管理市場化的信心和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區(qū)，工程建設(shè)伊始，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)就非常關(guān)注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環(huán)境，一流的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。高教公寓具有規(guī)模大，即將入住率高，業(yè)主素質(zhì)高的特點。眾多企業(yè)希望通過市場競爭，使自身經(jīng)營上規(guī)模，達(dá)到提升企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和品牌的目的。同時，通過參與競爭，企業(yè)也看到了自身的差距，認(rèn)識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎(chǔ)�！耙匀藶楸尽�，“以業(yè)主為本”，為業(yè)主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務(wù)，以其他收益彌補公共服務(wù)費的不足，是中標(biāo)企業(yè)共同的想法。
(4)需要引起重視和改進(jìn)的問題：
①工程建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)的現(xiàn)象依然存在。兩個物業(yè)標(biāo)的，均不同程度存在設(shè)施不足問題。如高教公寓自行車停放車位嚴(yán)重不足(設(shè)計每戶1.8輛)，地下進(jìn)出口太小，無汽車泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉(zhuǎn)困難等問題，給物業(yè)管理帶來先天不足的遺憾。
②物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，其招投標(biāo)不同于工程、設(shè)備招投標(biāo)。評標(biāo)應(yīng)側(cè)重企業(yè)的信譽、業(yè)績和標(biāo)書中的方案質(zhì)量、答辯的應(yīng)變能力等，而將公共服務(wù)費報價單列作為評分類別，其權(quán)重不宜超過20％。
③物業(yè)管理采取招投標(biāo)的市場化運作，其公共服務(wù)費價格應(yīng)由市場調(diào)節(jié)形成，政府不宜定價或過多限制。
案例四 天津嘉�；▓@物業(yè)管理項目招標(biāo)揭曉
2000年3月，天津市首次物業(yè)管理招投標(biāo)活動，經(jīng)過公開、公平的激烈競爭，金廈物業(yè)管理公司一舉中標(biāo)，成為嘉�；▓@一期的管家。這標(biāo)志著天津市物業(yè)管理工作向著公平競爭的市場化發(fā)展方向邁出了歷史性的一步。天津市人大副主任李振東、建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司副司長沈建忠，天津市建委、市房管局等有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席了競標(biāo)會，并對物業(yè)管理行業(yè)引入公平競爭機制給予了高度評價。
目前，天津市已有物業(yè)管理企業(yè)359家，物業(yè)管理面積2653萬平方米，其中住宅小區(qū)2326萬平方米，占全市存量住宅面積的31.26％，已成為與群眾生活密切相關(guān)的行業(yè)。但由于物業(yè)管理行業(yè)市場化程度低，缺乏競爭機制，使得一些物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，行為不夠規(guī)范，服務(wù)水平不高。為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場行為，推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程，嘉海花園開發(fā)商舉辦了這次物業(yè)管理招投標(biāo)活動。
嘉�；▓@工程坐落在河北區(qū)海河?xùn)|路，是天津市16個大-片危陋房改造項目之一，占地24.69公頃。一期工程占地8.5公頃，建筑面積26.6萬平方米，規(guī)劃建設(shè)酒店、購物中心、高檔商住樓及餐飲娛樂配套設(shè)施，由嘉海建設(shè)發(fā)展有限公司和豪為建設(shè)發(fā)展有限公司共同投資開發(fā)。物業(yè)管理投標(biāo)公告發(fā)布后，全市先后有二十余家物業(yè)管理公司報名。經(jīng)過初審和復(fù)審，確定了8家物業(yè)管理公司參加最后競標(biāo)。整個活動在河北區(qū)公證處的監(jiān)督下進(jìn)行。 評注：
物業(yè)管理項目實行公開招投標(biāo)，是物業(yè)管理項目委托的必然趨勢。
為推動物業(yè)管理健康發(fā)展，天津選聘物業(yè)管理企業(yè)將全面實行招投標(biāo)�！短旖蚴形飿I(yè)管理招投標(biāo)規(guī)則》已出臺。該《規(guī)則》規(guī)定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并對招投標(biāo)的程序和方法作出規(guī)定。此舉將使物業(yè)管理行業(yè)建立起公正、公平的市場競爭機制，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
為提高物業(yè)管理水平，天津市房管局加強對物業(yè)管理企業(yè)的治理，還推出《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級評定辦法》、《天津市十強物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)定辦法》等規(guī)定，開展物業(yè)管理達(dá)標(biāo)活動，力爭90％的企業(yè)項目達(dá)標(biāo)，優(yōu)秀企業(yè)項目要達(dá)到30％。
案例五 青島通過招投標(biāo)形成物業(yè)管理市場競爭機制
1996年是青島市物業(yè)管理快速發(fā)展的第三年，正式登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到180多家，初步形成了一個新興的行業(yè)。物業(yè)管理的手段和內(nèi)容逐漸為人們特別是住宅小區(qū)的居民所認(rèn)識、熟知和接受，在一些地方人們急切地要求實行物業(yè)管理，這為日后順利進(jìn)行招聘工作提供了良好的群眾基礎(chǔ)。同時，物業(yè)管理也遇到了種種困難和隱憂，表現(xiàn)在造血機能不足，缺乏制約和競爭，形成新的“大鍋飯”的問題。物業(yè)管理市場一方面出現(xiàn)分散化，另一方面又有不少具備一定實力和管理水平的企業(yè)亟須擴(kuò)大管理規(guī)模而又苦于找不到合適的對象，難以形成良性發(fā)展的局面。正是在這種情況下，青島市適時推出物業(yè)管理市場的競爭機制。
青島市北區(qū)廣饒路小區(qū)是一個舊城改造小區(qū)，基本建成后，經(jīng)過區(qū)政府和市、區(qū)物業(yè)管理部門共同研究，決定借此時機進(jìn)行一次招標(biāo)選聘物業(yè)管理單位的試點，并立即開展了各項準(zhǔn)備工作：一是成立招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室，組建了住宅小區(qū)管委會，確定了評分人員范圍。二是編制標(biāo)書，制定了招標(biāo)書的項目和要求，明確了招標(biāo)對象和招標(biāo)內(nèi)容。三是制定評分項目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定了公開答辯的程序和計分方法。確定方案后，市、區(qū)物業(yè)辦召集了多家公司開會，通報了招標(biāo)工作計劃，有近10家企業(yè)報名投標(biāo)。經(jīng)過認(rèn)真對比篩選，
最后確定由市北區(qū)舊城物業(yè)管理中心和安居房地產(chǎn)物業(yè)管理中心等兩家實力較雄厚，又有2年以上管理經(jīng)驗和良好業(yè)績的單位參加投標(biāo)競爭。舊城物業(yè)管理中心最終以微弱優(yōu)勢取得了該小區(qū)的管理權(quán)。
由于是山東省和該市第一次舉行這樣的招標(biāo)，因而引起了社會各界的廣泛關(guān)注，一時間在全市物業(yè)管理領(lǐng)域產(chǎn)生了較大的反響。
案例六 無錫高層樓宇物業(yè)管理首次公開競標(biāo)
由3家企業(yè)競標(biāo)的無錫郵電通信綜合大樓找到了意中的“保姆”。無錫中房大廈管理有限公司以其先進(jìn)的物業(yè)管理技術(shù)、精銳的企業(yè)管理隊伍、豐富的高層管理經(jīng)驗以及合理的報價一舉中標(biāo)。
無錫郵電通信綜合大樓高140米，36層，建筑面積5.3萬平方米，是一幢集辦公、娛樂、通信、賓館等多功能于一體的現(xiàn)代化綜合大廈。為了實現(xiàn)其高層次的物業(yè)價值，施以高水平的物業(yè)管理，無錫郵電局向社會公開招標(biāo)。
無錫中房大廈管理公司系中房集團(tuán)無錫房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬企業(yè)，于1996年起對無錫首幢高級寫字樓——時代中心大廈實施物業(yè)管理，取得了可喜的成績。1997年初，時代中心大廈被評為“江蘇省城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”，同時榮獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”，成為江蘇省惟一獲得這項全國物業(yè)管理最高榮譽的高層樓宇。
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