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物流地產(chǎn)：震蕩工業(yè)地產(chǎn)格局
導(dǎo)語：阿里巴巴、京東、凡客……眼下，大型電子商務(wù)公司強(qiáng)勁的需求，使得物流地產(chǎn)陷入了供不應(yīng)求的局面。這不僅助長了物流地產(chǎn)的火爆，也震蕩著工業(yè)地產(chǎn)的格局。
對于電子商務(wù)的發(fā)展，時下流行用“爆發(fā)式增長”來形容其繁盛的一面，而各大電子商務(wù)企業(yè)自建物流倉庫似乎也呈現(xiàn)出遍地開花之勢。
清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2010年京東投資2000萬元成立“上海圓邁快遞公司”后，今年又籌建“亞洲一號”項目，并在上海嘉定購置了260畝土地，打造亞洲最大的現(xiàn)代化B2C物流中心;而凡客誠品也當(dāng)仁不讓，已經(jīng)在北京、上海、廣州、西安、成都、武漢等10地建立分倉，倉庫面積已經(jīng)超過20萬平方米。
作為中國最大的網(wǎng)絡(luò)公司，阿里巴巴在今年公布了物流戰(zhàn)略：自籌100億元，并與其金融合作伙伴共同籌資近1000億元，逐漸在全國建立一個立體式的倉儲網(wǎng)絡(luò)體系，主要針對華北、東北、華東、華南等七大區(qū)域選擇中心位置進(jìn)行倉儲設(shè)施投資，其中京津地區(qū)、長三角地區(qū)和深廣珠地區(qū)將分別開發(fā)100萬平方米左右的倉儲用地。
此外，當(dāng)當(dāng)、蘇寧等主要的網(wǎng)上零售商均已加入自建物流的龐大隊伍中。而那些規(guī)模較小的在線零售企業(yè)如馬薩瑪索、樂淘、天天購物等，也開始提前布局自建物流倉儲。
電商扎堆物流地產(chǎn)為哪般
電子商務(wù)是個來快錢的行業(yè)，而物流倉儲的建立卻不是一朝一夕之事，為何那么多電商對自建物流倉庫樂此不疲?
Enfodesk易觀智庫數(shù)據(jù)顯示，2010年第四季度，中國的網(wǎng)上零售市場整體環(huán)比增長29%，全年規(guī)模達(dá)到5200億元。其中，B2C市場規(guī)模約1040億元，占網(wǎng)上零售的20%，比值持續(xù)上升。易觀預(yù)測，這一數(shù)值將持續(xù)上漲，到2013年，B2C網(wǎng)上零售市場規(guī)模將達(dá)到6500億元。電子商務(wù)的發(fā)展，為物流倉儲的建立奠定了基礎(chǔ)。
而正略鈞策管理咨詢的顧問紀(jì)來鎮(zhèn)認(rèn)為:“B2C市場的快速發(fā)展，直接產(chǎn)生了對倉庫空間的需求增長，而國內(nèi)工業(yè)物流地產(chǎn)的發(fā)展無法滿足B2C市場需要。”據(jù)中國倉儲協(xié)會2011年6月份發(fā)布的《全國倉儲業(yè)發(fā)展指數(shù)》數(shù)據(jù)顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達(dá)7.01億平方米，實有倉庫面積僅5.5億平方米，全國倉庫供需指數(shù)為0.785，我國通用倉庫總體上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。在這樣狀況下，電商自建物流成了必然的趨勢。
同時，物流租金水平持續(xù)上漲也不斷擠壓電子商務(wù)公司利潤空間。對此，樂淘網(wǎng)物流總監(jiān)徐夢周介紹：“北京的倉庫去年到今年一年里租金增長了20%~30%，廣州的情況也幾乎一樣。而上海倉儲更為緊缺，一年時間里，上海的庫房大約租金增長了40%�！倍ㄟ^自建物流倉儲進(jìn)行物流管控，電商企業(yè)可以節(jié)省大量成本。
中國電子商務(wù)市場發(fā)展到現(xiàn)階段，競爭開始加劇，電商企業(yè)已經(jīng)從單一產(chǎn)品、價格的競爭發(fā)展到服務(wù)層面的競爭。而電商企業(yè)通過加強(qiáng)“最后一公里”建設(shè)，將有助于增加用戶粘性，提升用戶體驗和增強(qiáng)自身競爭力。
比如，盡管第三方支付市場用戶群不斷擴(kuò)大，但是貨到付款一直是部分用戶比較青睞的支付方式。而自建物流倉儲，對于電商企業(yè)來說，能夠縮短資金的周轉(zhuǎn)速度，提高企業(yè)資金的利用率。
值得注意的是，物流倉儲的設(shè)立，其實也離不開資本的推波助瀾。以當(dāng)當(dāng)網(wǎng)為例，2006年7月獲得DCM、華登國際及IDG資本C輪投資2700萬美元的融資，并于2010年12月在紐交所上市。其自身物流建設(shè)在融資期間實現(xiàn)了北京、上海、廣州等30多個主要城市七成用戶當(dāng)日送達(dá)服務(wù)，物流倉儲建設(shè)日漸完善。
“各大電商紛紛自建物流倉儲，和亞馬遜自建物流模式的標(biāo)桿作用不無相關(guān)。”清科研究中心的分析師張亞男表示。亞馬遜近期被業(yè)界稱為電商企業(yè)自建物流模式的典范，因為其運用較高的IT技術(shù)水平，投入巨資興建物流，獲得了可觀的結(jié)果：除了滿足自身物流需求外，還為其他企業(yè)提供供應(yīng)鏈管理服務(wù)。它的這種模式，已經(jīng)成為中國電商的發(fā)展方向之一。
物流地產(chǎn)格局有變
電商對物流地產(chǎn)的熱衷，也震蕩著工業(yè)地產(chǎn)的格局�；陔娚虒ξ锪鱾}儲需求的強(qiáng)勁，物流地產(chǎn)陷入了供給匱乏的局面�！翱紤]到市場上大量積極尋找工業(yè)物業(yè)的租戶，目前有限的新增供給仍難以滿足不斷擴(kuò)張的市場需求，工業(yè)物業(yè)空置率顯著下降�！闭遭x策管理咨詢的顧問紀(jì)來鎮(zhèn)說。
以北京為例，由于2010北京市第二產(chǎn)業(yè)增長速度持續(xù)超越第三產(chǎn)業(yè)，2010年末新增的兩個優(yōu)質(zhì)物流倉儲在一定程度上緩解了供應(yīng)緊張的狀態(tài)，但市場對物流倉儲的需求依然旺盛。
這就造成了市場租金價、物流地產(chǎn)價位的飆升。據(jù)世邦魏理仕調(diào)查顯示，北京主要優(yōu)質(zhì)物流倉儲設(shè)施都已接近滿租狀態(tài)，2010年平均租金環(huán)比增長2.4%至每月每平方米28元。尤其在某些熱點區(qū)域，例如北京空港物流基地和北京電子城，這種趨勢更為明顯。
而在上海，物流用地供不應(yīng)求的局面已經(jīng)至少持續(xù)了5年的時間。據(jù)仲量聯(lián)行的研究報告顯示，上海物流倉儲租金自去年以來一路飆升，漲幅超過10%。在物流地產(chǎn)的成交價上，“上海物流用地真正的成交量主要自于二手地，現(xiàn)在的平均報價在100萬元/畝以上，并且還在漲。”仲量聯(lián)行中國區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施總監(jiān)、董事王成志說。
可以顯見，中國B2C市場對物流服務(wù)和倉庫空間的巨大需求，未來將可能逐步呈現(xiàn)出來。因此仲量聯(lián)行預(yù)計，2011年對新增供應(yīng)的吸收量將處于高位水平，物流租金水平將持續(xù)上漲。
電商對于物流地產(chǎn)的一哄而上，助長了物流地產(chǎn)的火爆。但與此同時，暴露的問題也很多�！坝捎趥}儲物流的選址與興建需要較長的時間，投入期也需要耗費大量的資金，但是電商企業(yè)的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了物流的建設(shè)速度，所以一定時間內(nèi)，自建物流系統(tǒng)是無法發(fā)揮作用的�！狈治鰩煆垇喣姓J(rèn)為，這造成了物流地產(chǎn)短期的壓力較大。
不僅如此，由于大部分電商并未實現(xiàn)盈利，所以投資人更為關(guān)注電商的用戶量、交易規(guī)模和利潤空間等，對于以物流為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)熱情度并不高，態(tài)度較為謹(jǐn)慎�！斑@種背景下，電商企業(yè)可能與資本方存在對賭行為，這種對賭需要用持續(xù)增長的交易規(guī)模說話。為此，興建物流的大中型電商企業(yè)面臨的資本壓力也很大�！�
“同時，由于物流園區(qū)的建造比較復(fù)雜，許多電商物流行業(yè)的專業(yè)性有限，對倉儲標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)代商貿(mào)企業(yè)要求沒有明晰的概念，對于物流園區(qū)的建造并沒有進(jìn)行專業(yè)論證，建設(shè)時的調(diào)研企業(yè)需求也易被忽略，因此造成了大量土地資源、物流設(shè)施的浪費�！奔o(jì)來鎮(zhèn)說。
當(dāng)然，電商對物流地產(chǎn)的涌入，也不排除為了圈地、拿地的嫌疑。因為相對來說，電子商務(wù)公司比物流地產(chǎn)商更容易拿到工業(yè)用地。“除非自用，否則要讓這筆投資產(chǎn)生收益，電商就得兼做開發(fā)商、房東，把自建倉庫再租出去，可這不是又遠(yuǎn)離主業(yè)了?而且電商是否有能力運營物流中心?電子商務(wù)的倉庫是否能夠適合家具類、超市類、工業(yè)產(chǎn)品類的倉庫呢?事實上，電子商務(wù)的倉庫通用性并不強(qiáng)。”仲量聯(lián)行王成志說。
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