2016房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》真題及答案（部分）

　　2016房地產(chǎn)估價(jià)師考試已經(jīng)結(jié)束，考后大家都在關(guān)心真題的答案，為方便大家估測(cè)自己的成績(jī)，百分網(wǎng)小編為大家?guī)��?lái)一份《制度與政策》的真題及答案(部分)，希望能對(duì)大家有幫助，更多內(nèi)容歡迎關(guān)注應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng)!

　　單項(xiàng)選擇題

　　14反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)有( )。

　　A流動(dòng)比率

　　B應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

　　C資產(chǎn)報(bào)酬率

　　D存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)

　　E資產(chǎn)負(fù)債率

　　【答案】BD

　　【解析】本題考查的是財(cái)務(wù)分析。營(yíng)運(yùn)能力分析主要包括存貨周轉(zhuǎn)指標(biāo)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)指標(biāo)分析。存貨周轉(zhuǎn)指標(biāo)主要有存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)指標(biāo)主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)參見教材P363.

　　15關(guān)于房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有( )。

　　A抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意不能拍賣

　　B處分權(quán)受到限制的房地產(chǎn)可以作為拍賣標(biāo)的物

　　C未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)不能拍賣

　　D 以劃撥方式職得的國(guó)有土地使用權(quán)可直接進(jìn)行拍賣

　　E城鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民磚府批準(zhǔn)的集體土地上房屋可進(jìn)行拍賣

　　【答案】BD

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)拍賣的條件。權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的房地產(chǎn)不得拍賣，以劃撥方式職得國(guó)有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金，可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由拍賣行將拍賣標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國(guó)家。參見教材P416。

　　判斷題

　　1國(guó)有土地的所有權(quán)由全國(guó)人民代表大會(huì)代表國(guó)家行使。( )

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是土地所有制。全民所有制的土地被稱為國(guó)家所有土地，簡(jiǎn)稱國(guó)有土地，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。參見教材P11。

　　2職得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，滿2年仍未動(dòng)工開發(fā)而閑置的，可以無(wú)償收回。( )

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)，滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，但是，固不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。參見教材P33.

　　3國(guó)有企業(yè)改革成為股份合作制企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可保留其劃撥的土地使用權(quán)。( )

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：(1)國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的，

　　(2)國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的，(3)國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的，(4)非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)

　　的。參見教材P36.

　　4國(guó)有土地上被征收房屋的價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)施評(píng)估之日。( )

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是房屋征收評(píng)估原則和要求。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。參見教材P49。

　　5國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)在作出房屋征收決定前足額到位，�？顚Ｓ�。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是國(guó)有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�。參見教材P44.

　　6建設(shè)工程規(guī)劃許可證的頒發(fā)部門是城市建設(shè)行政管理部門。( )

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施與監(jiān)督。由城市、縣人民磚府城鄉(xiāng)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。參見教材p60。

　　7城市規(guī)劃中的控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)給出綠化用地界線的具體坐標(biāo)。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃控制線。控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)提出不同類型用地的界線、規(guī)定綠化率控制指標(biāo)和綠化用地界線的具體坐標(biāo)。參見教材p64。

　　8只要經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位認(rèn)定房屋質(zhì)量存在的問(wèn)題，購(gòu)房者就可以退房。( )

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度。商品房交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量下臺(tái)格的，購(gòu)房人有權(quán)退房。參見教材P94.

　　9.以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的，必須辦理出讓手續(xù)。

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。參見教材p96。

　　10.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。參見教材P105。

　　11商品住房銷售可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是商品房買賣合同。商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)。按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。參見教材P115.

　　12人民法院拍賣經(jīng)過(guò)評(píng)估的抵押房屋，其估價(jià)結(jié)果即為第一次拍賣的保留價(jià)。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。人民法院依法對(duì)抵押物拍賣，拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)，未作評(píng)估的，保留價(jià)自人民法院參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。參見教材P127。

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　　13地役權(quán)設(shè)立未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)自請(qǐng)地役權(quán)登記，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。參見教材P135.

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　　14不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。參見教材P136。

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　　15房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊不計(jì)算建筑面積。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊不計(jì)算房屋面積。參見教材P145。

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　　16目前，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格為國(guó)家準(zhǔn)入婁執(zhí)業(yè)資格。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度。房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，職得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員。參見教材P103.

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　　17科研院所從事房地產(chǎn)研究的人員職得房地產(chǎn)估價(jià)師資格后，經(jīng)所在單位書面同意，可以受聘于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，并向建設(shè)主管部門提出注冊(cè)申請(qǐng)。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法。大專院校、科研院所從事房地產(chǎn)教學(xué)、研究的人員取得執(zhí)業(yè)資格的，經(jīng)所在單位同意，可以注冊(cè)，但不得擔(dān)任房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人或者執(zhí)行合伙人。參見教材P295.

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　　18目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行資質(zhì)核準(zhǔn)管理。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)工作，制定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)條件，指導(dǎo)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理信息平臺(tái)建設(shè)，制定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書式樣。參見教材P156。

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　　19物業(yè)服務(wù)用房屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。( )

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。參見教材P192。

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　　20.產(chǎn)權(quán)未確定的房屋可以不繳納房產(chǎn)稅。( )

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是房產(chǎn)稅-納稅人。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，以房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。參見教材

　　P205。

　　21房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于繳納土地增值稅的范圍。( )

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是土地增值稅-征稅范圍。土地增值稅的征稅范圍包括國(guó)有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。參見教材P212。

　　22夫妻之間的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，免征契稅。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是契稅-其他有關(guān)具體規(guī)定。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。參見教材P218.

　　23印花稅采用比例稅率。( )

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是印花稅。印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。參見教材P225。

　　24個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)適用住房的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。參見教材P229.

　　25國(guó)土管理部門在未取得規(guī)劃條件的情況下，與某公司簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，合同無(wú)效。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施。規(guī)劃條件未納人國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的，該國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。參見教材P271.

　　26汽車遠(yuǎn)光照射，成為交通事故的隱患，這是一類常見的電磁輻射污染。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是輔射污染。其他可見光污染：如商店、賓館、寫字樓等建筑物，外墻全部用玻璃或反光玻璃裝飾，在陽(yáng)光或強(qiáng)烈燈光照射下發(fā)生反光，會(huì)擾亂駕駛員或行人的視覺(jué)，成為交通事故的隱患。參見教材P54。

　　27材料的密度是指材料單位體積的質(zhì)量。( )

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是建筑材料的性質(zhì)。材料的密度是指材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下的體積之比。參見教材P101。

　　28定額計(jì)價(jià)方式把施工措施與工程實(shí)體項(xiàng)目進(jìn)行分離，工程量清單計(jì)價(jià)方式區(qū)分實(shí)體性損耗與施工措施性損耗。( )

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是工程造價(jià)計(jì)價(jià)的基本原理和方法。定額計(jì)價(jià)方式與工程量清單計(jì)價(jià)方式的差別：前者為區(qū)分施工實(shí)體性損耗和施工措施性損耗，而后者把施工措施與工程實(shí)體項(xiàng)目進(jìn)行分離。參見教材P142.

　　29房地產(chǎn)測(cè)設(shè)是指用測(cè)量手段測(cè)定地面上局部地域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物的特征點(diǎn)位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息。( )

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)涵。房地產(chǎn)測(cè)繪是用測(cè)量手段測(cè)定地面上局部區(qū)域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物的特征點(diǎn)位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息。房地產(chǎn)測(cè)設(shè)是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙將一系列點(diǎn)位在實(shí)地上標(biāo)定。參見教材P154。

　　30洛倫菠曲線越是靠近四邊均100%的正方形的對(duì)角線，表明社會(huì)成員之間的收入分配越平均。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是社會(huì)收入分配平均程度的衡量。洛倫菠曲線越是靠近四邊均100%的正方形的對(duì)角線，則表示收入分配越平均，而越是遠(yuǎn)離上述對(duì)角線，則表示收入分配越不平均。參見教材P201。

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　　31當(dāng)資源接近充分利用的情況下，總供給曲線是一條與橫軸平行的線。( )

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是總需求與總供給。當(dāng)資源還得到充分利用時(shí)，可以在不提高價(jià)格水平的情況下增加總供給，所以此時(shí)總供給曲線是一條與橫軸平行的線。參見教材P208.

　　32當(dāng)?shù)盅嘿J款回報(bào)率高于所投資房地產(chǎn)的回報(bào)率時(shí)，則回報(bào)率就會(huì)出現(xiàn)正杠桿效用。( )

　　【答案】x

　　【解析】本題考查的是WACC分析。出現(xiàn)正杠桿效用的條件如下：當(dāng)所投資房地產(chǎn)的回報(bào)率高于抵押貸款回報(bào)率時(shí)，那么回報(bào)率就會(huì)出現(xiàn)正杠桿效用。參見教材P260.

　　33投資基金可以分散和降低風(fēng)險(xiǎn)，其投資風(fēng)險(xiǎn)小于情券大干股票，收益一般小于股票大干情券。

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是投資基金證券與股票、債券的區(qū)別。由于投資基金是委托專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行分散組合投資，可以分散和降低風(fēng)險(xiǎn)，所以風(fēng)險(xiǎn)小于股票投資，大干債券投資。投資基金的收益一般小于股票投瓷而大干債券。參見教材P282.

　　34保險(xiǎn)是集合同類危險(xiǎn)聚資建立基金，對(duì)所有危險(xiǎn)的后果提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊环N財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是保險(xiǎn)的概念。保險(xiǎn)是集合同婁危險(xiǎn)聚資建立基金，對(duì)各類特定危險(xiǎn)的后果提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊环N財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。參見教材P287.

　　35甲公司為乙工程擔(dān)保了建筑工程一切險(xiǎn)，由于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤導(dǎo)致了建筑物塌陷，保險(xiǎn)公司可拒絕理賠。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。建筑工程一切險(xiǎn)的陳外責(zé)任，包括固設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、鑄造或原材料缺陷或工藝不善引起保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)本身的損失以及換置、修理或矯正這些確點(diǎn)錯(cuò)誤所支付的費(fèi)用參見教材P305

　　36定基發(fā)展速度加上1(或1 00%)等于定基增長(zhǎng)速度。( )

　　【答案】×

　　【解析】本題考查的是速度指標(biāo)。定基增長(zhǎng)速度加上1(或 l00%)等于定基發(fā)展速度。參見教材P320.

　　37企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤(rùn)故意多記或少記”待攤費(fèi)用”、“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”等科目的金額，這種現(xiàn)象屬于會(huì)計(jì)差錯(cuò)。( )

　　【答案】x

　　【解析】本題考查的是檢查會(huì)計(jì)錯(cuò)弊。會(huì)計(jì)舞弊的常見形式：企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤(rùn)故意多記或少記“待攤費(fèi)用”、“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”等科目的金額。參見教材P348。

　　39英格蘭式拍賣”是一種價(jià)格上行的拍賣方式。( )

　　【答案】x

　　【解析】本題考查的是拍賣標(biāo)的、報(bào)價(jià)方式及類型。增價(jià)拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價(jià)拍賣”。它是一種價(jià)格上行的報(bào)價(jià)方式，即競(jìng)價(jià)由低至高、依次遞增，直到以最高價(jià)格成交為止。參見教材P398.

　　40委托人向拍賣人隱瞞了處置房地產(chǎn)為兇宅的事實(shí)，拍賣人按市價(jià)拍賣成交后，買受人要求兇宅損失賠償，應(yīng)由拍賣人先行承擔(dān)賠償責(zé)任。( )

　　【答案】√

　　【解析】本題考查的是瑕疵請(qǐng)求規(guī)則。所謂拍賣人先行負(fù)責(zé)，指只要拍賣標(biāo)的確實(shí)存在應(yīng)告知未告知的瑕疵，則無(wú)論該責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)，均由拍賣人先行負(fù)責(zé)。至于其中應(yīng)由委托人承擔(dān)的責(zé)任，在拍賣人承擔(dān)責(zé)任后，向委托人追償。參見教材P404.

　　綜合分析題

　　(一)

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年12月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)職得預(yù)售許可證。2012年12月，無(wú)房屋住的劉某以90萬(wàn)元購(gòu)70m2期房一套，2014年3月該項(xiàng)目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場(chǎng)。2015年10月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院自請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

　　1該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，甲企業(yè)可能申請(qǐng)的登記為( )。

　　A預(yù)告

　　B抵押

　　C在建工程抵押

　　D抵押權(quán)預(yù)告

　　【答案】AC

　　【解析】本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記�！段餀�(quán)法》還將在建工程抵押納人抵押權(quán)登記的范疇。參見教材P136

　　2劉某應(yīng)繳納的契稅為( )元。

　　A 9000

　　B13 500

　　C 27 000

　　D 45 000

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是契稅。無(wú)房的劉某購(gòu)房90乎方米以下契稅按照1%計(jì)算。參見教材P21 7。

　　3該企業(yè)出租給丙商場(chǎng)應(yīng)繳納的稅為( )。

　　A契稅

　　B所得稅

　　C印花稅

　　D土地增值稅

　　【答案】BC

　　【解析】本題考查的是印花稅。該企業(yè)把商場(chǎng)出租給丙，則需要交納企業(yè)所得稅、印花稅。參見教材P225。

　　4關(guān)于該企業(yè)出租商業(yè)用房的說(shuō)法，正確的是( )。

　　A應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記備案

　　B應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲、乙銀行同意

　　C該租賃關(guān)系不得對(duì)抗乙銀行的抵押權(quán)

　　D該租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響

　　【答案】AC

　　【解析】本題考查的是商品房屋租賃登記備案�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用譴、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。抵押權(quán)設(shè)立后房屋出租的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。參見教材P119.

　　5關(guān)于法院處置抵押物時(shí)優(yōu)先保護(hù)的說(shuō)法，正確的為( )。

　　A應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)購(gòu)房人劉某的權(quán)益 B甲銀行抵押在先，優(yōu)先受償

　　C乙銀行辦理了登記，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償 D甲、乙銀行按貸款比例受償

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。物權(quán)法第一百九十九條：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：(一)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償，(二)抵押權(quán)己登記的先于未登記的受償，(三)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。參見教材P127.

　　(二)

　　甲企業(yè)在劃撥國(guó)有土地上建造一幢綜合樓，并以該在建工程作抵押，向乙銀行貸款。2015年4月30日，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具抵押估價(jià)報(bào)告，評(píng)估該在建工程201 5年3月30日的市場(chǎng)價(jià)格2000萬(wàn)元。另披露該工程尚欠工程款400萬(wàn)元，需補(bǔ)交土地出讓金200萬(wàn)元。2016年3月，甲企業(yè)未能履行還款義務(wù)，乙銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

　　6乙銀行確定抵押貨款額度，就以( )萬(wàn)元作為參考依據(jù)。

　　A 1400

　　B1600

　　C1800

　　D2000

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款�？鄢�的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。2000-400-200=1400萬(wàn)元。參見教材P125。

　　7該在建工程抵押估價(jià)，原則上應(yīng)由( )委托。

　　A甲企業(yè)

　　B乙銀行

　　C甲企業(yè)和乙銀行共同

　　D甲企業(yè)和乙銀行協(xié)商

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。通過(guò)委托估價(jià)方式確定房地產(chǎn)抵押估價(jià)值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。參見教材P125。

　　8上述評(píng)估報(bào)告使用期限一般不超過(guò)( )。

　　A2015年9月29日

　　B 2015年1 0月29日

　　C 2016年3月29日

　　D 2016年4月29日

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年。參見教材P125。

　　9.乙銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式為( )

　　A與甲企業(yè)協(xié)商一致，對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣、變賣

　　B抵押物直接歸乙銀行所有

　　C請(qǐng)求法院依法拍賣、變賣抵押物

　　D直接委托拍賣機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣

　　【答案】AC

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。參見教材P127。

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