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小區(qū)停車位歸誰管理
隨著小區(qū)入住率的增加，車輛擁有量日趨增多，因此物業(yè)應(yīng)該對停車進行相關(guān)的管理，以下是小編為你整理的小區(qū)停車位歸誰管理，希望能幫到你。
小區(qū)停車位歸誰管理
2015年10月1日起施行的物權(quán)法明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
近年來，因停車位問題，業(yè)主與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生糾紛的情況越來越多。在《物權(quán)法》及新修訂的《物業(yè)管理條例》10月1日實施后，不少人對于小區(qū)停車位的相關(guān)問題仍舊認識模糊，各地出現(xiàn)了不少與此相關(guān)的司法訴訟�！段餀�(quán)法》是如何界定小區(qū)停車位權(quán)屬的，實際生活中如何適用相關(guān)條款;《物權(quán)法》對地面停車位權(quán)屬的界定，是否有利于明確停車收益的歸屬;在小區(qū)停車出現(xiàn)糾紛，業(yè)主能否要求賠償，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂停車合同過程中要注意哪些方面問題……結(jié)合以上問題，本報組織了這組報道，請有關(guān)專家對小區(qū)停車位的相關(guān)問題做一次梳理，以使消費者在維權(quán)時更加心中有數(shù)。
因停車位問題，業(yè)主與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛時有發(fā)生，《物權(quán)法》和新修訂的《物業(yè)管理條例》實施后，大多業(yè)主都對此寄予希望�，F(xiàn)實生活中，不少人依然對小區(qū)停車位的相關(guān)法律問題弄不明白，為了使消費者在維權(quán)時心中有數(shù)，記者采訪了北京市天元律師事務(wù)所專職律師朱曉東和對外經(jīng)濟貿(mào)易大學法學院副教授徐海燕，請他們就小區(qū)停車位的一些問題進行解答。
小區(qū)停車位該歸誰
提示：要識別小區(qū)內(nèi)停車位是靠約定還是靠法律確定的，首先應(yīng)了解小區(qū)規(guī)劃中哪些地點設(shè)置了停車位，然后看購房合同或停車位租售合同來確定歸屬
朱曉東認為，《物權(quán)法》規(guī)定了兩種確定停車位權(quán)屬的方式，即：根據(jù)約定確定和根據(jù)法律確定。根據(jù)約定確定，《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。根據(jù)法律確定，《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。因此，業(yè)主要識別小區(qū)內(nèi)停車位是靠約定還是靠法律確定的，首先應(yīng)該了解小區(qū)規(guī)劃中哪些地點設(shè)置了停車位，然后針對這些停車位，看自己與開發(fā)商之間的售房合同或者關(guān)于車位租售合同來確定其歸屬。如果小區(qū)規(guī)劃中沒有設(shè)置停車位，后來設(shè)置了停車位，而且是在小區(qū)業(yè)主共有的場地或道路上設(shè)置的，其權(quán)屬應(yīng)歸業(yè)主共有，即使開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對這些停車位進行租售或贈予，也是違法和無效的。
徐海燕認為，根據(jù)《物權(quán)法》，在建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位，業(yè)主應(yīng)該有優(yōu)先購買權(quán)，一是業(yè)主的優(yōu)先購買，二是其價格不能超出普通消費者的正常需求和承受能力。而在共有場所上，沒有業(yè)主大會的授權(quán)不能劃停車位，即使劃了，停車位也是歸業(yè)主共有的，不能隨便租售。
小區(qū)地面停車收益歸誰
提示：使用公共場所獲得的收益應(yīng)當歸業(yè)主所有，業(yè)主主張地面停車收益有3個前提條件
朱曉東告訴記者，新修訂的《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
徐海燕認為，《物權(quán)法》的實施有利于明確地面停車收益的歸屬。《物權(quán)法》規(guī)定得很清楚，道路、綠地和其他公共場所歸全體業(yè)主共有，因此，使用公共場所獲得的收益也應(yīng)當歸廣大業(yè)主所有。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因為車輛占用小區(qū)共有場所向業(yè)主收費的現(xiàn)象大量存在，而停車收益卻被其據(jù)為己有。
專家指出，綜合《物權(quán)法》第74條和《物業(yè)管理條例》第55條的規(guī)定，業(yè)主主張地面停車收益有3個前提條件，一是今年10月1日以后，二是地面停車位明確歸屬業(yè)主共用，三是經(jīng)營者收取的停車費在扣除經(jīng)營成本、酬金和稅金之后尚有盈余。
業(yè)主如何取得地面停車收益
提示：業(yè)主取得這一收益方法有多種，業(yè)主對收益金額的`使用享有監(jiān)督權(quán)
朱曉東認為，小區(qū)公共部分上的停車位收益歸業(yè)主共有，業(yè)主取得這一收益方法有多種，其中一種方法是在業(yè)主大會的合法授權(quán)下，業(yè)主委員會可以下設(shè)小區(qū)共有部分收益管理委員會，組織有相關(guān)商業(yè)經(jīng)驗的業(yè)主參加，專門負責聯(lián)絡(luò)和處理小區(qū)共有部分的對外出租、經(jīng)營和收益事務(wù)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。所得收益直接進入小區(qū)業(yè)主委員會代管的銀行賬戶，其支配和使用應(yīng)該由業(yè)主大會或者委托業(yè)主委員會處理，業(yè)主對上述收益金額的使用享有監(jiān)督權(quán)。
小區(qū)內(nèi)停車車輛受損能否索賠
提示：業(yè)主可以選擇根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者停車合同，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責
朱曉東認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理范圍根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同確定。一般來說，物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護、管理的責任，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。因此，在關(guān)于停車損失的責任賠償問題上，無論是否簽訂停車合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同承擔相應(yīng)的管理責任。但在沒有簽訂停車合同的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不針對特定車輛承擔照管義務(wù)，只要其盡到物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的義務(wù)，即使發(fā)生車輛盜搶或損毀事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不承擔賠償責任。
如果業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有停車合同，要根據(jù)合同內(nèi)容確定，如果合同條款中僅規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責出租車位場地，沒有保管義務(wù)的約定，那么該停車合同僅為租賃合同;如果合同中有關(guān)于保管的約定，那么為保管合同。業(yè)主可以選擇根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者停車合同要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責和承擔賠償責任。
簽訂停車合同須注意什么
提示：應(yīng)當注意3個方面的問題，業(yè)主最好在合同中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責任
朱曉東認為，無論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在簽訂停車合同時，都應(yīng)當注意3個方面的問題。首先，應(yīng)當根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定明確停車位的歸屬，如果停車位屬小區(qū)公共部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除非獲得業(yè)主大會或業(yè)主委員會的許可，否則無權(quán)收取場地的停車費。其次，要看停車合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)條款中是否有其承擔保管義務(wù)的內(nèi)容，如果沒有，則表示物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔保管義務(wù)。業(yè)主最好在合同中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責任。再次，對收費價格，業(yè)主應(yīng)該咨詢當?shù)胤康禺a(chǎn)主管行政部門和物價部門，了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的物業(yè)服務(wù)費是否超越了當?shù)匚飪r管理部門規(guī)定的價格水平，對于超出部分業(yè)主應(yīng)該提出拒絕繳納�！段餀�(quán)法》實施已有一段時間，個別地方出現(xiàn)了業(yè)主拒絕繳納地面停車費的情況，有的業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還以前的地面停車收益。對此，專家認為，對《物權(quán)法》實施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質(zhì)的停車收益，采取追討舊賬的方式是不妥當?shù)�，因為法律不能溯及既往。此外，《物�?quán)法》做出的是框架性的規(guī)定，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷深入發(fā)展，車位糾紛的焦點問題需要有關(guān)部門盡快制定《物權(quán)法》的實施細則加以規(guī)范。
相關(guān)判例
設(shè)在共有部分的停車位不得出售
上海市一法院一審判令開發(fā)商退還業(yè)主車位費
在小區(qū)業(yè)主共有部分設(shè)置的停車位不得出售，近日，上海市南匯區(qū)人民法院就一起糾紛做出判決，一審判令開發(fā)商退還業(yè)主車位費。
2015年2月，上海市市民龔先生與上海興吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱興吉公司)簽訂《商品房預(yù)售合同》，購買位于上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)城東路某小區(qū)的房屋一套，房屋總價款50萬余元。2015年2月，龔先生又向興吉公司購買了小區(qū)地面20號汽車停車位，價款1萬元。同年5月19日，龔先生與興吉公司正式簽訂房屋交接書，辦理了房屋交接手續(xù)，并取得了小區(qū)地面停車位一個。2015年9月，龔先生以地面停車位屬業(yè)主共有，興吉公司無權(quán)銷售地面停車位使用權(quán)為由，向上海市南匯區(qū)人民法院提起訴訟，要求興吉公司返還支付的購買停車位款1萬元，并賠償相應(yīng)利息損失。
庭審中，龔先生認為，自己向興吉公司購買了地面停車位的部位是小區(qū)公共配套設(shè)施，按照有關(guān)法規(guī)，這部位屬全體業(yè)主共有，興吉公司無權(quán)銷售地面停車位使用權(quán)，其所取得的款項屬于不當?shù)美�，�?yīng)當予以返還。
興吉公司稱，小區(qū)業(yè)主和該公司之間沒有簽訂合同來約定小區(qū)地面停車位歸業(yè)主所有。因此公司有權(quán)銷售小區(qū)內(nèi)地面停車位的使用權(quán)，不存在不當?shù)美f，故不同意返還。
南匯區(qū)人民法院經(jīng)審理后認為，根據(jù)《物權(quán)法》第74條第3款之規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有�，F(xiàn)興吉公司將小區(qū)地面停車位出售給龔先生，與法有悖。據(jù)此，11月30日，法院一審判令興吉公司返還龔先生車位費1萬元，并賠償相應(yīng)利息損失。據(jù)悉，興吉公司對此判決不服已提起上訴。
相關(guān)呼吁
盡快制定細則完善立法
上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展告訴記者，在小區(qū)車位車庫到底應(yīng)該歸誰這個問題上，目前《物權(quán)法》第74條只是給出了一個原則性的規(guī)定，業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)3方只有在地位平等的情況下才可能約定。在現(xiàn)實中，一方面是開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的強勢地位，另一方面是業(yè)主存在著嚴重的信息不對等的情況，這使得《物權(quán)法》確定的規(guī)則難以操作。《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”。王展認為，此規(guī)定缺乏可操作性，“如何做到首先滿足業(yè)主的需要?怎樣才算滿足業(yè)主的需要?如果開發(fā)商將其價格定得過高，業(yè)主買不起，這算不算滿足業(yè)主的需要?”《物權(quán)法》第74條第2款的規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”王展說，在現(xiàn)實中，很少有開發(fā)商就此與業(yè)主進行約定。開發(fā)商往往利用其對地下停車位的所有權(quán)，直接將原先地下車位“可租可售”變?yōu)?ldquo;只售不租”，不給業(yè)主留余地，更談不上約定。
王展表示，無論是地面車位還是地下車庫，小區(qū)車位糾紛的焦點問題依然需要有關(guān)部門盡快制定《物權(quán)法》的實施細則加以規(guī)范。此外，對于小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有部分的公共場所可不可以停車、停車該不該收費、收益的歸屬等問題應(yīng)該由業(yè)主通過業(yè)主大會來討論決定，并通過制定管理公約的形式規(guī)范管理，否則業(yè)主的權(quán)益會遭受很大的侵害。
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小區(qū)停車管理規(guī)定范例
一、為規(guī)范居住小區(qū)停車秩序，保障居住小區(qū)停車管理雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國家和本市有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
二、居住小區(qū)內(nèi)機動車停車管理服務(wù)(包括地面停車場、路邊劃線停車位、地下停車庫、立體停車庫的機動車停車服務(wù)等)統(tǒng)一由物業(yè)管理企業(yè)負責提供或由物業(yè)管理企業(yè)委托專業(yè)停車管理單位負責;未實行物業(yè)管理的居住小區(qū)，由房屋管理單位或委托專業(yè)停車管理單位負責。
三、停車管理單位按照政府規(guī)定的價格收取停車費的，應(yīng)達到以下要求：
1.遵守本市停車行業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的有關(guān)政策規(guī)定和業(yè)主大會的決議、物業(yè)管理服務(wù)合同及業(yè)主(臨時)公約等;
2.應(yīng)制定切實可行的停車管理方案，方案應(yīng)包括停車管理方的.職責、停車位的管理分配方案、發(fā)生緊急情況的處置預(yù)案等;
3.有專人對進出停車場的車輛進行登記，進門發(fā)放停車憑證，出門查驗停車憑證后放行;
4.維護小區(qū)停車秩序，指定停車區(qū)域，保證車輛停放整潔，行使通暢;
5.24小時專人看管停車場或采用電子監(jiān)控手段進行不間斷監(jiān)視，勸阻、制止損害停放車輛的行為，采取防范措施，防止車輛丟失;
6.保證交通設(shè)施處于正常使用狀態(tài)。
四、對臨時進出小區(qū)的車輛管理制度，由業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定。
投遞郵件的郵政車輛需要進入小區(qū)的，停車管理單位不得拒絕其入內(nèi)，進入小區(qū)的郵政車輛應(yīng)遵守小區(qū)停車管理制度。
對臨時進出車輛實行收費的，停車管理單位應(yīng)在車輛進門時發(fā)放臨時停車憑證，出門時驗證收費放行。
禁止停車管理單位在機動車進門時預(yù)收停車費用。
五、居住小區(qū)內(nèi)機動車停放人應(yīng)遵守以下規(guī)定：
1.遵守業(yè)主大會決議、業(yè)主(臨時)公約和居住小區(qū)機動車停車管理制度，服從停車管理人員的指揮;
2.按照規(guī)定或約定交納停車管理服務(wù)費用;
3.禁止占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。
六、除臨時進出小區(qū)停放車輛外，其他機動車停放人應(yīng)與停車管理單位簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議一般應(yīng)包括雙方當事人、機動車基本情況、雙方的權(quán)利義務(wù)、收費價格、管理責任、管理期限以及違約責任等內(nèi)容。
七、凡利用業(yè)主共用場地施劃的停車位，任何單位和個人不得出售。建設(shè)單位擁有車場、車庫所有權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先出售或出租給業(yè)主;建設(shè)單位、停車管理單位在未滿足本居住小區(qū)內(nèi)業(yè)主停車需求前，不得將車位出售、出租給其他單位或個人。小區(qū)車位難以滿足業(yè)主停車需要的，停車管理單位應(yīng)當結(jié)合實際情況，采取措施提高現(xiàn)有車位利用率。
八、停車管理單位在小區(qū)內(nèi)部道路上施劃停車位，應(yīng)當符合交通設(shè)施國-家-安-全標準的規(guī)定，不得占用消防通道設(shè)置停車位，妨礙行人和其他車輛通行。
九、停車管理單位應(yīng)及時對居住小區(qū)內(nèi)道路、停車場地及設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護，保障正常使用。
十、對不按規(guī)定停放的車輛，影響小區(qū)道路通暢或影響小區(qū)公共安全的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按照停車管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主(臨時)公約或業(yè)主大會決議處理，由此產(chǎn)生的費用由停放人承擔。
十一、各級國土房管部門應(yīng)加強對居住小區(qū)停車管理服務(wù)的指導和監(jiān)督，及時處理停車管理糾紛。
十二、本辦法自2004年7月1日起執(zhí)行，原《關(guān)于加強北京市居住小區(qū)機動車停放管理的通知》(京國土房管物[2002]973號)同時廢止。
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